南亦莊北孫河誰與爭鋒

8月北京土地市場以200多億元的土地收入完美收官，尤其是7月底中糧地產(chǎn)對中央別墅區(qū)的孫河地塊貢獻不少，以23.6億元拍地總價在增加土地收入的同時，也推高了市場預(yù)期，并以4.6萬元左右的樓面單價創(chuàng)下區(qū)域新高。業(yè)內(nèi)人士認為，“地王”頻出導(dǎo)致高端別墅買家入市者增多，而北京較成熟的亦莊板塊，再度成為高端別墅買家關(guān)注的熱點區(qū)域。而由北京房產(chǎn)交易網(wǎng)顯示，位于亦莊板塊的遠洋天著持續(xù)熱銷，全年簽約8.6億，近三月認購4.5億。正如數(shù)據(jù)在不斷刷新，亦莊板塊帶給別墅市場前所未有的驚喜。

頻出亦莊板塊價值重現(xiàn)

什么原因造成亦莊別墅區(qū)火熱的市場行情呢?中央別墅區(qū)由于過度開發(fā)，目前已基本飽和，人口居住密度較大，人均資源以及空間的占有日漸稀缺。雖高端居住氛圍濃厚，但后續(xù)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)卻相當(dāng)有限。亦莊別墅區(qū)則依托政府對亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的規(guī)劃而形成，今天的亦莊已經(jīng)今非昔比，這里已經(jīng)擁有了各種不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢，包括晉級為京津塘區(qū)域的門戶，亦莊核心中軸線被打造成行政與商務(wù)中心，地鐵線的開通，多個城市公園與生態(tài)走廊的建設(shè)，以及日益完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和商業(yè)居住配套等資源。

多方研究機構(gòu)表示，無論是從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的地位，還是從居住環(huán)境來看，亦莊已是地產(chǎn)板塊的第一熱點。而此次孫河拍地中，在中糧地產(chǎn)引導(dǎo)中央別墅區(qū)進入十萬元時代時，別墅門檻將面臨大幅提升，由此亦莊別墅區(qū)的項目成為市場難得的產(chǎn)品。

已購房的吳先生告訴記者，北京有很多別墅區(qū)，但是很少有像亦莊別墅區(qū)這樣，既滿足私密性的居住需求，又能實現(xiàn)和城市商務(wù)中心的快速交流，滿足人們既獨立又分享的心理。亦莊別墅區(qū)內(nèi)有很多世界500強企業(yè)，還有很多高新產(chǎn)業(yè);此外，如果要去傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，比如國貿(mào)，也只需要一刻鐘左右的時間，不用擔(dān)心自己住的太偏僻而被這個城市遺忘。

吳先生的觀點得到很多人購房者贊同，亦莊的宜居性在所有別墅區(qū)最為突出。特別是在別墅土地資源已殆盡的情況下，遠洋天著作為第一居所，卻因稀缺受到買家追捧。對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，這與亦莊板塊的未來發(fā)展?jié)摿Σ粺o關(guān)系。從地理位置上看，位于CBD東南五環(huán)BDA“雙核心”區(qū)位優(yōu)勢的遠洋天著，既能享受別墅的舒適生活，又不脫離城市的商務(wù)圈，這正是一些正值事業(yè)上升期成功人士的選擇，而城市別墅的出現(xiàn)就解決了這樣的難題。

亦莊領(lǐng)跑別墅城市化風(fēng)潮

當(dāng)前一線城市的土地供應(yīng)稀缺，靠近城區(qū)且低密的地塊更是難得。經(jīng)過上一輪調(diào)控政策后，房企拿地補倉的需求變得更強烈。

隨著市場的發(fā)展和客群的成長，北京的別墅已經(jīng)進入了城市別墅發(fā)展時代。業(yè)內(nèi)人士認為， 別墅項目發(fā)展至今，一直都在五環(huán)之外。雖然別墅可以帶來頂級的生活體驗，但還有大部分客戶只能選擇市區(qū)公寓，這類人群不是因為資金實力不夠，而是一直沒有一個距離合適的別墅可以讓他們?nèi)ミx擇。作為CBD區(qū)域最后一個低密度居住區(qū)，遠洋天著的呈現(xiàn)就是為了解決這個問題，讓距離不再成為客戶選擇的障礙。作為東五環(huán)唯一的第一別墅居所，遠洋天著的崛起標(biāo)志著別墅城市化的出現(xiàn)，使城市別墅可以首次與城市高端公寓站在同一個地理坐標(biāo)上。

受土地市場放量“郊區(qū)化”趨勢的影響，四環(huán)內(nèi)住宅用地面臨斷供的現(xiàn)象。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2012年城四區(qū)土地放量只占土地總成交量的10%，且成交價格也趨高。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，下半年土地市場將呈現(xiàn)量平價穩(wěn)的趨勢，城四區(qū)的土地供給將更加稀缺，這就意味著，供需關(guān)系不平衡會使亦莊板塊低密度項目更加受關(guān)注，物以“稀”為貴，遠洋天著發(fā)展?jié)摿Σ豢裳杂鳌?/p>

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剛需群體選戶型看成本，選擇小戶型進退自如

對于經(jīng)濟條件并不充裕的年輕人來說，對于戶型的要求是：不僅要承受得起，還要住得起。這其中既包含了前期費用，如整體費用、契稅，維修基金等，也包含了后期居住的運行費用，如采暖費、物業(yè)費等。這些費用主要都是依據(jù)建筑面積來核算，因此，選擇小戶型（小戶型裝修效果圖）會使前后期居住費用降低。

MINI派小戶型總價相對較低，同時又屬于過渡型產(chǎn)品，在居住上可進可退。像住了一段時間的一居室，待經(jīng)濟上允許，可換個大一些的二居，將現(xiàn)有的一居投入租賃市場，利用租金還貸。相對大戶型（大戶型裝修效果圖）而言，MINI派精巧的一、二小戶型的單位面積投資回報要高一些，如果直接進入二手房交易市場，相比大戶型來說，低總價也容易成交。

多重優(yōu)勢凸出，MINI派成為年輕人追捧熱點

簡潔舒適、經(jīng)濟實用是現(xiàn)代（現(xiàn)代裝修效果圖）都市年輕人對私人生活空間的理解，這中間包括了經(jīng)濟薄弱、家庭成員簡單、日常很多活動在公共空間完成等等諸多緣由，因而對空間功能要求可以不那么齊全。某種意義上說，小戶型（小戶型裝修效果圖）只要設(shè)計合理，面積縮小但功能不減，仍然可以烘托出高質(zhì)量的生活氛圍。

MINI派“服務(wù)于都市白領(lǐng)”的市場定位，決定了小戶型較集中的項目大都毗鄰商務(wù)中心區(qū)，這是因為現(xiàn)代年輕人在高負荷的工作之余，對居住的要求首先是便捷性，其中包括交通的便捷，商業(yè)的便捷，以及休閑的便捷，簡而言之，就是工作與生活的切換要迅速。

Mini派隸屬 BDA核心區(qū)域，北側(cè)緊鄰亦莊地鐵榮京街站，步行15分鐘即達，且未來將形成四、五環(huán)路、地鐵、高速組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)，使得與城區(qū)中心的交通更趨從容。 Mini派的周邊的教育配套有亦莊實驗中小學(xué)，21實際實驗幼兒園，醫(yī)院有亦莊醫(yī)院和多倫多國際醫(yī)院。周邊的商業(yè)發(fā)展繁榮，銀行，餐館，商場等商業(yè)配套設(shè)施都比較完善。再有，Mini派作為居住區(qū)，它的西南方就是南海子濕地郊野公園，不僅可以優(yōu)化周圍的環(huán)境也適合住戶休閑放松。

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