港股物管板塊回調(diào)基金經(jīng)理：已跌出機(jī)會

　　上周港股物業(yè)管理板塊集體回調(diào)，港股物業(yè)投資指數(shù)一周下跌7.34%。市場觀點(diǎn)認(rèn)為，近期政策因素對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生壓制，從而波及到物業(yè)管理行業(yè)，但中長期看，物業(yè)管理行業(yè)仍具投資機(jī)會。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，港股物業(yè)投資指數(shù)在上周下跌7.34%，雅生活服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等跌幅接近20%，板塊龍頭、市值超2000億的碧桂園服務(wù)上周也下跌近12%。

　　對于上周港股物業(yè)管理板塊的調(diào)整，市場觀點(diǎn)認(rèn)為主要來自于政策層面的原因。弘毅遠(yuǎn)方港股通智選領(lǐng)航基金經(jīng)理許智程指出，房地產(chǎn)等行業(yè)監(jiān)管的不斷細(xì)化，加劇了投資者，尤其海外投資者對房住不炒、隱性債務(wù)等維度監(jiān)察加碼的擔(dān)憂；而近期開放三孩話題下，再加上互聯(lián)網(wǎng)教育等方面監(jiān)管從嚴(yán)，作為民生壓力較大的住房而言，市場開始擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受阻，繼而影響物業(yè)管理公司發(fā)展，從而帶來了物管板塊的調(diào)整。

　　就在不久前，住建部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，其中針對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域也提出了五項(xiàng)重點(diǎn)整治內(nèi)容。對此，光大保德信海外投資部總監(jiān)詹佳評論稱，“我們認(rèn)為中央此次發(fā)文主要目的是管控房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范現(xiàn)象，重點(diǎn)在于提升居民居住質(zhì)量，而非為了打壓物業(yè)管理行業(yè)。頭部公司在日常運(yùn)營中在這方面已較為規(guī)范，對直接收入影響較小。未來物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營將更加需要精細(xì)化管理，企業(yè)管理能力的區(qū)別將進(jìn)一步拉大行業(yè)的分化?！?/p>

　　許智程也表示，政府實(shí)際上是在加強(qiáng)“房住不炒”概念中“住”字的要求，要保證老百姓住得好、住得安心、住得放心。文件從合規(guī)角度對小區(qū)存在的共有空間違規(guī)運(yùn)營現(xiàn)象加以整治。在此過程中，頭部的、精細(xì)運(yùn)營的物業(yè)管理公司，也能夠進(jìn)一步的收集市場份額，一方面填補(bǔ)行業(yè)空白，另一方面將粗放運(yùn)營的物業(yè)管理公司逐出市場。此外，從財(cái)務(wù)角度來看，目前主要上市的物業(yè)管理公司社區(qū)共有空間運(yùn)營收入占比極低，普遍不到4%，影響甚微。甚至完全有可能因?yàn)閷补軈^(qū)域正規(guī)監(jiān)管的實(shí)施，帶動(dòng)分成收益的提升。綜合而言，文件將促進(jìn)行業(yè)集中度進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)企業(yè)、大型企業(yè)集中。

　　在物業(yè)管理板塊經(jīng)歷調(diào)整后，包括碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)在內(nèi)的板塊龍頭紛紛拋出股票回購計(jì)劃。這或許也為之后港股物業(yè)管理板塊止跌轉(zhuǎn)漲給予支持。

　　詹佳稱，上市公司在股價(jià)波動(dòng)時(shí)積極回購，一方面反映公司對自身業(yè)務(wù)發(fā)展具有信心，認(rèn)為當(dāng)前股價(jià)低于企業(yè)內(nèi)在價(jià)值；另一方面反映了頭部物業(yè)企業(yè)在手現(xiàn)金充足，財(cái)務(wù)狀況良好。

　　“主要物業(yè)管理公司的管理層都具備豐富的資本市場經(jīng)驗(yàn)，在其認(rèn)為市場情緒錯(cuò)配的時(shí)刻，能夠迅速、有效地通過回購、增持等方式，表達(dá)對公司及行業(yè)的信心，提振市場的情緒。我們認(rèn)為，諸多公司宣布回購，也印證了我們對于近期市場對物業(yè)管理行業(yè)的諸多信息存在誤判的結(jié)論?！痹S智程表示。

　　事實(shí)上，在部分龍頭物管企業(yè)拋出回購方案后，經(jīng)歷連續(xù)兩天大幅調(diào)整的港股物業(yè)管理板塊止跌反彈。

　　令人關(guān)注的是，近年來眾多房企爭相分拆旗下物業(yè)奔赴港股市場尋求上市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前港股上市物業(yè)管理企業(yè)累計(jì)已超40家，僅2020年全年就有近20家物企上市，目前，還有近20家房企的物管企業(yè)在港股排隊(duì)等待IPO?！斑@已經(jīng)是特色板塊，也已經(jīng)獲得了海內(nèi)外投資者的認(rèn)可，參與的資金眾多，投資者普遍對行業(yè)的理解程度也較為深刻。往后看，行業(yè)證券化率仍然有長足的提升空間?！痹S智程表示。

　　從長遠(yuǎn)角度看，物業(yè)管理行業(yè)仍否具有投資機(jī)會？對此，財(cái)通基金量化投資部基金經(jīng)理顧弘原認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)中長期邏輯或維持向好，作為和人民美好生活息息相關(guān)的行業(yè)，其特性和發(fā)展階段決定了長期政策基調(diào)或是支持與鼓勵(lì)。

　　詹佳稱，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)市場規(guī)模超過萬億的板塊，而目前上市公司中規(guī)模最大的龍頭市占率僅不到2%，行業(yè)集中度仍有較大提升空間。龍頭公司在過去十幾年的發(fā)展積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，未來隨著行業(yè)發(fā)展越來越規(guī)范，頭部物管企業(yè)在中長期通過并購、提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)范圍將仍有良好的增長潛力。

　　許智程則表示，“對物業(yè)管理行業(yè)來說，在滲透率不斷提升、多元業(yè)務(wù)不斷拓展的背景下，中長期仍然具備20%~25%的增長潛力，而近期由于香港市場的壓制，目前物業(yè)管理行業(yè)的估值較有吸引力，行業(yè)可投資價(jià)值較為出眾?！保ㄗ髡撸?王云龍）

　　轉(zhuǎn)自： 證券時(shí)報(bào)

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