萬科集團(tuán)2017年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)在深圳舉行，郁亮首次以董事長身份舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)

　　被問到走馬上任萬科董事長兩個(gè)月以來的心情，郁亮直言，這個(gè)位置可謂風(fēng)口浪尖，以前還有一把傘，現(xiàn)在傘沒了，壓力很大。“我這個(gè)人就是比較瓷實(shí)，就是更好做農(nóng)民，做更好農(nóng)民。就是實(shí)實(shí)在在地種地，這樣我的壓力就小了。”

　　郁亮還透露，萬科將與比亞迪(002594,股吧)在云軌建設(shè)上展開合作，方向?yàn)樵谲壍勒军c(diǎn)開發(fā)物業(yè)；另外萬科未來也將參與國企混改，“未來大家看到我們參與混改的話也不要覺得奇怪。”郁亮笑稱。

　　1、舉辦地之變說明了什么？

　　8月25日上午，證券時(shí)報(bào)·e公司記者現(xiàn)場看到，今年萬科的中期業(yè)績說明會(huì)和往年不一樣，并不在深圳大梅沙的萬科總部，而是選擇在深圳萬科福田總部舉行。萬科方面解釋，選擇此場地是因?yàn)榈靥幧钲谑兄行?，更方便媒體和投資者前來參會(huì)。

　　上午10時(shí)，公司高管有董事會(huì)主席、總裁郁亮、董事、執(zhí)行副總裁張旭、執(zhí)行副總裁孫嘉、董秘朱旭陸續(xù)到場。

　　關(guān)于業(yè)績：上半年業(yè)績回穩(wěn)

　　朱旭首先回顧萬科上半年業(yè)績。上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1868.5萬平方米，同比增長32.6%;銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%。萬科在16個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?，在深圳?a style="margin: 0px; padding: 0px; text-decoration: none; color: rgb(72, 90, 144);" target="_blank">北京、杭州、上海、天津、武漢、成都、寧波等8個(gè)城市的銷售金額超百億。其中上海區(qū)域銷售已經(jīng)超過了南方區(qū)域，成為銷售最高的區(qū)域。

　　財(cái)務(wù)方面，萬科上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入698.1億元，同比下降6.66%。萬科在半年報(bào)中解釋，上半年實(shí)現(xiàn)竣工面積636.5萬平方米，較2016年同期減少9.4%，占全年竣工計(jì)劃的比例為26%。由于大部分竣工集中在下半年，上半年萬科結(jié)算規(guī)模較去年同期略有下降。

　　萬科董秘朱旭表示，從當(dāng)前進(jìn)度來看，全年竣工面積預(yù)計(jì)將與年初計(jì)劃基本持平，全年的結(jié)算規(guī)模依然有保障。

　　盡管結(jié)算規(guī)模有限，但上半年萬科的凈利潤仍然實(shí)現(xiàn)了較大幅度的提升，實(shí)現(xiàn)凈利潤為73.03億元，同比增長36.47%。公司毛利率相比上年同期提升7.35個(gè)百分點(diǎn)，至25.26%。

　　萬科物業(yè)上半年合并報(bào)表收入30億，增長69.9%，已經(jīng)獲得華為、京東等商業(yè)客戶的認(rèn)可。以印力集團(tuán)作為商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營平臺(tái)，共管理商業(yè)物業(yè)面積超過850萬平方米。今年7月，萬科還聯(lián)合多方共同參與普洛斯的私有化，布局物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　關(guān)于拿地：上半年共獲新項(xiàng)目79個(gè)

　　面對(duì)競爭激烈的土地市場，萬科上半年共獲取新項(xiàng)目79個(gè)，新增項(xiàng)目的64.7%為通過合作方式獲取，總規(guī)劃建筑面積1559.8萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積983.8萬平方米，并新進(jìn)入哈爾濱、石家莊、蘭州等城市。

　　朱旭表示，在拿地方面，聚焦核心城市經(jīng)濟(jì)圈，審慎投資。上半年在投資有兩個(gè)特點(diǎn)：一個(gè)是基于合作獲取資源，而不是通過招拍掛；第二個(gè)是集中于一二線城市，這樣就增加了公司未來抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。其中就包括廣信資產(chǎn)包，它包括廣州核心地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目。此外，萬科還參與舊城改造，權(quán)益見面月294.1萬平方米。

　　傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，萬科還有序推進(jìn)物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等拓展業(yè)務(wù)，同時(shí)探索冰雪度假、養(yǎng)老、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等衍生業(yè)務(wù)。

　　郁亮上任萬科董事長心情：這個(gè)位置風(fēng)口浪尖

　　進(jìn)入30分的提問環(huán)節(jié)。郁亮首次以董事長身份出席萬科業(yè)績發(fā)布會(huì)，自然成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　被問到走馬上任萬科董事長兩個(gè)月以來的心情，郁亮直言，這個(gè)位置可謂風(fēng)口浪尖，以前還有一把傘，現(xiàn)在傘沒了，壓力很大。“我這個(gè)人就是比較瓷實(shí)，就是更好做農(nóng)民，做更好農(nóng)民。就是實(shí)實(shí)在在地種地，這樣我的壓力就小了。”

　　寶萬之爭塵埃落定后，今年6月30日，萬科股東大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆董事會(huì)，第一大股東深圳地鐵提名的11名董事候選人，悉數(shù)當(dāng)選。第二大股東“寶能系”對(duì)此方案也表支持。萬科新董事會(huì)誕生后，郁亮當(dāng)選董事會(huì)主席，同時(shí)獲任總裁及首席執(zhí)行官職務(wù)。深圳地鐵董事長林茂德當(dāng)選萬科董事會(huì)副主席。66歲的萬科原董事會(huì)主席王石，被委任為董事會(huì)名譽(yù)主席。

　　現(xiàn)年52歲的郁亮，自1990年加入萬科，迄今已有27年。在外界看來，王石與郁亮二人性格互補(bǔ)，乃是默契搭檔。郁亮曾在股東大會(huì)發(fā)表感言時(shí)講道：如果沒有王石，就沒有萬科，也沒有萬科的郁亮。他對(duì)王石心懷感激，將其視為伯樂、導(dǎo)師和英雄。

　　關(guān)于下任總裁：我才上任兩個(gè)月

　　業(yè)績會(huì)上，還有媒體問到萬科下一任總裁的人選，郁亮沒有正面回應(yīng)，而是反問，“我才當(dāng)了兩個(gè)月，你們就讓我下去了。”

　　關(guān)于銷售業(yè)績不敵恒大：機(jī)會(huì)還是有的

　　2017年上半年，萬科銷售額為2770億元，位列業(yè)內(nèi)第二，居于碧桂園（約2890億元）之后、中國恒大（約2440億元）之前。而在2016年，萬科因受股權(quán)事件侵?jǐn)_，人心不穩(wěn)，不少關(guān)鍵崗位人員流失，同行趁機(jī)挖角，當(dāng)年萬科銷售業(yè)績僅3600多億元，不敵中國恒大，錯(cuò)失龍頭寶座。

　　對(duì)于碧桂園后來居上，郁亮坦言，企業(yè)只有實(shí)干企業(yè)，沒有成功企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)毫無疑問已進(jìn)入白銀時(shí)代，但不代表行業(yè)沒有機(jī)會(huì)。以前，城市攤大餅發(fā)展，一環(huán)二環(huán)三環(huán)這樣發(fā)展，但今天要發(fā)展城市圈了。以前城市一二三線之分，以后這樣的界限可能會(huì)模糊，譬如比鄰北京的燕郊和廊坊，雖然是三四線城市，但發(fā)展地位與一線城市同樣重要。

　　“任何夕陽的行業(yè)也有做的不錯(cuò)的企業(yè)，機(jī)會(huì)還是有的，人們總要吃飯總要穿衣服，也一樣總要住房子，只是蓋的房子不一樣了，只要一個(gè)企業(yè)兢兢業(yè)業(yè)把活干活，就會(huì)有機(jī)會(huì)。”郁亮說。

　　關(guān)于未來增長方向：萬科也在做混改

　　萬科2013年即提出“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其目標(biāo)體系中的重要板塊之一。2015年，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，與黑石集團(tuán)作成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，欲效仿普洛斯“地產(chǎn)+基金”發(fā)展模式。

　　而萬科加碼物流地產(chǎn)投資的最具標(biāo)志性的事件，即時(shí)今年7月14日，萬科宣布將與厚樸投資等四家機(jī)構(gòu)聯(lián)合收購新加坡物流公司普洛斯，收購價(jià)約116億美元（詳見財(cái)新網(wǎng)報(bào)道“普洛斯宣布私有化中國財(cái)團(tuán)116億美元中標(biāo)”），一舉成為國內(nèi)物流地產(chǎn)的巨無霸。

　　目前，普洛斯在全球擁有及管理的物流設(shè)施面積多達(dá)5500萬平方米，它同時(shí)也是全球最大房地產(chǎn)基金管理人之一，管理資產(chǎn)約有390億美元（約合人民幣2635億元）。

　　就萬科未來的增長方向。郁亮直言，對(duì)萬科長期觀察你就知道，萬科的增長從來不是計(jì)劃的，增長都是自然生長，今天萬科的業(yè)務(wù)圍繞城市配套服務(wù)商這一定位實(shí)施。

　　郁亮表示，萬科的業(yè)務(wù)可以分為五大類型。

　　第一是核心業(yè)務(wù)是房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理，萬科未來十年增長依靠新業(yè)務(wù)發(fā)展，但核心業(yè)務(wù)仍然會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。

　　第二類是商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)，物流地產(chǎn)方面，不包括新收購的普洛斯，萬科在國內(nèi)排名第四第五。算上收購的普洛斯，萬科的物流地產(chǎn)是全球第一。

　　第三類是拓展業(yè)務(wù)。包括冰雪度假，長租公寓等。萬科的長租公寓走在行業(yè)前面，今年上八年開業(yè)兩萬間，全年三萬間，目標(biāo)15萬間。

　　第四是摸索業(yè)務(wù)，就是養(yǎng)老和教育。做得還行，但比較可惜的，盈利模式還是問題，但是萬科現(xiàn)在不摸索，等到將來他們能真正盈利時(shí)候就趕不上。

　　第五是萬科的兩個(gè)潛力業(yè)務(wù)，首先是軌道+物業(yè)業(yè)務(wù)，軌道物業(yè)不僅僅和深圳地鐵合作。也和比亞迪的云軌合作。

　　另外則是混改，萬科現(xiàn)在也在做混改。

　　關(guān)于與比亞迪合作：大家比較投緣

　　就與比亞迪的合作方式，郁亮解釋，萬科和比亞迪合作是因?yàn)榇蠹冶容^投緣，都是深圳企業(yè)。“比亞迪剛開始聯(lián)系萬科，說他們很多地方做云軌，拿不到錢，但拿到地，所以找到我們，我們就自然而然地合作，也沒有具體說要給我們開發(fā)多少面積的，后續(xù)有進(jìn)展會(huì)公告的。”郁亮說。

　　關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控：讓年輕人有房住

　　就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，郁亮強(qiáng)調(diào)萬科一直非常擁護(hù)宏調(diào)，解決普通居住問題非常重要，但需要利用好窗口時(shí)期，建立長效機(jī)制。同時(shí)保護(hù)青年人才，讓年輕人有房住。年輕人第一次買房，金融政策需要穩(wěn)定，第一次買房經(jīng)濟(jì)壓力非常大，社會(huì)應(yīng)該幫助年輕人首次置業(yè)。

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