公募REITs穩(wěn)健起步 長期發(fā)展可期

　　2021年6月21日，首批九只公募基礎設施REITs分別在滬深證券交易所掛牌上市交易，標志著公募REITs這一國際市場重要金融產(chǎn)品正式登陸我國境內(nèi)資本市場。公募REITs的成功發(fā)行上市既為更廣大投資人提供了投資優(yōu)質(zhì)基礎設施獲取穩(wěn)健收益的機會，又為以基礎設施為代表的不動產(chǎn)市場提供價值錨，有助于吸引更多社會資本進入補短板與新基建領域。

　　公募REITs上市首日份額價格普漲，之后二級市場交易價格普遍回調(diào)并逐漸穩(wěn)定，結合國際經(jīng)驗這是正常而且理性的，有助于市場化地尋找合理價格中樞，逐步發(fā)揮公募REITs作為市場化資產(chǎn)價值錨的戰(zhàn)略價值，有助于REITs市場長期穩(wěn)健發(fā)展，市場規(guī)模不斷擴大會進一步提升市場流動性。

　　公募REITs不同于很多股票之處在于其穩(wěn)健分紅能力。首批試點產(chǎn)品經(jīng)過謹慎審選，資產(chǎn)質(zhì)量較好，數(shù)據(jù)透明，覆蓋了倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、污水處理、固廢處理等具有廣泛示范性的領域，均有三年以上穩(wěn)定運營數(shù)據(jù)并預計未來能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，且將每年可分配現(xiàn)金流的90%以上比例用于分配，在預期范圍內(nèi)能夠為投資人提供穩(wěn)健的分紅現(xiàn)金流，這也是REITs產(chǎn)品價值長期穩(wěn)定的基礎，有助于投資人理性判斷REITs基金份額價格：

　　若REITs份額價格在二級市場出現(xiàn)大幅上漲，則需要投資人謹慎判斷，該增長是否由基礎資產(chǎn)預期未來租金水平或經(jīng)營現(xiàn)金流顯著上漲帶動，如果基礎資產(chǎn)未來收入預期顯著向好，則該增長具有可以持續(xù)的支撐，否則在較高價格投資REITs可能導致投資人獲得的現(xiàn)金回報率及IRR(內(nèi)部收益率)降低——作為分子的分紅金額穩(wěn)定，作為分母的投資時點價格過高會導致分紅率下降。

　　若REITs份額價格在二級市場出現(xiàn)明顯下降，如果基礎資產(chǎn)的預期租金水平或經(jīng)營現(xiàn)金流沒有顯著惡化，則在低價格時間參與的投資人就可以獲得顯著增加的現(xiàn)金回報率與IRR——作為分子的分紅金額穩(wěn)定，作為分母的投資價格較低會導致分紅率上升。這就吸引更多的投資人參與，推動份額價格的回升，進而實現(xiàn)了REITs價格的自然穩(wěn)定器作用。境內(nèi)做市商機制有利于進一步鞏固了價格穩(wěn)定器機制。

　　公募REITs不同于債券、債權計劃等多數(shù)固定收益產(chǎn)品之處在于其抗通脹屬性。REITs分紅價值來自于租金收入、特許經(jīng)營收入帶來的經(jīng)營凈現(xiàn)金流，從中長期來看這些收入具有較強的抗通脹屬性，使得REITs的分紅增長率以及價值增長有機會跑贏通貨膨脹。而以優(yōu)質(zhì)倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為代表的產(chǎn)權類資產(chǎn)占據(jù)了相應領域的核心地段價值，其資產(chǎn)增值屬性有機會體現(xiàn)出更強的抗通脹價值。REITs的交易價格增長及分紅增長在中長期均能夠體現(xiàn)出很好的抗通脹能力，從比較成熟的美國REITs市場經(jīng)驗來看，產(chǎn)權類REITs長期價值中，資本增值與每年分紅基本平分秋色。

　　除穩(wěn)健分紅能力和抗通脹能力以外，公募REITs能夠享受到公募基金分紅的企業(yè)所得稅免稅待遇(財稅【2008】1號)，這就意味著相對于投資企業(yè)債券、債權計劃等金融產(chǎn)品而言，投資公募REITs獲得的分紅率等于“該分紅率除以75%”的稅前收益率，即公募REITs的4%分紅率約等于其他金融產(chǎn)品5.33%收益率、4.5%的分紅率等于其他金融產(chǎn)品6%收益率。在境內(nèi)外公募REITs分紅率對比時，除考慮資產(chǎn)穩(wěn)定差異外，也要考慮這一因素。這對于將資產(chǎn)持續(xù)配置于REITs的保險公司、年金等投資人尤為體現(xiàn)價值，有望成為REITs價格的有效支撐。

　　REITs秉承權益型產(chǎn)品屬性，實現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對于發(fā)行人的破產(chǎn)隔離，治理結構簡單，信息相對透明。對于以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)支撐的REITs投資，不用過多涉及判斷發(fā)行人企業(yè)信用，原則上也不會因發(fā)行人企業(yè)債券違約而違約——企業(yè)信用判斷要把企業(yè)所有資產(chǎn)看清楚、還要看清楚企業(yè)的資本結構和治理結構，對很多投資人存在更大難度。

　　REITs屬于境內(nèi)資本市場新興事物，各類投資人在初始認購時體現(xiàn)出擁抱創(chuàng)新的熱情，在未來的持有或投資時應該更為理性地認識與研究。底層資產(chǎn)的穩(wěn)定經(jīng)營是REITs穩(wěn)健運營的基石，基金管理人為代表的專業(yè)機構管理能力是REITs健康發(fā)展的保障，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備和未來擴募獲取資產(chǎn)能力是REITs長期成長的支撐。

　　長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。經(jīng)過十多年的探索，公募REITs終于揚帆起航，宏觀價值顯著，潛在市場廣闊。中金基金表示，希望專業(yè)金融機構與企業(yè)進一步研究完善投融資制度，希望配套會計、稅收政策研究出臺與監(jiān)管部門配套政策的進一步明確，希望廣大投資者進一步樹立長期投資、價值投資和理性投資的理念，共同維護公募REITs市場長期健康發(fā)展。

　　轉自：證券時報

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