地產(chǎn)商正在“攪熱”長租公寓，但賺錢仍然是未來的事情。
9月22日，龍湖地產(chǎn)（00960.HK）旗下長租公寓品牌“冠寓”在深圳宣布，位于大芬地鐵站、后瑞地鐵站的兩間公寓門店開業(yè)，合計(jì)約1000間公寓。
短短一年時間，“冠寓”已被龍湖推向繼地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)之后第四大主航道業(yè)務(wù)的地位。深圳之前，冠寓已在重慶、北京開出門店。冠寓計(jì)劃至2017年底，在16個城市開出1.5萬間公寓；至2020年，長租公寓租金年收入要達(dá)到20億元。
以每間公寓月租金3000元測算，冠寓在2020年的開業(yè)規(guī)模至少將超過5萬間。這并不是一個夸張的數(shù)據(jù)，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”全國簽約公寓房間已接近5萬間，其預(yù)測年底將完成10萬間公寓的簽約規(guī)模。
另外一家大力布局長租公寓的地產(chǎn)商是旭輝集團(tuán)，他們在半年時間已開業(yè)5000間公寓，未來五年的目標(biāo)是完成“雙20萬間”的拓展目標(biāo)，第一個20萬間是承接地產(chǎn)公司的自持物業(yè)；第二個20萬間就是傳統(tǒng)的“包租”模式，即在市場中租賃物業(yè)，經(jīng)改造裝修后對外出租，通過“租金差”賺錢。
旭輝集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、萬科集團(tuán)，分別代表著500億元、1000億元、3000億元規(guī)模的房企，除此之外，碧桂園、招商蛇口、金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)等房企均有實(shí)質(zhì)性介入到長租公寓領(lǐng)域。
在一系列鼓勵租賃的政策背景下，地產(chǎn)商正拿出十分的熱情布局租賃領(lǐng)域，并呈現(xiàn)出兩個重要特點(diǎn)，第一是正在“試水”重資產(chǎn)布局，希望賺“資產(chǎn)升值”的錢；第二是試圖打通租賃、地產(chǎn)銷售、商業(yè)的業(yè)務(wù)協(xié)同，營造生態(tài)圈。
重資產(chǎn)介入模式即開發(fā)商用自身持有的物業(yè)對外經(jīng)營公寓，很大一部分原因是開發(fā)商有消化存量物業(yè)的需求，以及在一些城市新的土地出讓規(guī)則中，嚴(yán)格限定了自持比例；但另一方面，萬科等房企也有主動收購物業(yè)資產(chǎn)的動作，進(jìn)行長租公寓經(jīng)營。
龍湖地產(chǎn)副總裁兼冠寓公司CEO韓石告訴界面新聞，早期的冠寓基本會以“包租”物業(yè)的形式在做，但逐漸會過度到完全持有的重資產(chǎn)模式，未來重資產(chǎn)的比例將占到80%。
重資產(chǎn)模式根本算不過賬來。一線城市的物業(yè)資產(chǎn)，租金回報(bào)率普遍低于1%，就算在租金溢價的情況下，租金回報(bào)率才能達(dá)到比較正常的3%，在扣除20%的稅收之后，最終租金收益率只有2.4%，目前沒有任何一家地產(chǎn)商能夠做到2.4%的融資利率。
不得不承認(rèn)，地產(chǎn)商擁有雄厚的資金實(shí)力，以及較為低成本的融資利率，萬科可以做到3.5%，而龍湖地產(chǎn)可以達(dá)到4.7%，所以地產(chǎn)商以重資產(chǎn)的模式布局長租公寓，賺資產(chǎn)升值的錢的希望仍然存在。
可以預(yù)見的是，中國城市化率仍在上升，整體資產(chǎn)價值仍有上漲空間，地產(chǎn)商手中的公寓資產(chǎn)在自持年限到期后，資產(chǎn)價格已上漲，彼時出售可以獲利；另外一種也是萬科中意的，在物業(yè)資產(chǎn)有了足夠年限后，以地產(chǎn)商身份主導(dǎo)進(jìn)行“舊改”，提高資產(chǎn)價值以及間接變現(xiàn)。
明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策告訴界面新聞，資產(chǎn)升值在中國仍然有支撐，但另外來講，資產(chǎn)升值也可以來源于地產(chǎn)商的主動管理，優(yōu)化資產(chǎn)組合從而達(dá)到增值；另外，當(dāng)資產(chǎn)價值平穩(wěn)之后，比拼的就是運(yùn)營能力之下的租金溢價，同時有望在資產(chǎn)證券化的過程中，賺取資產(chǎn)流動性的溢價。
地產(chǎn)商、資產(chǎn)管理運(yùn)營商不是同一個角色。專注中高端公寓運(yùn)營的愷信亞洲集團(tuán)董事戴偉強(qiáng)告訴界面新聞，很多地產(chǎn)商存在“制造業(yè)”邏輯，以高周轉(zhuǎn)方式做出低端產(chǎn)品，并不符合新租賃時代中以“客戶為中心”的理念，資產(chǎn)管理下的租金溢價建立在硬裝、軟裝、營銷、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)中，要賺資產(chǎn)升值的錢，地產(chǎn)商要面臨開發(fā)運(yùn)營理念的重大轉(zhuǎn)變。
“賺資產(chǎn)升值”的錢看起來是未來的事情，但現(xiàn)階段用什么資金支持重資產(chǎn)模式？除了地產(chǎn)商自有資金之外，期待中的資產(chǎn)證券化正在“破局”，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的資產(chǎn)支持證券（ABS）已成為主流的融資手段；而有關(guān)以低價出讓租賃性質(zhì)地塊的動作，也有望加速房地產(chǎn)信托基金（REITs）的推出。
劉策認(rèn)為REITs的阻礙除了法律、稅收制度之外，最大的阻礙因素是資產(chǎn)收益率，如果地產(chǎn)商以低價拿地蓋公寓出租，租金收益率相應(yīng)將大幅提高；而如果放松商辦物業(yè)改公寓出租，租金收益率也會提高，然后在稅收方面給予優(yōu)惠，整體資產(chǎn)收益率便能達(dá)到REITs的要求。
業(yè)務(wù)協(xié)同性方面，龍湖試圖營造地產(chǎn)、商業(yè)、公寓三者的業(yè)務(wù)生態(tài)圈，萬科認(rèn)為公寓是“城市配套服務(wù)商”中的重要一環(huán)，而旭輝則希望打造“房地產(chǎn)+”的新業(yè)務(wù)。
房東東創(chuàng)始人，中國誠信公寓聯(lián)盟發(fā)起人全靂告訴界面新聞，參照國外“地產(chǎn)+公寓”的模式，基本可以分為兩大派系。美國是“地產(chǎn)基金+公寓”模式，而日本是“建筑開發(fā)+資產(chǎn)持有+上下游產(chǎn)業(yè)鏈”。未來，中國可能兼顧美國、日本模式，走出一條特色之路。
從業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)來看，全靂認(rèn)為日本模式做得更好，日本最大的公寓運(yùn)營商的物業(yè)規(guī)模接近100萬間，按照人口比例換算，日本最大公寓運(yùn)營商管理規(guī)模是中國最大公寓運(yùn)營商的30倍。“地產(chǎn)商構(gòu)建的是內(nèi)平臺生態(tài)圈，現(xiàn)在還無法大規(guī)模復(fù)制，但方向是對的。”
無論謀求重資產(chǎn)布局，還是謀求多業(yè)務(wù)協(xié)同，地產(chǎn)商進(jìn)入長租公寓市場，并成為主要力量是必然之事。但多年的銷售慣性思維，碰上租賃行業(yè)中的精細(xì)化運(yùn)營要求，地產(chǎn)商更像是一頭“大象”，要做到“翩翩起舞”，要算大賬，更要算細(xì)賬。
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