房票政策助推庫(kù)存去化 鄭州11月份新房網(wǎng)簽量同比上漲超50%

　　10月下旬，鄭州市人民政府發(fā)布《鄭州市征收安置項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法》，具化房票政策執(zhí)行細(xì)則，將可選范圍擴(kuò)大至全市通用，并輔以系列政策利好。

　　房票政策加速落地后，鄭州多個(gè)售樓部呈現(xiàn)火爆購(gòu)房場(chǎng)景，當(dāng)?shù)匦路孔≌袌?chǎng)需求獲得集中釋放。

　　據(jù)河南日?qǐng)?bào)消息，11月18日，位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)的正商家河寬境、綠都上璟苑兩個(gè)項(xiàng)目已完成首批房票兌付，兩個(gè)項(xiàng)目首批兌付房票共81張，到位資金9904.9萬(wàn)元。這也是鄭州市首批實(shí)現(xiàn)房票足額兌付的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，標(biāo)志著鄭州市創(chuàng)新施行的房票安置政策成功落地。

　　河南省住建廳官網(wǎng)信息顯示，11月鄭州多個(gè)區(qū)已同步開展房票安置工作，全月截至28日已簽約商品房2730套、31.94萬(wàn)平方米。

　　而據(jù)貝殼研究院鄭州分院測(cè)算，2024年11月，鄭州主城8區(qū)及四郊縣，住宅網(wǎng)簽套數(shù)7023套，環(huán)比上漲約10.9%，同比上漲約51%。

　　分環(huán)線來(lái)看，鄭州三環(huán)至四環(huán)間是新房置業(yè)的核心區(qū)域，11月份在房票政策的推動(dòng)下，成交占比由10月的37.66%提升至49.49%。三四環(huán)間如二七新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、常西湖新區(qū)為本輪房票安置的集中區(qū)域，網(wǎng)簽量大幅上漲。而五環(huán)外隨著港區(qū)房票熱度的退卻，區(qū)域網(wǎng)簽占比明顯回落。

　　從成交結(jié)構(gòu)上看，2024年11月，新房成交主力為150萬(wàn)—200萬(wàn)總價(jià)段，占比提升至25.48%；90萬(wàn)以內(nèi)的成交占比為13.32%，較10月份大幅度收窄。整體來(lái)看，11月份改善需求持續(xù)釋放。

　　受房票客戶的成交影響，新房成交周期明顯縮短。11月新房成交周期為15天，較上月縮短3天。此外在價(jià)格方面，11月鄭州新房網(wǎng)簽均價(jià)為11838元/㎡，環(huán)比上漲約0.4%。不過(guò)全年來(lái)看，鄭州新房?jī)r(jià)格仍然處于下降通道。

　　11月份，鄭州市二手房房?jī)r(jià)也結(jié)束了近7個(gè)月的持續(xù)下跌趨勢(shì)。

　　貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)顯示，11月該市二手住宅網(wǎng)簽量4146套，環(huán)比上漲約10%，同比下降約32.4%。分城區(qū)來(lái)看，金水、中原、二七依舊是二手房購(gòu)買的集中區(qū)域。

　　價(jià)格方面，11月份貝殼二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為67.6，環(huán)比上漲約0.15%，為近7月以來(lái)首次環(huán)比上漲。網(wǎng)簽均價(jià)為9425元/平。

　　11月，樓市呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)的地區(qū)不僅是鄭州。受積極財(cái)政政策持續(xù)落地刺激，市場(chǎng)判斷2025年穩(wěn)樓市政策基調(diào)持續(xù)。

　　近日財(cái)政部發(fā)文明確對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，一線城市核心受益，11月一線樓市熱度持續(xù)，成交量再創(chuàng)新高。

　　貝殼數(shù)據(jù)顯示，11月份交易稅費(fèi)的政策優(yōu)化，極大地降低了房屋交易成本。對(duì)于一線城市而言，收益更大，釋放一波剛性需求入市，11月份二手房成交量創(chuàng)新高。據(jù)各地官方發(fā)布數(shù)據(jù)，北京11月二手房網(wǎng)簽套數(shù)1.87萬(wàn)套環(huán)比上漲約10.4%，上海2.7萬(wàn)套，環(huán)比上漲約11%，深圳8199套環(huán)比上漲約 14%，廣州11418套，環(huán)比上漲約10.1%。多數(shù)城市成交量創(chuàng)下峰值。

　　在貝殼研究院鄭州分院分析師看來(lái)，房票政策的大力推進(jìn)，使得鄭州新房庫(kù)存去化周期顯著縮短。據(jù)河南省住建廳官網(wǎng)信息，鄭州主城區(qū)新房庫(kù)存周期已降至18個(gè)以內(nèi)。后續(xù)房票政策的推進(jìn)將進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)鄭州新房市場(chǎng)的供需關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。結(jié)合近11個(gè)月新房住宅的網(wǎng)簽情況，推測(cè)2024年新房住宅全年網(wǎng)簽套數(shù)約為5萬(wàn)套。

　　二手房方面，2024年鄭州二手房?jī)r(jià)格回調(diào)約10%，下調(diào)幅度為近幾年最大，以價(jià)換量仍盛。但價(jià)格的調(diào)整，加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使得二手房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，追求性價(jià)比的時(shí)代背景下，居民購(gòu)房偏好轉(zhuǎn)向二手，帶來(lái)二手房成交量的穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)2024年二手住宅全年網(wǎng)簽約6萬(wàn)套，僅次于2023年，處于近年高位。

　　不過(guò)其認(rèn)為，政策刺激，帶動(dòng)市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)，也觸發(fā)了業(yè)主端調(diào)價(jià)的行為。10—11月份二手房景氣度明顯提升，但進(jìn)入12月份之后，又開始快速回落，景氣度低于10，表明市場(chǎng)熱度仍處于較冷區(qū)間。因此，11 月份二手房?jī)r(jià)小幅回升只是階段性的波動(dòng)，價(jià)格止跌的基礎(chǔ)尚不堅(jiān)實(shí)。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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