國(guó)慶黃金周樓市整體仍偏冷 二手房成交同比回暖

　　樓市“銀十”開(kāi)場(chǎng)，四季度或逐漸企穩(wěn)。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期樓市整體成交仍偏冷，重點(diǎn)城市新房成交同比降幅超三成，但在政策利好及房企加大營(yíng)銷(xiāo)力度等因素的推動(dòng)下，部分城市的黃金周樓市活躍度提升，二手房表現(xiàn)好于新房市場(chǎng)。

　　根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年國(guó)慶假期期間(10月1日-10月7日)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年國(guó)慶假期下降37.7%；諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，重點(diǎn)15城國(guó)慶假期新房成交4474套，較去年同期下降47.1%。

　　考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，中指研究院強(qiáng)調(diào)，根據(jù)部分企業(yè)反饋，今年國(guó)慶期間，到訪(fǎng)量較平日增加，特別是大城市銷(xiāo)售略有恢復(fù)，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)，預(yù)計(jì)后續(xù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)或有好轉(zhuǎn)。

　　樓市表現(xiàn)分化

　　國(guó)慶假期，不同城市、不同項(xiàng)目之間的分化明顯，部分城市樓市活躍度出現(xiàn)提升。

　　北京新房市場(chǎng)保持一定熱度。中指研究院認(rèn)為，一方面國(guó)慶假期作為傳統(tǒng)樓市銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，房企緊抓營(yíng)銷(xiāo)周期吸引客戶(hù)看房，促進(jìn)成交；另一方面假期出京相對(duì)不便，不少置業(yè)人群選擇假期看房。

　　但北京新房市場(chǎng)分化明顯，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)售樓處相對(duì)熱鬧，看盤(pán)者相對(duì)較多，而區(qū)域供應(yīng)量較大、同質(zhì)化較大的項(xiàng)目售樓處相對(duì)冷清。

　　整體來(lái)看，北京新房和二手房市場(chǎng)整體在逐步回暖，樓市企穩(wěn)，購(gòu)房者信心逐步回歸。尤其是9月中下旬以來(lái)，大量新盤(pán)集中入市，其中不乏熱盤(pán)，樓市認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)相對(duì)較好，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有帶動(dòng)作用，但網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)有一定延遲，導(dǎo)致最終的成交數(shù)據(jù)降幅較大。

　　深圳樓市分化明顯，部分高端改善型項(xiàng)目和質(zhì)好價(jià)優(yōu)項(xiàng)目成交去化較好，但整體樓盤(pán)成交去化一般。國(guó)慶假期開(kāi)發(fā)商推貨節(jié)奏明顯加快，多個(gè)樓盤(pán)趕在節(jié)前跑步入場(chǎng)。從售樓現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，假期期間多個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)人氣明顯回暖，與節(jié)前中央樓市政策出臺(tái)、開(kāi)發(fā)商舉辦各類(lèi)暖場(chǎng)和優(yōu)惠活動(dòng)有關(guān)。

　　廣州國(guó)慶期間的推盤(pán)節(jié)奏較為積極，有超30個(gè)樓盤(pán)有營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，以項(xiàng)目加推及促銷(xiāo)活動(dòng)占據(jù)多數(shù)，多項(xiàng)目推出“購(gòu)房送家電”、“購(gòu)房贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)”、“首付分期”、“一口價(jià)特惠單位”等營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。從現(xiàn)場(chǎng)人氣來(lái)看，主要以天河區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)熱銷(xiāo)樓盤(pán)去化較好，去化率超過(guò)80%，其余新開(kāi)盤(pán)及加推項(xiàng)目整體去化一般。

　　蘇州國(guó)慶期間看房人數(shù)有顯著增長(zhǎng)，多個(gè)售樓處推出優(yōu)惠活動(dòng)，特惠房、買(mǎi)房抽獎(jiǎng)、認(rèn)購(gòu)送豪禮等方式層出不窮，消費(fèi)者購(gòu)房情緒得到一定調(diào)動(dòng)，但近幾個(gè)月蘇州購(gòu)房政策有所變動(dòng)，購(gòu)房者仍多持觀(guān)望態(tài)度，政策穩(wěn)預(yù)期效果仍需時(shí)間兌現(xiàn)。

　　南京國(guó)慶期間商品住宅累計(jì)認(rèn)購(gòu)2000套左右，與前兩周數(shù)據(jù)相比有明顯增長(zhǎng)。小長(zhǎng)假期間，借助政策的優(yōu)惠和房企的讓利，市場(chǎng)整體表現(xiàn)尚可，項(xiàng)目到訪(fǎng)量增多。

　　重慶市場(chǎng)部分項(xiàng)目以?xún)r(jià)換量，加大優(yōu)惠力度促成交，疊加秋交會(huì)優(yōu)惠，當(dāng)前購(gòu)房環(huán)境優(yōu)惠力度較大。從成交來(lái)看，來(lái)訪(fǎng)量上漲兩到三成，成交熱度有所上升，但同比仍延續(xù)下降趨勢(shì)。

　　部分重點(diǎn)城市如成都、武漢、鄭州、西安等，需求端表現(xiàn)仍保持謹(jǐn)慎，購(gòu)房者觀(guān)望態(tài)度較濃，政策穩(wěn)預(yù)期效果仍需時(shí)間兌現(xiàn)。

　　相較于新房市場(chǎng)的冷淡，國(guó)慶假期多個(gè)城市二手房成交回暖。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年十一期間(10月1日至10月7日)貝殼50城二手房日均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約54%，較2020年同期增長(zhǎng)約3%。分城市來(lái)看，50城中90%的城市二手房成交量同比增長(zhǎng)，其中東莞、成都、廈門(mén)、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過(guò)去年同期的二倍。

　　需求端看房活躍度也提高。貝殼50城二手房日均帶看客戶(hù)量同比增長(zhǎng)7%，超六成城市帶看客戶(hù)量同比增長(zhǎng)，東莞、廈門(mén)、成都等城市帶看客戶(hù)量同比增長(zhǎng)超過(guò)50%。

　　貝殼研究院認(rèn)為，今年國(guó)慶假期二手房市場(chǎng)成交較去年同期回暖，主要是節(jié)前央行、財(cái)政部等相繼發(fā)布部分城市降利率、換房減稅等鼓勵(lì)政策，有助于提振市場(chǎng)信心、加快購(gòu)房者入市節(jié)奏。

　　政策利好“銀十”

　　國(guó)慶假期部分城市新房市場(chǎng)的活躍度提升和整體二手房市場(chǎng)的回暖，與節(jié)前央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等接連出臺(tái)利好政策密不可分。

　　9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，多個(gè)城市被允許階段性放開(kāi)首套住房貸款利率下限，這也是國(guó)務(wù)院兩次常務(wù)會(huì)議提及“一城一策運(yùn)用好信貸等政策工具”后，央行做出的力度較大的政策表態(tài)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四季度或?qū)⒂瓉?lái)新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。

　　9月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，明確自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　同日，央行公告，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前廣東、山東等省份部分城市已經(jīng)跟進(jìn)落地相關(guān)政策，廣東清遠(yuǎn)首套房貸利率最低可至3.7%，陽(yáng)江可至3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房貸利率下限；山東濟(jì)寧下限降至3.95%，青島、濟(jì)南、淄博等城市首套公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)至3.1%。

　　實(shí)際上，9月整月，各地也在持續(xù)完善樓市調(diào)控工具箱，政策優(yōu)化節(jié)奏有所加快，據(jù)中指監(jiān)測(cè)，9月政策發(fā)布頻次較7-8月大幅提升，熱點(diǎn)城市加大了政策優(yōu)化力度。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，政策的持續(xù)優(yōu)化，一定程度上修復(fù)了市場(chǎng)信心，疊加國(guó)慶期間企業(yè)加大營(yíng)銷(xiāo)力度，部分城市市場(chǎng)活躍度有所提升。短期來(lái)看，購(gòu)房者觀(guān)望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。

　　中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦則指出，多部門(mén)出臺(tái)的利好政策將降低購(gòu)房成本，對(duì)修復(fù)市場(chǎng)信心有著重要意義，個(gè)稅新政對(duì)二手房交易形成非常明顯的利好，其效果將逐步得以顯現(xiàn)，而二手房市場(chǎng)成交量的提升也有助于激活新房市場(chǎng)。

　　轉(zhuǎn)自： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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