佳源服務(wù)赴港上市背后：社區(qū)增值服務(wù)成“短板”

    又有一家物管企業(yè)要赴港上市了。6月26日，佳源服務(wù)在港交所遞交了申請書，準(zhǔn)備上市。數(shù)據(jù)顯示，佳源服務(wù)已成立多年，但從管理規(guī)模上來看，仍與頭部的物管企業(yè)存在一定的差距。

　　同時，佳源服務(wù)作為一家物管企業(yè)，其社區(qū)增值服務(wù)部分發(fā)展難言成熟，營收占比與毛利率均較低。此外，佳源服務(wù)熱衷于通過收并購其他公司或業(yè)務(wù)來擴(kuò)張商業(yè)版圖，連續(xù)3年出現(xiàn)了大額的金融資產(chǎn)減值虧損。而其主要營收物業(yè)管理費(fèi)也因平均值較低，部分項(xiàng)目存在無法補(bǔ)足成本的風(fēng)險。

　　佳源服務(wù)赴港上市

　　中小房企上市難度仍高，但對于物管公司而言，2020年是一個上市“豐收年”。《華夏時報》記者在查閱了港交所披露的相關(guān)文件后發(fā)現(xiàn)，6月26日，佳源服務(wù)第一次呈交了申請書。同日，佳源國際控股(股票代碼：HK2768)發(fā)布了相關(guān)公告。公告顯示，佳源國際控股建議透過全球發(fā)售新的佳源服務(wù)股份，并在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

　　《華夏時報》記者了解到，佳源服務(wù)是佳源國際控股的附屬公司，后者持有其100%的股權(quán)。若此次佳源服務(wù)能夠成功上市，佳源國際控股將持有佳源服務(wù)不少于50%的權(quán)益，其仍為佳源國際控股的附屬公司。

　　疫情爆發(fā)之后，房地產(chǎn)業(yè)的格局發(fā)生了微妙變化。物管行業(yè)逆勢崛起，許多房企拆分旗下的物管業(yè)務(wù)重新上市。的確，隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化的防控階段，居民對于物業(yè)的需求逐漸增加并走向?qū)I(yè)化。

　　《華夏時報》記者經(jīng)過不完全梳理后發(fā)現(xiàn)，截至2020年6月底，今年已經(jīng)有超過28家物業(yè)企業(yè)在排隊(duì)上市中。佳源國際控股表示，佳源服務(wù)在上市之后，將會變?yōu)楠?dú)立的上市集團(tuán)，并且擁有獨(dú)立的集資平臺，其將會在不需要依賴佳源國際控股的情況下，直接接觸資本市場以進(jìn)行股本或者債務(wù)融資，為現(xiàn)有的業(yè)務(wù)等擴(kuò)充或提供資金，有助于提高運(yùn)營和財務(wù)管理效率。

　　收入增長率高，社區(qū)增值服務(wù)營收占比較低

　　值得一提的是，盡管物管企業(yè)目前在市場上較為搶手，但其如何擺脫同質(zhì)化的服務(wù)，尋找新的盈利點(diǎn)則是難題。從行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，各物管企業(yè)正在對社區(qū)增值服務(wù)加重砝碼，其逐漸變?yōu)樾碌脑鲩L點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，佳源服務(wù)的收入由2017年的2.10億元增長至2019年的4.55億元，復(fù)合年增長率為47.2%。凈利潤則由2017年的0.18億元增長至2019年的0.50億元，復(fù)合年增長率為65.4%。

　　在管面積方面，數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月31日，佳源服務(wù)已訂約管理的物業(yè)總建筑面積為3880萬平方米，2017年-2019年復(fù)合年增長率為21.8%。此外，數(shù)據(jù)顯示，公司大部分的營收來源于物業(yè)管理服務(wù)，在2017年-2019占比均在80%左右。

　　《華夏時報》記者了解到，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)是佳源服務(wù)的三大業(yè)務(wù)板塊。但值得注意的是，2019年，社區(qū)增值服務(wù)的收入僅為2175.70萬元，占比為4.8%。

　　佳源服務(wù)表示，社區(qū)增值服務(wù)主要為提供家居服務(wù)、公共區(qū)域增值服務(wù)，銷售百貨等。其表示，社區(qū)增值服務(wù)所得的收入在快速增長。的確，數(shù)據(jù)顯示，相比較2017年，2019年社區(qū)增值服務(wù)的收入已經(jīng)翻了一倍。但其在整個收入中的占比仍然徘徊在4.8%左右。

　　中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，在港上市企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入占總營業(yè)收入的比重在3%-30%之間。例如，綠城服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)的收入占營收的比重達(dá)到了22.29%。“社區(qū)增值服務(wù)的毛利率會更高，營收也比較可觀，所以物管行業(yè)比較重視此業(yè)務(wù)的發(fā)展?！币晃晃锕芷髽I(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時報》記者表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，佳源服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)的毛利率分別為30.2%、32.9%、35.1%，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率則保持在22%左右。而中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，類似新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)等的社區(qū)增值服務(wù)的毛利率則超過了60%。部分其他物管企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)毛利率雖然不及60%，但也在40%-55%之間。

　　金融資產(chǎn)減值虧損，物業(yè)管理費(fèi)較低

　　另一大值得關(guān)注的指標(biāo)是佳源服務(wù)的金融資產(chǎn)減值虧損。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，佳源服務(wù)錄得金融資產(chǎn)減值虧損分別為550萬元、750萬元、490萬元。對此，佳源服務(wù)表示，其是因?yàn)樵谌粘I(yè)務(wù)過程中，有關(guān)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及其他應(yīng)收款項(xiàng)存在潛在壞賬以及物業(yè)管理服務(wù)營收第三方的貿(mào)易營收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備出現(xiàn)變動。兩者使得佳源服務(wù)的金融資產(chǎn)減值連續(xù)三年存在虧損。

　　其中原因則是，在準(zhǔn)備上市之前，佳源服務(wù)收購了湖南華冠、嘉興星洲、杭州民安以及重慶中農(nóng)等公司或項(xiàng)目。但整體來看，佳源服務(wù)的大部分收益來自于包干制物業(yè)管理服務(wù)，這種經(jīng)營模式的重點(diǎn)是預(yù)先確定每平米每月價格，然后收取物業(yè)管理費(fèi)。

　　在這種經(jīng)營模式下，佳源服務(wù)已經(jīng)就8項(xiàng)、7項(xiàng)以及6項(xiàng)物業(yè)分別產(chǎn)生虧損合計共190萬元、100萬元、70萬元。同時，佳源服務(wù)也表示，若收取的物業(yè)管理費(fèi)不足以補(bǔ)足產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)成本，其在包干制的經(jīng)營模式下，也無權(quán)向業(yè)主、居民或物業(yè)開發(fā)商收取額外付款以補(bǔ)足差額。

　　佳源服務(wù)同樣意識到該問題的存在，其可以通過增加物業(yè)管理費(fèi)或縮減物業(yè)管理成本來避免該項(xiàng)虧損。數(shù)據(jù)顯示，佳源服務(wù)的平均物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)從2017年的1.05元/月/平米增加至了2019年的1.32元/月/平米。但對比龍頭物業(yè)企業(yè)超過2元/月/平米的物業(yè)管理費(fèi)用，佳源服務(wù)還有一段路要走。

　　“佳源服務(wù)目前的確是第一次遞交了申請書，相關(guān)數(shù)據(jù)在文件中都進(jìn)行了披露，但是更加具體的數(shù)據(jù)后續(xù)會進(jìn)行更加詳細(xì)的披露?！奔言磭H控股方面對《華夏時報》記者如此回應(yīng)。

　　此外，佳源國際控股方面對《華夏時報》記者表示，佳源國際控股“回血”基本已經(jīng)完成，2020年上半年在拿地等方面均有不錯的表現(xiàn)，未來仍將會聚焦粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的業(yè)務(wù)發(fā)展。此外，佳源國際控股同樣對“一帶一路”的發(fā)展比較關(guān)注，在柬埔寨地區(qū)也有所動作。

　　轉(zhuǎn)自：華夏時報

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