SOHO中國(guó)有限公司（00410.HK，以下簡(jiǎn)稱“SOHO中國(guó)”）再度出售旗下項(xiàng)目。10月23日深夜，其發(fā)布公告稱，將以50.08億元的價(jià)格出售凌空SOHO給基匯資本。公告透露，凌空SOHO項(xiàng)目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元，評(píng)估價(jià)值約為46.41億元。按照協(xié)定的50.08億元價(jià)格，凌空SOHO是以高出成本85%售出，預(yù)期獲得毛利3.67億元。
截至《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者發(fā)稿時(shí)，SOHO中國(guó)開(kāi)盤價(jià)位4.720港元，較前一天收盤4.670港元，上漲1.07%。
據(jù)了解，凌空SOHO是位于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的商業(yè)樓宇，總建筑面積約為12.82萬(wàn)平方米，其中包括辦公區(qū)約為10.30萬(wàn)平方米，商業(yè)區(qū)約為2.51萬(wàn)平方米。買方基匯資本是一家定位全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的私募基金管理公司，現(xiàn)已募集股本86億美元，管理資產(chǎn)金額達(dá)130億美元。
針對(duì)出售事項(xiàng)的相關(guān)詳情以及后續(xù)的出售計(jì)劃等，記者致電SOHO中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方回應(yīng)稱“目前一切以公告為準(zhǔn)，暫不便透露更多細(xì)節(jié)”。
同時(shí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍對(duì)此置評(píng)稱：“SOHO中國(guó)的商務(wù)樓宇的并購(gòu)和轉(zhuǎn)讓的節(jié)奏是比較快的，這符合此類企業(yè)這幾年的經(jīng)營(yíng)思路，即通過(guò)此類樓宇的高頻交易，進(jìn)而賺取更高的差價(jià)。類似套現(xiàn)機(jī)制有助于企業(yè)保持比較活躍的資產(chǎn)組合調(diào)整。頻頻出售還很難說(shuō)其對(duì)于上海辦公市場(chǎng)的不看好，反而是說(shuō)明其對(duì)于辦公資產(chǎn)的流動(dòng)性比較看重，這要得益于上海辦公資產(chǎn)高流動(dòng)性和高增值的優(yōu)勢(shì)。”
事實(shí)上，凌空SOHO易主早在一年前就已現(xiàn)端倪。在去年8月17日舉行的SOHO2016年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，將出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)等三個(gè)上海非核心項(xiàng)目。據(jù)媒體報(bào)道，有關(guān)這三個(gè)項(xiàng)目的意向客戶，潘石屹當(dāng)時(shí)稱：“現(xiàn)在還沒(méi)有意向客戶，因?yàn)檫@項(xiàng)決定是我在5分鐘前宣布的。”
但SOHO中國(guó)歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，凌空SOHO于2015年/2016年/2017上半年的租金收入分別為7000萬(wàn)元/1.43億元/9000萬(wàn)元，出租率分別為73%/94%/97%，占當(dāng)期租金收入比重分別為6.65%/9.46%/11.00%。無(wú)論是出租率，還是租金收入占比，都呈逐年上升趨勢(shì)。
SOHO中國(guó)為何仍要出售這只能下金蛋的“母雞”？今年7月7日，潘石屹曾在媒體上公開(kāi)表示：“在價(jià)位低的時(shí)候進(jìn)貨，在價(jià)位高的時(shí)候就出貨。我們是要永遠(yuǎn)遵循這個(gè)原則，并判斷什么時(shí)候是價(jià)位低的時(shí)候，什么時(shí)候是價(jià)位高的時(shí)候。”
“從樓市周期性來(lái)看，明年會(huì)面臨較大壓力，趁早離場(chǎng)一方面可以保住利潤(rùn)，另一方面如果有其他投資項(xiàng)目，也可以往里注資。另外，從目前投資角度來(lái)看，靠租金回報(bào)回本有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，鋼筋水泥壓著資產(chǎn)影響現(xiàn)金流。從抗風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，現(xiàn)金流越強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力就越高。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出。
在“低買高賣”的策略下，近四年來(lái)，SOHO中國(guó)已經(jīng)通過(guò)“賣賣賣”套現(xiàn)約300億元，其中絕大多數(shù)是位于上海的商業(yè)樓宇。2014年2月，SOHO中國(guó)以52.32億元的價(jià)格出售SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)；2014年9月，凌空SOHO中的10.02萬(wàn)平方米，以30.5億元出售給攜程；2015年9月，SOHO中國(guó)以84.93億元出售名下外灘項(xiàng)目的全部股權(quán)；2016年7月，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)以32.22億元出售給國(guó)華人壽保險(xiǎn)股份有限公司；今年6月26日，上海虹口SOHO也以35.73億元售出。
至于出售凌空SOHO所得款項(xiàng)，公告稱用作一般運(yùn)營(yíng)資金。而潘石屹也曾在今年7月份公開(kāi)表示，SOHO中國(guó)整售物業(yè)所得的資金將會(huì)主要用在SOHO3Q的拓展上面。這一項(xiàng)目曾在2015年被媒體稱為，潘石屹帶領(lǐng)SOHO中國(guó)再一次轉(zhuǎn)型的方向，具體來(lái)說(shuō)，就是將寫字樓辦公室以短租形式租出，形成“共享辦公空間”。
對(duì)此，盧文曦認(rèn)為，目前寫字樓過(guò)剩是客觀事實(shí)，想要脫穎而出就要在產(chǎn)品上做轉(zhuǎn)變。共享辦公創(chuàng)造新的概念，也符合當(dāng)下大眾創(chuàng)業(yè)的背景，可以占領(lǐng)部分細(xì)分市場(chǎng)。
“后續(xù)對(duì)于類似的盈利，應(yīng)該看到，要在增加租賃規(guī)模和租金等方面下功夫。”嚴(yán)躍進(jìn)提出，其中租賃規(guī)模需要不斷做營(yíng)銷，同時(shí)盡量提供全國(guó)較多網(wǎng)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目。而在租金方面，則要根據(jù)具體的租戶進(jìn)行分析，以提供更富有匹配度的產(chǎn)品和服務(wù)。另外也要防范類似辦公項(xiàng)目拋售所帶來(lái)的租客波動(dòng)的影響。（楊玲玲）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)
版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
第六屆中國(guó)報(bào)業(yè)黨建工作座談會(huì)（1）
