實探北京二手房市場：掛牌量處于高位 議價空間變大

　　中國證券報記者日前實地走訪北京地區(qū)二手房市場發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)二手房掛牌量處于高位，成交整體欠佳，議價空間變大，市場成交向買方傾斜，愿意做出價格讓步的業(yè)主比例以及讓價力度均有所增大。對于購房者來說，可選房子相對較多。

　　成交整體欠佳

　　“最近，北京二手房交易市場整體不是特別理想。我們店一個月成交只有3-5套，而之前成交量平穩(wěn)的時候，一個月能有8、9套?！庇浾咴诒本┦写笈d區(qū)一家中型鏈家門店走訪時，門店經(jīng)理介紹。

　　北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%，同比上漲5.4%，市場整體交易活躍度不高。

　　從掛牌房源量看，北京二手房掛牌量持續(xù)處于高位。

　　某門店中介告訴記者，她主要負責的小區(qū)掛牌量通常都在100套左右，而近期已經(jīng)攀升到了150套左右，還有很多房源因為價格過高沒有展示出來，如果全部展示出來，數(shù)量會更多。

　　“北京二手房掛牌量逐月走高，掛牌量處于歷史高位，但市場供應(yīng)很不均衡。當前北京二手房交易中，置換需求占比逐年走高，人們對于高品質(zhì)次新房源的需求越來越大，但在目前北京掛牌房源中，每兩套在售房源中就有一套是房齡超過20年的老房子。從去年年底開始，房齡10年以內(nèi)的次新房源占比減少明顯。”有中介人士告訴記者。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，北京6月份的二手房成交數(shù)據(jù)已經(jīng)跌到3月份的一半，市場整體成交出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。

　　“過去幾年，北京房地產(chǎn)市場的成交高峰基本都出現(xiàn)在3月，大部分都是因為購房入學需求激增導(dǎo)致的。2023年北京入學人口刷新歷史紀錄，受此影響，2023年北京樓市也出現(xiàn)了“小陽春”。2月北京二手房成交量達到1.5萬套左右，3月達到22192套。2023年上半年，北京二手房累計網(wǎng)簽84332套，同比上漲21%。但之后市場持續(xù)下行，4-6月成交量均低于1.5萬套/月。市場價格也整體出現(xiàn)明顯的下行趨勢?！睆埓髠ケ硎?。

　　價格出現(xiàn)松動

　　記者走訪了解到，近期北京二手房價格出現(xiàn)了一定程度下滑。

　　“目前，郊區(qū)價格整體降得比較多，核心區(qū)雖然也在降價，但相對比較堅挺一些?！弊咴L過程中，多位中介人士告訴記者。

　　據(jù)了解，目前市場上愿意做出價格讓步的業(yè)主比例以及讓價力度均有所增大。對于購房者來說，可選房子多，競爭壓力小。掛牌在售的房源量多，而市場需求和2、3月相比又明顯減少，相當于購房者競爭對象少了，市場可以給購房者充足的挑選時間。

　　“近期雖然業(yè)主價格預(yù)期出現(xiàn)回調(diào)，市場上降價的房源增多，但掛牌價并沒有出現(xiàn)明顯回落，部分房源甚至還有所上升。當前，業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)了分化，不著急賣房的業(yè)主心理預(yù)期仍沒有明顯下降，而急賣房的業(yè)主想要通過價格讓步換取快速成交。”麥田房產(chǎn)相關(guān)負責人告訴記者。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，6月北京新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比增長0.1%，同比增長3.5%；北京二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.7%，同比增長1.5%。

　　對于短期走勢，張大偉認為，7月、8月是市場傳統(tǒng)淡季，如果沒有政策刺激，短期內(nèi)成交量和成交價預(yù)計還會進一步走低。

　　租房市場進入旺季

　　與二手房成交轉(zhuǎn)淡不同，記者走訪了解到，目前北京地區(qū)租賃市場正在進入季節(jié)性旺季，成交量和成交價均出現(xiàn)了明顯的攀升跡象。

　　“目前，租房客戶主要分兩類：一類是大學畢業(yè)生，一類是換房客戶。這兩類人群入市時間都集中在六七月。很多換房客戶之前也是六七月畢業(yè)后進入租房市場，而租期一般是一年，所以到期后又再次進入租房市場。目前成交量很大，價格也出現(xiàn)了小幅上漲。房源雖然比較多，但是會很快成交，看中的房子要盡快出手?！弊咴L過程中，多位租房中介告訴記者。

　　“之前租房都是由租房專員去做，現(xiàn)在二手房不太容易成交，很多做二手房買賣的中介也開始做租賃了。”一家中介經(jīng)理告訴記者。

　　日前北京市住建委網(wǎng)站發(fā)文表示，為進一步暢通保障性租賃住房建設(shè)領(lǐng)域政企溝通渠道，鼓勵社會主體積極參與保租房建設(shè)工作，增加保租房供給，北京市住建委積極開展調(diào)查研究工作，面向北京市全域廣泛征集保租房意向?qū)嵤╉椖?，探索建立全市首個保租房儲備項目庫。

　　公開資料顯示，“十四五”期間，北京保障性住房供應(yīng)占新增住房供應(yīng)的比例達到52%。其中，保租房規(guī)劃量最高，新增40萬套(間)，占新增住房供應(yīng)比例達到40%。根據(jù)北京已披露的保租房項目情況，主要以集體經(jīng)營性建設(shè)用地新建為主，而公寓型產(chǎn)品最多。目前，已披露項目供應(yīng)集中于需求旺盛區(qū)域，如朝陽、豐臺、大興和通州。同時，項目開發(fā)主體中，國企和集體所有制企業(yè)的項目占比約80%。

　　值得注意的是，為了給租房人群提供便利，北京還對租房提取公積金政策進行調(diào)整。北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于進一步優(yōu)化租房提取業(yè)務(wù)的通知》明確，租住本市商品住房，未提供租房發(fā)票的，經(jīng)告知承諾后，每人每月提取額度由1500元調(diào)整為2000元；提供租房發(fā)票，并在“北京市房屋租賃管理服務(wù)平臺”辦理房屋租賃合同備案的，按實際月租金提取，實際租金超過月繳存額的，按月繳存額全額提取。多子女家庭(指符合國家生育政策，至少有一個未成年子女的二孩及以上家庭)在“北京市房屋租賃管理服務(wù)平臺”辦理房屋租賃合同備案的，提供租房發(fā)票可按實際月租金提取，不受月繳存額限制。(中國證券報記者 董添)

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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