償債無(wú)憂，碧桂園莫斌給市場(chǎng)喂了一顆定心丸

碧桂園于2022年8月18日早間發(fā)布公告。碧桂園預(yù)計(jì)，今年上半年其核心凈利潤(rùn)介乎約45億元至50億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)介乎約2億元至10億元。

相比起去年同期，碧桂園這一利潤(rùn)表現(xiàn)有所下滑，也引發(fā)了市場(chǎng)的反應(yīng)。

在公告中，碧桂園解釋稱，凈利潤(rùn)下滑主要是受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻持續(xù)影響，市場(chǎng)下行疊加工程進(jìn)度減緩，已出售物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)的收入減少；此外報(bào)告期內(nèi)部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；另外出于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加等所致。

18日午后，碧桂園召開(kāi)了投資者電話會(huì)議，碧桂園總裁莫斌回應(yīng)了市場(chǎng)普遍關(guān)注的問(wèn)題。從投資者會(huì)上碧桂園管理層的陳詞看來(lái)，碧桂園對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判以及應(yīng)對(duì)做了較為充足的準(zhǔn)備，在保證活下去的前提下，碧桂園也展示了頭部企業(yè)的耐力。

就市而行

在投資者會(huì)上，莫斌坦言，從去年下半年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著很多挑戰(zhàn)，多重不利因素層層疊加，行業(yè)十分艱難，雖然也預(yù)見(jiàn)到了這些挑戰(zhàn)，但碧桂園也確實(shí)無(wú)法獨(dú)善其身，因此在今年中期的利潤(rùn)表中產(chǎn)生了直接影響。

莫斌進(jìn)一步解釋認(rèn)為，市場(chǎng)下行周期之久超預(yù)期，從去年6月至今仍然處在下行期，且今年上半年納入結(jié)算的項(xiàng)目銷售毛利較低，特別是2018年、2019年拿地的部分項(xiàng)目，受到市場(chǎng)下行的影響更為明顯。

莫斌也指出，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過(guò)程仍沒(méi)有結(jié)束，市場(chǎng)加劇下行，為保障現(xiàn)金流的平衡，部分區(qū)域?qū)ξ脖P資產(chǎn)和要出清的資產(chǎn)有一些量?jī)r(jià)平衡的安排，對(duì)毛利構(gòu)成了較大壓力；另外基于謹(jǐn)慎性原則，碧桂園計(jì)提的減值也對(duì)毛利構(gòu)成影響。

事實(shí)上，去年以來(lái)，受到房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的影響，除了結(jié)算周期及毛利下滑等方面，計(jì)提減值也是一個(gè)能夠?qū)麧?rùn)報(bào)表產(chǎn)生較大影響的因素。

雖然碧桂園未有具體披露這部分對(duì)利潤(rùn)報(bào)表的整體沖擊，但此前發(fā)布過(guò)業(yè)績(jī)報(bào)告或者預(yù)告的部分房企樣本也可以做一個(gè)參考。以多家頭部房企為例，在2021年的年報(bào)中，萬(wàn)科、招商蛇口的計(jì)提減值均超過(guò)30億元，當(dāng)期利潤(rùn)報(bào)表也受此影響有大幅下滑。

在投資者會(huì)上，碧桂園管理層對(duì)今年下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)以及碧桂園的應(yīng)對(duì)作出了表態(tài)。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜指出，今年下半年，市場(chǎng)整體還是在筑底過(guò)程，基本認(rèn)為不會(huì)比上半年的情況更差，但也不會(huì)有很大的反轉(zhuǎn)，是在底部盤整、城市有分化的過(guò)程。這個(gè)市場(chǎng)筑底的過(guò)程我們判斷不大可能出現(xiàn)大的改變，但要有策略。

程光煜指出，碧桂園的策略主要是幾個(gè)方面，一是碧桂園貨量比較充沛，有接近一萬(wàn)億元的可售土儲(chǔ)；得益于均衡布局，碧桂園也能比較好地對(duì)沖市場(chǎng)分化和比較嚴(yán)重的疫情影響。

此外，碧桂園也將通過(guò)調(diào)節(jié)貨量供給，采取“以銷定產(chǎn)”、“精準(zhǔn)供貨”去對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于產(chǎn)品，碧桂園主要以偏改善為主，也將積極去調(diào)整產(chǎn)品，使得更加有適銷對(duì)路的安排，比較穩(wěn)健去度過(guò)現(xiàn)在市場(chǎng)低谷情況。

“我們相信在政府積極的主導(dǎo)下，會(huì)因城施策、用足用好工具去穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們相信最困難的時(shí)候過(guò)去了，現(xiàn)在是在底部盤整，伴隨施策的深入和出臺(tái)，今年下半年碧桂園會(huì)保持在有序、合理的銷售節(jié)奏上，相信碧桂園銷售規(guī)模在下半年會(huì)穩(wěn)定，和頭部同行是同步、優(yōu)于同行的?！背坦忪媳硎?。

謀定后動(dòng)

在當(dāng)前的市況下，除了做好銷售鋪排以外，精細(xì)化管理和多元化融資也是比拼房企實(shí)力和韌勁的關(guān)鍵方面。

在投資者會(huì)上，莫斌對(duì)碧桂園短期與長(zhǎng)期的安排也作出了回應(yīng)。

莫斌表示，管理層在市場(chǎng)下行和市場(chǎng)筑底的過(guò)程中，最重要的工作是以現(xiàn)金流為核心，做好資產(chǎn)負(fù)債和利潤(rùn)表的平衡，保證公司能夠活下去，活到健康的市場(chǎng)到來(lái)之后能活得更好。

根據(jù)市場(chǎng)情況，現(xiàn)金流方面，碧桂園也已將未來(lái)可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都納入現(xiàn)金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測(cè)試。中長(zhǎng)期按季度、短期按周進(jìn)行滾動(dòng)更新，確保實(shí)現(xiàn)“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動(dòng)，留足安全墊以應(yīng)對(duì)外部的不確定性。

在融資端，碧桂園作為示范房企，表現(xiàn)也較為亮眼。

去年下半年至今，碧桂園境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計(jì)61億元、供應(yīng)鏈ABS及ABN合計(jì)87億元，是為數(shù)不多能夠進(jìn)行全品種融資的民營(yíng)房企。

目前，碧桂園在交易商協(xié)會(huì)和中債信用增進(jìn)公司的支持下，也在推進(jìn)中票的發(fā)行，進(jìn)一步穩(wěn)定行業(yè)及公司的信用狀況。

而2022年下半年，碧桂園在境外已無(wú)到期美元債；境內(nèi)有兩筆債達(dá)到可回售狀態(tài)，合計(jì)40億元。除此以外，下半年沒(méi)有到期的直接融資。

銷售方面，碧桂園保持略好于同行的水平。

今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售1850億元，權(quán)益回款現(xiàn)金回款約為1703億元，權(quán)益回款率92%，已連續(xù)7年回款率保持90%以上的區(qū)間。

莫斌認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)信心的恢復(fù)仍需要一段時(shí)間，行業(yè)的未來(lái)發(fā)展會(huì)逐步制造業(yè)化，對(duì)公司和產(chǎn)品提出更高的要求，但行業(yè)仍然會(huì)是一個(gè)在長(zhǎng)效機(jī)制下健康、規(guī)模體量超10萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)，活下來(lái)的企業(yè)將會(huì)有更大的機(jī)會(huì)。

“我們對(duì)未來(lái)還是很有信心，信心來(lái)自于，十萬(wàn)億的市場(chǎng)一定是健康發(fā)展的市場(chǎng)，穿越暴風(fēng)雨之后，誰(shuí)的競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，誰(shuí)就能占領(lǐng)市場(chǎng)。我們也對(duì)碧桂園的管理有信心，全競(jìng)提升后，管理競(jìng)爭(zhēng)力上升到一定高度。”莫斌強(qiáng)調(diào)。

據(jù)莫斌介紹，在新業(yè)務(wù)方面碧桂園預(yù)計(jì)將會(huì)有較好的發(fā)展。今年6月，碧桂園將旗下建筑子公司及原博智林旗下的總包單位進(jìn)行整合成立科技建筑集團(tuán)，是一個(gè)建筑機(jī)器人應(yīng)用的企業(yè)。通過(guò)整合全產(chǎn)業(yè)鏈資源，實(shí)現(xiàn)“研發(fā)-生產(chǎn)-應(yīng)用”的全過(guò)程貫通，目前已經(jīng)開(kāi)始在正在建設(shè)的項(xiàng)目上投入使用。

“我們建筑機(jī)器人的發(fā)展，未來(lái)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展，一定會(huì)像老虎插上翅膀一樣。現(xiàn)在建筑機(jī)器人在發(fā)揮越來(lái)越大的作用，隨著市場(chǎng)健康發(fā)展的到來(lái)，相信我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)和建筑機(jī)器人業(yè)務(wù)一定能為公司帶來(lái)更多的收益，給投資者帶來(lái)更大的回報(bào)。”莫斌說(shuō)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀