濱江集團(tuán)：2021年銷(xiāo)售1691億 2022年要平飛

回顧2021年的中國(guó)樓市，“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷(xiāo)售驟冷、四季度融資解凍”。盡管行業(yè)遇冷，有房企在失速，但也有房企依然堅(jiān)持品質(zhì)輸出，后勁十足。

近日，濱江集團(tuán)交出了一份可謂是“歷史最佳”的年終考卷：全年累計(jì)銷(xiāo)售金額1691億，同比增長(zhǎng)24%；位列克而瑞全國(guó)房企排行榜第22名，比去年前進(jìn)5名。

需要指出的是，這是濱江集團(tuán)成立29年以來(lái)的最佳成績(jī)；而回款方面，濱江同樣創(chuàng)下歷史最佳：現(xiàn)金回籠超過(guò)683億元，比2020年增長(zhǎng)30%。此外，濱江集團(tuán)融資利率在去年5.2%的基礎(chǔ)上降至4.9%，創(chuàng)歷史新低。

眾所周知，銷(xiāo)售額是規(guī)模，代表著濱江集團(tuán)去年的收獲；回款是現(xiàn)金流，是企業(yè)當(dāng)下的壓艙石。這樣的現(xiàn)金流和融資成本，在整個(gè)民營(yíng)房企中可謂相當(dāng)耀眼，再次凸顯了濱江集團(tuán)一貫穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的能力。

人均“億級(jí)銷(xiāo)售員”

年售千億，曾一度被視為躋身“TOP級(jí)房企”的門(mén)票。到2021年，濱江集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)三年躋身此列。

盡管“規(guī)模論”逐漸在行業(yè)內(nèi)息聲，但房企實(shí)力依然無(wú)法與之脫鉤。戚金興曾表示，房企如果只有品質(zhì)卻沒(méi)有一定規(guī)模，很難在行業(yè)內(nèi)擁有一定地位并獲得長(zhǎng)久發(fā)展的相應(yīng)資源。

在地產(chǎn)“荒年”，濱江集團(tuán)通過(guò)拍賣(mài)+合作+收購(gòu)等多重渠道，全年總共斬獲38宗地塊，在拍地政策連續(xù)變化的大背景下，仍然比2020年多拿了8宗。具體而言，2021年濱江拿地權(quán)限金額470億，比前一年多了67億；目前總土儲(chǔ)近3000億，增加了約200億。

濱江集團(tuán)今年交付的項(xiàng)目——杭州御品

更難得的是，上千億后，濱江集團(tuán)并未只看重規(guī)模的增長(zhǎng)。2021年，濱江繼續(xù)保持“三省一市”的布局模型：浙江、江蘇、上海和廣東。在浙江，拿下麗水主城百畝大地后，濱江成功實(shí)現(xiàn)了浙江11個(gè)地級(jí)市的全布局，同時(shí)還首次踏進(jìn)蘭溪、東陽(yáng)、天臺(tái)、桐鄉(xiāng)等地區(qū)，為做深做透浙江打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

值得一提的是，在實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售后還能保持30%上下的增勢(shì)，這背后，是濱江集團(tuán)對(duì)于杭州大本營(yíng)的堅(jiān)守。

杭州作為這輪行情中唯二“屹立不倒”的城市之一，濱江集團(tuán)65%的貨值都重倉(cāng)于杭州，其中又有95%在城市中心。

過(guò)去一年，濱江集團(tuán)全年交付項(xiàng)目共計(jì)21個(gè)，其中杭州地區(qū)10個(gè)，其他城市11個(gè)，交付數(shù)量大幅度創(chuàng)歷史新高。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年濱江集團(tuán)在大本營(yíng)杭州分別以網(wǎng)簽金額643.05億元和457.42億元，奪得杭州地區(qū)銷(xiāo)售流量榜和權(quán)益榜雙料冠軍?？硕饠?shù)據(jù)顯示，從2018年以來(lái)，濱江已經(jīng)連續(xù)3年登頂杭州房企銷(xiāo)售金額排行榜的榜首。

值得關(guān)注的是，在房企裁員成風(fēng)的環(huán)境下，2021年濱江集團(tuán)卻“逆勢(shì)”新增了40多名員工：從2020年的1053人，變成了1090人。

濱江集團(tuán)今年交付的項(xiàng)目--樂(lè)清家園

人員增加了約4%，而銷(xiāo)售額規(guī)模增加了約20%。就是這1090多人，創(chuàng)造了1691億元的銷(xiāo)售金額，人均銷(xiāo)售額達(dá)到了夸張的1.5億，同比增長(zhǎng)16.28%，做到了人人都是“億級(jí)銷(xiāo)售員”。

這是什么概念？換成市場(chǎng)上同等銷(xiāo)售規(guī)模的其它房企，人員規(guī)模基本是濱江的2倍到10倍。億翰智庫(kù)聯(lián)合可研智庫(kù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企人均全口徑銷(xiāo)售金額是3189萬(wàn)元，不到濱江集團(tuán)的1/4。

人才精干，戰(zhàn)斗力足，是濱江集團(tuán)無(wú)可撼動(dòng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

融資成本擠進(jìn)“國(guó)企區(qū)間”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在杭州當(dāng)前行情下和行業(yè)融資背景下，房企的資金穩(wěn)定性甚至比規(guī)模戰(zhàn)略更吸引合作方。

事實(shí)上，資金穩(wěn)定性要看融資成本。而這正是濱江集團(tuán)現(xiàn)階段最大的優(yōu)勢(shì)之一。

融資成本，通俗講就是企業(yè)以什么樣的利息，從資本市場(chǎng)上借到錢(qián)的本事。這也是往往被直接用來(lái)衡量一家房企的健康度和能力標(biāo)準(zhǔn)：融資成本越低，資本市場(chǎng)信用度就越高，企業(yè)就更安全；反之，就要觸碰到“紅線”了。

濱江集團(tuán)首個(gè)交付的江蘇項(xiàng)目——如皋金色家園

一直以來(lái)，「國(guó)」字頭和「央」字頭的房企在資本市場(chǎng)上有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，融資利率基本能控制在4-5%的區(qū)間內(nèi)，有的甚至更低。而民營(yíng)企業(yè)的融資利率就要高得多，有不少高達(dá)8-9%。

如今，作為民營(yíng)企業(yè)的濱江卻擠進(jìn)了融資利率的“國(guó)企區(qū)間”。

數(shù)據(jù)顯示，近5年內(nèi)，濱江集團(tuán)綜合融資成本呈持續(xù)下降趨勢(shì)，由2017年的6%降至2021年的4.9%。就在1月4日，濱江集團(tuán)成功發(fā)行了2022年度第一期超短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額9.6億元，發(fā)行利率僅為4.00%，成為民營(yíng)房企融資寒冬里的一道耀眼暖光。

說(shuō)實(shí)話，很多人的房貸利率都比濱江集團(tuán)的融資利率還要高一些。

除此之外，濱江的總資產(chǎn)凈負(fù)債率和凈資產(chǎn)有息負(fù)債，都在金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為的安全線的半數(shù)以下，妥妥保持著“綠檔房企”的身份。

用戚金興的話來(lái)說(shuō)就是，濱江幾乎完美避開(kāi)資金“雷區(qū)”：沒(méi)有商票、沒(méi)有社會(huì)借款、沒(méi)有抵押給施工方、供應(yīng)商的工抵房。

他還表示，2022年的融資成本，還要努力實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步下降。

杭州“最紅合伙人”

行業(yè)遇冷，相擁取暖是比孤軍奮戰(zhàn)更好的生存之道，而靠譜的合伙人則是抵御風(fēng)險(xiǎn)的護(hù)盾。

從這個(gè)角度來(lái)看，濱江集團(tuán)無(wú)疑是杭州乃至浙江房企的“最佳合伙人”之一。

2021年5月，戚金興一句“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”的話語(yǔ)在業(yè)內(nèi)廣為流傳，揭開(kāi)了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯向制造業(yè)靠攏的趨勢(shì)。

在行業(yè)政策多變、融資渠道收緊、土地成本高企的環(huán)境下，建立深耕壁壘、更精于成本管控的濱江集團(tuán)具備了“規(guī)模、盈利、業(yè)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)水平”這些合作方最看重的要素。而更珍貴的是，他還擁有商業(yè)社會(huì)中的王牌——信任和口碑。

有業(yè)內(nèi)人士表示，一家公司不能單純用數(shù)字來(lái)評(píng)估，合作是建立在資金、信用和口碑的基礎(chǔ)上。

成立29年，濱江集團(tuán)以高質(zhì)量產(chǎn)品打下的口碑江山，在行業(yè)環(huán)境驟變的當(dāng)下，成了企業(yè)堅(jiān)固的護(hù)城河。

據(jù)濱江集團(tuán)2021年中報(bào)統(tǒng)計(jì)，公司交付項(xiàng)目收房率超過(guò)99%，投訴率接近于零；基于多年來(lái)積攢的品牌影響力，同一片區(qū)內(nèi)濱江的二手房往往能獲得更高的品牌溢價(jià)。在杭州，“濱江”就是“品質(zhì)、熱銷(xiāo)”的代名詞，其豪宅產(chǎn)品的去化速度甚至超過(guò)了市面上絕大多數(shù)的剛需項(xiàng)目。

濱江集團(tuán)品牌部調(diào)查顯示，有超過(guò)96%的業(yè)主愿意為親朋好友“安利”濱江。這意味著，在杭州找到濱江集團(tuán)合作，就相當(dāng)于自帶了一半“流量”。據(jù)公司高層透露，公司與9成以上TOP100房企展開(kāi)合作，其中既有萬(wàn)科、融創(chuàng)等行業(yè)巨頭，也有綠城、仁恒等精品制造者。

另外，從土儲(chǔ)維度來(lái)看，未來(lái)1-3年內(nèi)，房企與濱江集團(tuán)之間的合作空間非常大。更重要的是，濱江集團(tuán)已有多年的土地合作開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

早在2017年，濱江集團(tuán)就意識(shí)到合作方式的未來(lái)前景。之后，公司通過(guò)優(yōu)化合作來(lái)輸出自身產(chǎn)品和管理優(yōu)勢(shì)，積累出一套相對(duì)成熟的經(jīng)驗(yàn)，將合作對(duì)象圈定在全國(guó)排名前20的房企，以成本利潤(rùn)率為重要考核指標(biāo)篩選合作項(xiàng)目，達(dá)到“1+1>2”的效果。

經(jīng)過(guò)29年的持續(xù)開(kāi)發(fā)，濱江集團(tuán)在開(kāi)發(fā)、總包、施工方、供應(yīng)商等各個(gè)方面積累的成熟合作方已超過(guò)100個(gè)，成為了杭州“最紅合伙人”。

2022年規(guī)劃：平飛元年

2022年是濱江集團(tuán)的而立之年，也是公司“平飛”階段的元年。

按照戚金興設(shè)想，2022年，公司總體規(guī)模將穩(wěn)定在1600億元，在售將售項(xiàng)目預(yù)計(jì)將超過(guò)120個(gè)，包括廣州、南京、麗水等地的項(xiàng)目也都將亮相。

“銷(xiāo)售額差不多是全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)總額的1%”。這是濱江對(duì)自身規(guī)模的認(rèn)知。

在土地端，新的一年濱江依然堅(jiān)持“大浙江”戰(zhàn)略。“今年杭州、浙江、省外的銷(xiāo)售比例是6:3:1，明年做到5:4:1，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，爭(zhēng)取在1-2年內(nèi)達(dá)到4:4:2?！逼萁鹋d如是說(shuō)。

同時(shí)，濱江物業(yè)管理面繼續(xù)擴(kuò)大、繼續(xù)運(yùn)營(yíng)“暖屋”長(zhǎng)租公寓。

“非常出彩”，是戚金興對(duì)于濱江物業(yè)在2021年的表現(xiàn)。據(jù)了解，2021年濱江物業(yè)從上市之初500萬(wàn)方的規(guī)模，拓展到3000萬(wàn)方。接下來(lái)隨著眾多樓盤(pán)的交付，這個(gè)數(shù)字還會(huì)肉眼可見(jiàn)的繼續(xù)上漲。在戚金興看來(lái)，“一個(gè)80分的樓盤(pán)，如果有優(yōu)秀的物業(yè)，是可以拿到100分的?！?/p>

需要指出的是，濱江物業(yè)也獲得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。2021年，濱江服務(wù)（HK.3316）股價(jià)大幅上漲，最高曾接近每股37元，目前整體市值接近60億元，較2019年剛上市時(shí)上漲超過(guò)3倍，在去年港交所的所有物業(yè)股中，表現(xiàn)尤其亮眼。

2021年，濱江集團(tuán)的自持租賃品牌暖屋正式投入運(yùn)營(yíng)，一年內(nèi)翡翠江南、御江南、翡翠之星、上品華庭4個(gè)小區(qū)、共814套房源率先招租，整體出租率高達(dá)92.6%，其中2家已經(jīng)是100%滿租，客戶滿意度達(dá)到99.45%。目前，濱江“暖屋”已超過(guò)110億的自持規(guī)模，房源超過(guò)10000間。

戚金興將暖屋定義為濱江集團(tuán)在住宅開(kāi)發(fā)和物業(yè)之后的“第三面旗幟”。一方面，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租賃產(chǎn)品帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，在多年后很可能成為企業(yè)主要利潤(rùn)來(lái)源。另一方面，暖屋也承載著巨大的公益價(jià)值。

除此之外，濱江正在進(jìn)行一項(xiàng)“最有挑戰(zhàn)性、意義也重大”的“1號(hào)工程”——鄉(xiāng)村振興。

2021年10月，濱江集團(tuán)把“最重要的工程”放到了千島湖胡家坪村。在這里，戚金興計(jì)劃3年投入5億元，用于當(dāng)?shù)孛利愢l(xiāng)村的建設(shè)，包括而并不僅限于改造民居立面、基礎(chǔ)設(shè)施和配套，包括道路、酒店、民宿、水庫(kù)......

“2016-2018年‘起飛’，增長(zhǎng)超過(guò)100%；2019-2021年‘騰飛’，增長(zhǎng)在30%上下。”在戚金興為濱江制定的戰(zhàn)略宏圖中，2022年開(kāi)始，濱江集團(tuán)將進(jìn)入為期3年的平飛階段，即繼續(xù)做規(guī)模上的區(qū)域龍頭，繼續(xù)做品質(zhì)上的全國(guó)領(lǐng)頭羊。

轉(zhuǎn)自：財(cái)聯(lián)社

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