央企地產合并催生“巨無霸” 追趕“碧萬恒”仍靠整合

 

　　方正證券近期發(fā)布的研報分析認為，大公司吞并爭霸，行業(yè)集中度將大幅提升，這必然是一個剩者為王、強者恒強的時代，一個前所未有的房地產王者時代。

 

　　從央企旗下地產板塊來看，保利地產、中海地產、華潤置地3家公司成為年銷售達到千億級的“第一梯隊”。對于央企來講，重組整合形成“巨無霸”將成為爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。

 

 

　　目前，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為房地產業(yè)的新常態(tài)。

 

　　2015年3月24日，中海地產（000043，SZ）發(fā)布公告表示，將收購中建股份位于北京、上海、天津等地的27個物業(yè)，以及英國倫敦的3個物業(yè)。中海與中建地產重組完成后，2016年中海地產再與中信地產大部分業(yè)務合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位。

 

　　克而瑞研究中心分析師房玲曾表示，很多國有房企所屬的企業(yè)集團往往存在多元業(yè)務，在過去的發(fā)展過程中，同一集團內部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地產業(yè)務。因此，推動集團內部同類業(yè)務重組整合，以做大做強作為國企改革的另一重要任務和方向。

 

　　8月29日，保利地產（600048，SH）發(fā)布公告稱，公司指定由全資子公司采用協(xié)議轉讓方式，分批收購中航地產（000043，SZ）相關公司股權及在建工程，所涉及房地產項目20個，主要分布在廣州、南京、成都等15個城市，項目規(guī)劃容積率面積約910萬平方米，交易標的總金額不超過88億元。這意味著，保利地產和中航地產相關房地產業(yè)務整合工作已基本完成，但有關保利集團的地產業(yè)務的整合還在繼續(xù)。保利地產董事長宋廣菊曾在2016年5月的股東大會上透露，保利地產與保利置業(yè)集團（00119，HK）兩個平臺的合并要在2018年完成。

 

　　不過，自重組消息發(fā)布以來，保利集團地產業(yè)務的整合并沒有明顯的進展，但保利地產和保利置業(yè)業(yè)績增速反而出現(xiàn)放緩之勢。從2017年上半年的銷售數(shù)據來看，綠地、中海、融創(chuàng)大有超過保利地產的架勢。

 

　　申萬宏源（香港）分析師對此給出的解決辦法之一亦是“重組”，未來以保利地產為主導的集團地產資源內部整合仍將在做大做強的動力下持續(xù)推進，并期待在下半年看到實質進展。

 

　　而如若保利集團重組完成，中國房地產市場以若干個“巨無霸”型房企為主體的情況將越來越明顯，最終推動行業(yè)集中度將越來越高。

 

　　一位保利地產內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，和保利置業(yè)的事情，還沒有達到需要披露的階段。在完成對中航資產包的收購之后，整體來說，今年的銷售業(yè)績將保持在10%以上的增長。

 

 

　　北京某地產機構高層分析說，在整個央企改革的背景下，已誕生以及即將誕生的地產央企“巨無霸”如何有效整合公司業(yè)務、人力、文化，避免“大而不強”，甚至發(fā)生內耗，尤其是在樓市白銀時代，如何從重資產轉型輕資產，創(chuàng)新地產央企商業(yè)模式十分重要。

 

　　克而瑞統(tǒng)計數(shù)據顯示，2017年上半年，龍頭房企銷售業(yè)績仍然領跑行業(yè)，碧桂園、萬科的銷售金額突破2500億元。隨著銷售業(yè)績的上升，各家房企也都上調了今年的業(yè)績目標，其中碧桂園（02007，HK）宣布上調銷售目標至5000億元。

 

　　而在克而瑞2015年的銷售排行榜上，中海地產、保利地產、碧桂園3家公司都在1400億~1500億元的范圍內，還處在同一水平，但到了2016年，“碧萬恒”3家企業(yè)以超過3000億元的規(guī)模領跑榜單，保利、中海則以2000億元左右的規(guī)模緊隨其后。

 

　　為何在一年之后拉開了如此大的差距呢？對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，一個最大的差異在于央企的投資受到了較大的約束，而民企反而是比較自由的，所以這也會對相關企業(yè)的投資策略形成較大的影響。

 

　　中國企業(yè)研究院首席研究員李錦在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，這不是說央企效率低、民企效率高，這有多方面的因素，與結構的布局、發(fā)展的思路和主動因素有關，而且在關注經濟效益方面，央企還要更多地兼顧社會效益。

 

　　一位上市公司副董事長向《每日經濟新聞》記者表示，民營企業(yè)更能抓住市場機遇。民營企業(yè)不像央企有資金、資源，生存的壓力刺激了他們的創(chuàng)新和生存能力。比如碧桂園，他們有大量的跟投和合伙制，這種體制的突破在國企和央企就很難。大量的跟投導致經理層找項目、快速開發(fā)項目的熱情，也讓碧桂園這么大的塊頭（業(yè)績）翻番?？沙掷m(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展可能更是國企、央企追求的目標。