工業(yè)是城市可持續(xù)發(fā)展的命脈，保護工業(yè)用地勢在必行，正逐漸成為各大工業(yè)城市的共識。
日前，廣東省發(fā)布《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經濟發(fā)展的若干政策措施》，在降低企業(yè)用地成本方面，劃設工業(yè)用地控制線。此前，深圳、東莞、佛山等市，相繼研究并出臺“工業(yè)用地保護線”相關政策，鼓勵土地二次開發(fā)，提出“工改工”措施，旨在消除高房價下“工改商”“工改居”預期，在土地增量和存量上下功夫，支持實體經濟發(fā)展。
土地增量保護
今年上半年，東莞市固定資產投資同比增長6.1%，在珠三角9市中排名墊底；2016年這一數(shù)據(jù)為7.7%，距離年度目標10%相差2.3個百分點。究其原因，早期的東莞粗放式快速發(fā)展，消耗了大量土地資源，因此缺乏可承載大項目的連片土地資源，難于滿足優(yōu)質重大項目的需求。
同時，房地產市場升溫催高地價，企業(yè)出現(xiàn)找地難、用地難的問題。據(jù)統(tǒng)計，東莞214家試點企業(yè)共有51宗新增土地需求。土地需求在企業(yè)需求中排在首位。
“劃定工業(yè)保護線有利于穩(wěn)定地價。”東莞市規(guī)劃局相關負責人表示，劃定保護線的最終目的是實現(xiàn)“產業(yè)立市、工業(yè)強市”，打造國際制造業(yè)名城的目標。8月中旬，東莞市規(guī)劃局召開東莞市工業(yè)保護線劃定工作動員大會。會議提出，東莞將劃定不小于365平方公里的工業(yè)保護線，占全市規(guī)劃建設用地比例不低于30%。
佛山市的順德區(qū)和南海區(qū)是全國民營經濟最為活躍的地區(qū)，經過改革開放30余年的發(fā)展，兩區(qū)整體土地開發(fā)強度已超過50%，土地不足成為制約產業(yè)發(fā)展的瓶頸。位于順德區(qū)的阿波羅環(huán)保器材有限公司的相關負責人表示，順德制造業(yè)的轉型升級需要空間。以阿波羅為例，隨著銷售額的快速增長，企業(yè)需要擴大產能，現(xiàn)有的廠房空間已顯得不夠用了，但周圍并沒有空閑土地，企業(yè)又不希望外遷到其他地方，始終在去留之間掙扎。
“要像保護耕地一樣保護工業(yè)用地，任何時候都要保障制造業(yè)有地可用。”佛山市市長朱偉在全市土地管理工作會議上表示。今年年初，順德區(qū)提出劃定產業(yè)發(fā)展保護區(qū)，區(qū)人大通過了《關于建設產業(yè)發(fā)展保護區(qū)暨整治提升村級工業(yè)園區(qū)報告的決議》，順德將在2017年完成產業(yè)用地總規(guī)模不少于18萬畝的產業(yè)發(fā)展保護區(qū)劃定目標。
土地存量提升
如何盤活存量土地，提高工業(yè)用地集約利用程度？是每個城市必須面對的課題。
當前，“工改工”成為各市打破瓶頸的辦法之一。“工改”不再簡單定義為“城市更新”，而是向招商引資靠攏，成為高端優(yōu)質項目的載體。
梳理珠三角各市關于工業(yè)用地保護線的劃定，備受“高房價擠壓實體經濟”爭議的深圳更早地進行了探索。
2016年2月，深圳出臺《關于支持企業(yè)提升競爭力的若干措施》，提出劃定產業(yè)區(qū)塊控制線，確保中長期內全市工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設用地比重不低于30%。“十三五”期間，深圳將提高“工改工”比例，嚴格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內的“工改商”和“工改居”。
“工改工”類城市更新能夠提高土地產出率、促進產業(yè)轉型升級、完善城市功能，已成為東莞市“三舊”改造的主方向。由于東莞土地開發(fā)強度與深圳相當，但東莞的土地單位產出率僅為深圳的30.2%，因而提高土地產出率，成為東莞經濟轉型升級的重要手段。
數(shù)據(jù)顯示，過去幾年，東莞市產業(yè)轉型升級項目改造后當年期產值比改造前增長了1.4倍。東莞市政府出臺系列政策鼓勵舊廠房用地整合改造，發(fā)展傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)、先進制造業(yè)、高新技術產業(yè)和生產性服務業(yè)項目，如果滿足一定條件，工業(yè)生產使用部分可分割出售，分割出售部分可辦理獨立的不動產權證。
嚴控“工改居”“工改商”
目前，佛山順德的工業(yè)用地改造用于產業(yè)升級比例過低，僅占全區(qū)城市更新總認定面積的15.97%。據(jù)《中國產業(yè)地產投融資策略報告》顯示，自2010年全面鋪開“三舊”改造試點以來，東莞改造的項目中，地產項目占83.6%，產業(yè)地產項目僅有13.6%。
東莞市規(guī)劃局相關負責人解釋，隨著房價的上漲和用地矛盾的日益突出，部分開發(fā)商將工業(yè)用地改為居住用地。另外，報批手續(xù)繁雜、開發(fā)周期長、資金壓力大，成為“工改工”項目的制約因素。下一步，東莞市將大力支持“工改工”，調動資金保護現(xiàn)有的工業(yè)平臺，同時進行園區(qū)的升級改造，打造孵化器、文創(chuàng)園等平臺，提升舊廠區(qū)的“顏值”，減少企業(yè)對“工改居”“工改商”的預期。
下調“工改商”項目補償標準是順德的經驗。8月1日，順德發(fā)布《關于調整以掛賬收儲方式實施改造的城市更新項目土地出讓收入分配原則的通知》，原工業(yè)用地改造后用于商住或居住用途開發(fā)的項目，補償標準有所調整：改造后地塊公開出讓成交的樓面地價不高于5000元/平方米部分，對原權屬人補償標準不超過該部分土地公開出讓成交價的50%；高于5000元/平方米但不高于7500元/平方米部分，補償標準不超過25%；高于7500元/平方米部分，補償標準10%。項目認定前無合法用地批準文件部分，原土地權屬人的土地收益將按上述標準的90%執(zhí)行。
可見，發(fā)展“工改工”，嚴控“工改居”“工改商”，將是政策與市場不斷博弈的過程。在先行一步的深圳，2013年以前，深圳的“工改”市場可謂“野蠻生長”，開發(fā)商通常進入“工改”市場后并不做產業(yè)，而是變相地賣辦公用房、廠房，大多數(shù)項目利潤率可以超過100%。隨后深圳出臺一系列的細化政策，實行從前后端雙控到動態(tài)控制的政策監(jiān)管，市場逐漸進入冷靜期。（特約記者肖乃花 通訊員梁錦弟 史曉然 盧凱陽 陳奕啟）
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