王健林：我們不勾結(jié)政府 不搞政商結(jié)盟

　　盡管身居高位，但王健林灑脫的性格仍然外界認(rèn)為他是一個(gè)相對(duì)高調(diào)的人。

　　9月21日，各路記者奔赴青島，在閃光燈不斷捕捉澤塔·瓊斯、妮可·基德曼、萊昂納多·迪卡普里奧以及眾多國(guó)內(nèi)一線明星的時(shí)候，王健林和老友孫明波卻抽空在青島啤酒博物館。

　　近期，有關(guān)王健林的身影多見(jiàn)報(bào)端，其在商言商、不搞政商聯(lián)盟的言論和高調(diào)進(jìn)入文化界的舉動(dòng)，都令這個(gè)“中國(guó)內(nèi)地新科首富”廣受關(guān)注。即便是他在青島參加萬(wàn)達(dá)集團(tuán)東方影都的啟動(dòng)活動(dòng)，但啤酒喝著，王健林也愿意和時(shí)代周報(bào)談?wù)勥@個(gè)項(xiàng)目之外的萬(wàn)達(dá)。

　　9月22日，青島膠南，萬(wàn)里無(wú)云。

　　當(dāng)萊昂納多·迪卡普里奧、妮可·基德曼、澤塔·瓊斯、約翰·特拉沃爾塔、章子怡、李連杰、梁朝偉、甄子丹、趙薇等一線中外巨星出現(xiàn)在紅毯上時(shí)，一位在外圍圍觀的當(dāng)?shù)厝肃洁炝艘痪洌簢?guó)際電影節(jié)什么時(shí)候搬到青島來(lái)了？

　　這不是什么國(guó)際電影節(jié)，只是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)東方影都的啟動(dòng)活動(dòng)。啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目的人，上個(gè)月在彭博全球億萬(wàn)富翁排行榜的最新一期榜單中，以142億美元身家成為中國(guó)內(nèi)地新科首富，較第二位的娃哈哈集團(tuán)創(chuàng)始人宗慶后的財(cái)富高出32億美元。在9月11日公布的胡潤(rùn)百富榜上，他再次以創(chuàng)紀(jì)錄的1350億人民幣位列榜首。

　　他是中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林。15歲參軍，28歲就成為了一名正團(tuán)職干部，后為響應(yīng)國(guó)家“百萬(wàn)裁軍”的號(hào)召，離開(kāi)部隊(duì)，成為大連市西崗區(qū)區(qū)政府辦公室主任，但在改革浪潮下，本可以在仕途上一片光明的王健林又選擇了棄政從商。

　　比起馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森、黃怒波等92派房地產(chǎn)界大佬紛紛下海創(chuàng)業(yè)時(shí)，1988年改革的春風(fēng)還沒(méi)有吹得那么暖， 25年前萬(wàn)達(dá)成立之初，王健林因得不到計(jì)劃指標(biāo)和土地，被迫選擇舊城改造方式獲得土地，成為全國(guó)第一個(gè)進(jìn)行城市舊區(qū)改造開(kāi)發(fā)的企業(yè)。

　　從軍人、官員、商人到中國(guó)首富，將當(dāng)年欠債149萬(wàn)元瀕臨倒閉的小公司發(fā)展成企業(yè)資產(chǎn)超過(guò)3000億元的超級(jí)王國(guó)，王健林完成了人生的三級(jí)跳，但他的夢(mèng)想還不止于此，除了要成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)公司外，要做全球前10的文化集團(tuán)公司。

　　商業(yè)地產(chǎn)，仍有擴(kuò)張空間

　　時(shí)代周報(bào)：公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，從2012年6月收購(gòu)AMC開(kāi)始截至目前，萬(wàn)達(dá)近一年內(nèi)海外投資累計(jì)金額超過(guò)500億元人民幣（含正在推進(jìn)中的項(xiàng)目），國(guó)內(nèi)僅僅哈爾濱、南昌、合肥3個(gè)文化旅游城投資就超過(guò)900億元，加上廣州4個(gè)項(xiàng)目450億元，巨額的投入是否帶來(lái)資金上的壓力？

　　王健林：我們宣布的是總投資，不是宣布的當(dāng)年投資，總投資是指這個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始到項(xiàng)目投資結(jié)束，它的投資額的相加。比如我們長(zhǎng)白山項(xiàng)目總投資160億，長(zhǎng)白山到現(xiàn)在只完成了一期，今年把五個(gè)酒店建完才二期。

　　今年開(kāi)始萬(wàn)達(dá)進(jìn)入文化領(lǐng)域的投資，而且文化領(lǐng)域的投資規(guī)模都比較大，比方說(shuō)南昌文化旅游城這次總投資400億， 計(jì)劃10年時(shí)間完成，也就是2013-2023年，這400億如果分成十年，每年可能就40億，當(dāng)然可能第一年第二年投資多一點(diǎn)，因?yàn)槌俗?cè)資本，還有啟動(dòng)資金，主要是拿地的錢(qián)，要再加50%，所以第一年第二年可能是投50億、60億，以后逐步穩(wěn)定。每個(gè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)的銷售什么時(shí)間結(jié)束，每年市場(chǎng)大概只能容納多少，每年這個(gè)項(xiàng)目需要多少財(cái)務(wù)費(fèi)用，我們內(nèi)部都有一個(gè)很詳細(xì)的計(jì)劃。

　　時(shí)代周報(bào)：萬(wàn)達(dá)的融資渠道主要是什么？

　　王健林：還以剛才的項(xiàng)目為例，比方當(dāng)年投資50億，我們自己拿的啟動(dòng)資金，注冊(cè)資金就是30%-40%，第二塊是銀行融資，大約30%；第三塊是預(yù)售款，比方說(shuō)預(yù)售，還有一些預(yù)定，有的不是預(yù)售，比如他看好我三星級(jí)酒店，他來(lái)經(jīng)營(yíng)，我們就不用經(jīng)營(yíng)，還有大酒樓干脆委托我們來(lái)給他投資，我們規(guī)劃有酒樓，有酒吧，他可以把這條街全掃走。

　　實(shí)際上嚴(yán)格來(lái)講自有的資金投下去這一塊就是40%，銀行融資30%，預(yù)售30%，所以大一點(diǎn)就是各三分之一。

　　這是中國(guó)的融資模式，在境外有些不同，公寓是可以預(yù)售的，但是預(yù)售的資金是不能動(dòng)的，這筆錢(qián)叫定金，一般是房屋總價(jià)的10%-20%，這筆錢(qián)直到入戶交房，把尾款交齊后我們才能動(dòng)用，但是這個(gè)定金可以用做抵押融資，當(dāng)然要支付一些財(cái)務(wù)費(fèi)用了。

　　時(shí)代周報(bào)：越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商都在轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，你認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有泡沫嗎？尤其是二、三線城市？

　　王健林：商業(yè)地產(chǎn)有泡沫，但是要分地方。有些城市，確實(shí)商業(yè)地產(chǎn)扎堆、過(guò)剩。但是一些地級(jí)市，那些城市連好的電影院都沒(méi)有，也沒(méi)有成熟的購(gòu)物廣場(chǎng)，尤其是一些高新區(qū)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，人口不少，但是配套跟不上，這些地方商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　把中國(guó)酒店品牌推向世界

　　時(shí)代周報(bào)：作為首家在海外建造豪華酒店的中國(guó)企業(yè)，將如何應(yīng)對(duì)海外市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)？

　　王健林：有個(gè)所謂的投資專家說(shuō)，在倫敦投資一個(gè)酒店要花7億英鎊，就是70億人民幣，才只有160個(gè)房間，說(shuō)怎么能夠收回成本啊？我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，7億英鎊是項(xiàng)目的總投資額，不是單純買(mǎi)酒店的錢(qián)。

　　其實(shí)這個(gè)并購(gòu)實(shí)際上是撿了一個(gè)大便宜，我們買(mǎi)這個(gè)地只有9000多萬(wàn)英鎊，這個(gè)項(xiàng)目是10.3萬(wàn)平米，算下來(lái)樓面價(jià)只有十五分之一，這在中國(guó)是不可想象的，中國(guó)賣一萬(wàn)塊錢(qián)的房子，700塊錢(qián)的樓面價(jià)怎么可能呢？

　　另外，我們并不是所有面積都用來(lái)做酒店，其中6.3萬(wàn)平米的公寓是用來(lái)銷售的，因?yàn)樵趥惗毓⑹呛芎娩N售的，我們考察過(guò)項(xiàng)目周邊的公寓價(jià)格，基本都在1.5萬(wàn)英鎊/m2左右，我們就算再便宜點(diǎn)，以每平方米一萬(wàn)三四銷售，銷售額就將近9億英鎊，除去2億英鎊的稅金，大概收入是7億英鎊，正好等于我們這個(gè)項(xiàng)目的投資總額，也就是說(shuō)三四年時(shí)間開(kāi)發(fā)結(jié)束，我們?cè)趥惗乜梢园踪嵰粋€(gè)酒店，那這個(gè)事情就是放在北京、上海也是不容易實(shí)現(xiàn)的。

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