房貸利率上調(diào)蔓延全國 房價(jià)下行壓力凸顯

　　近日，北京、深圳、廣州等城市多家銀行上調(diào)首套房貸利率，由基準(zhǔn)利率上浮了5%~10%。
 

　　此次房貸利率調(diào)整引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議，究其原因，不少受訪業(yè)內(nèi)人士指向了樓市調(diào)控和銀行資金面收緊兩大方面，且認(rèn)為接下來還有上調(diào)的可能。
 

　　房貸利率上調(diào)提高了購房門檻。以150萬元的貸款計(jì)算，基準(zhǔn)利率上浮10%后，相比8.5折優(yōu)惠時(shí)期，利息成本高出24萬元，月供增加1000元。
 

　　受訪業(yè)內(nèi)人士分析，相比政策出臺(tái)，房貸利率上調(diào)對(duì)樓市調(diào)控的作用更大，而且未來隨著成交量減少而庫存量積壓，房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。
 

　　多地上調(diào)房貸利率
 

　　日前，有報(bào)道稱北京、深圳、廣州等城市有多家銀行上調(diào)首套房貸利率。其中廣州最為明顯，自8月12日起，該市的農(nóng)行、建行、中行、交行等多家國有銀行同時(shí)上調(diào)首套房貸利率，由基準(zhǔn)利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍。
 

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者查閱建行的相關(guān)文件了解到，首套房和二套房的房貸利率均有所上升。具體來看，符合最低首付比例為30%、40%和50%的客戶執(zhí)行不低于基準(zhǔn)利率上浮5%，70%的客戶則是上浮15%。如遇工行、農(nóng)行、中行等同業(yè)調(diào)整執(zhí)行利率，建行也將相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。
 

　　此外，廣州地區(qū)的光大銀行、廣發(fā)銀行、華夏銀行的首套房貸利率已上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍。而民生銀行、中信銀行則暫停了房貸業(yè)務(wù)。與廣州相鄰的佛山，繼四大國有銀行將一手房首套房貸利率從9折優(yōu)惠提高到基準(zhǔn)之后，工行、建行近日又將二手房首套房貸利率分別上浮了5%和10%。
 

　　需要指出的是，目前首套房貸利率上調(diào)僅是局部地區(qū)進(jìn)行，并非整體統(tǒng)一的大幅調(diào)整。而且，此次多地相繼上調(diào)首套房貸利率早有跡象。
 

　　7月中國房貸市場(chǎng)報(bào)告中，融360指出，全國首套房貸平均利率在1月出現(xiàn)緩慢上升趨勢(shì)，1月至4月期間增速平緩上升。4月后增速開始直線拉升，5月達(dá)到增速最高點(diǎn)，六七月增速又開始出現(xiàn)較大幅度下滑。
 

　　融360分析，當(dāng)前首套房貸利率上升增速趨于下降，表明上升速度已經(jīng)放緩，未來房貸利率也將會(huì)趨于一個(gè)合理范圍。
 

　　利率上調(diào)原因何在？
 

　　“這一輪利率上調(diào)最核心的原因，不是為了配合金融政策調(diào)整的需要，主要還是因?yàn)殂y行額度不足引起。”廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源告訴記者，銀行在額度有限、無法放款的前提下，優(yōu)先放款利率高的貸款項(xiàng)目，現(xiàn)在希望緩和申請(qǐng)貸款的數(shù)量，壓抑房貸市場(chǎng)，繼續(xù)提升利率。
 

　　在接受記者采訪時(shí)，深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉也表示，隨著金融去杠桿，央行在資金供給端以及融資市場(chǎng)的收緊，銀行的資金趨于緊張，所以有意識(shí)地控制貸款的投放，或者以高利率的方式發(fā)放貸款。
 

　　“由于可放貸總量減少，所以銀行會(huì)更愿意把貸款發(fā)放給回報(bào)率高的項(xiàng)目，收益偏低的房貸自然會(huì)被放棄。所以最近放款拖延，甚至要求客戶加息放款就不足為奇了。”方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示。
 

　　按照鄭大源的說法，目前商業(yè)貸款在符合貸款條件進(jìn)入排隊(duì)開始計(jì)算，需要約3個(gè)月左右才能放款。此前有銀行人士對(duì)記者表示：“很多一手住宅的客戶都在排隊(duì)。”
 

　　李宇嘉則認(rèn)為房貸利率上調(diào)與銀行資金緊張聯(lián)系最為密切。
 

　　房價(jià)面臨下行壓力
 

　　房貸利率上調(diào)無疑加大了購房成本。記者算了筆賬：假設(shè)貸款金額為150萬元，貸款年限20年，采用等額本息方式還款，那么執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%的利率水平，相比8.5折優(yōu)惠時(shí)期，利息多了24萬元，月供增加1000元。
 

　　此外，不少購房者還將面對(duì)更長時(shí)間的放款等待。有銀行人士稱，目前貸款額度不多，想優(yōu)先放款就要提高利率，審批時(shí)候會(huì)根據(jù)利率的高低進(jìn)行順位處理。鄭大源表示，“通常主動(dòng)要求提高利率以求快速放款的案例也有。”近期在看房的一位購房者對(duì)記者表示，目前形勢(shì)下，也會(huì)考慮選擇高利率以加快放款的速度。
 

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士均表示，利率還有上調(diào)的可能。鄭大源認(rèn)為，廣州這一輪調(diào)整尚未到頂，目前主流利率還是基準(zhǔn)，但接下來很快開始進(jìn)入上升通道，估計(jì)銀行會(huì)陸續(xù)上浮5%~10%。
 

　　李宇嘉分析，未來銀行資金面繼續(xù)收緊是大概率事件，貨幣投放在下降，廣義貨幣（M2）增速已下跌到歷史新低。“全國金融工作會(huì)議召開之后，銀行的資金來源全面受到了限制，房貸額度緊張是趨勢(shì)。”
 

　　至于對(duì)樓市帶來的沖擊，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，房貸利率上調(diào)對(duì)樓市的成交量多少有些影響，延長了購房者的入市時(shí)間，但最主要還是較高的房價(jià)，以及預(yù)售審批放緩而造成的貨量短缺。
 

　　不過，李宇嘉指出，中共中央政治局會(huì)議提出堅(jiān)持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，說明樓市調(diào)控在下半年將會(huì)繼續(xù)處于緊張高壓的態(tài)勢(shì)，資金面的收緊對(duì)樓市調(diào)控的作用大于地方調(diào)控政策的出臺(tái)。“毫無疑問，樓市的成交量將會(huì)繼續(xù)下滑。”
 

　　“一般來說，調(diào)控收緊之后，成交量下降，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。房貸收縮，利率上調(diào)，加劇了這種狀況。”資深房地產(chǎn)專家龍斌表示，“但這種情況持續(xù)半年的時(shí)間，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，成交量持續(xù)下降，供應(yīng)量逐漸增多，庫存量則不斷增加，最后達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)的時(shí)候，即庫存去化周期超過10個(gè)月左右，房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)下行。”
 

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