鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅

　　宅基地改革是農(nóng)村改革中一塊難啃的“硬骨頭”。日前，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ繁硎?，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　在要求嚴(yán)守紅線的同時，《通知》還表示，要鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，租賃合同的期限不得超過二十年。宅基地的哪些底線不能觸碰？如何盤活利用？

　　這次的《通知》中最顯著的一條就是明確農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　對歷史形成的宅基地面積超標(biāo)和“一戶多宅”等問題，要按照有關(guān)政策規(guī)定分類進行認(rèn)定和處置。中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥介紹：“在農(nóng)村農(nóng)戶如果在新蓋住宅的時候，必須要按照這個規(guī)定，比如他要是多占，你就要退出來。這樣整個宅基地在一些關(guān)鍵節(jié)點上，我們加強管理在農(nóng)村就可以不至于混亂，也不會造成農(nóng)民的抵觸、反感。”

　　今年的中央一號文件明確，繼續(xù)堅持農(nóng)村土地集體所有、不搞私有化的底線。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長韓長賦表示，在宅基地方面，加快推進宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作是目前和下一階段的重點工作。韓長賦說：“堅持農(nóng)地農(nóng)用、防止非農(nóng)化，堅持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進城落戶條件。宅基地制度改革要做好基礎(chǔ)性工作，摸清全國宅基地的基本情況，力爭2020年基本完成宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記頒證工作。”

　　很多人都注意到，上個月剛通過的《土地管理法》在宅基地方面，在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上增加了戶有所居的規(guī)定，同時，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。為促進鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善農(nóng)村居住條件，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和宅基地用地。中國農(nóng)業(yè)大學(xué)中國土地政策與法律研究中心主任朱道林表示：“因為我們在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程當(dāng)中，大量的農(nóng)村人口進城，使得一些農(nóng)村宅基地出現(xiàn)閑置現(xiàn)象，形成了再利用的問題，需要農(nóng)村宅基地如何退出和流轉(zhuǎn)的問題。所謂退出，就是如何讓閑置的或者已經(jīng)破舊的農(nóng)村宅基地恢復(fù)它的土地條件，或者是復(fù)墾成耕地來騰退建設(shè)用地指標(biāo)。”

　　這次的《通知》也指出，鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，并具體地提到，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。鼓勵村集體積極穩(wěn)妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英認(rèn)為，這實際上給出了關(guān)于經(jīng)營性建設(shè)用地更大的范圍。“原來試點地區(qū)宅基地是不能當(dāng)成經(jīng)營性建設(shè)用地的，所以這個事情原來不明確?，F(xiàn)在這個《通知》實際上是說閑置宅基地可以向村莊以外的投資者供應(yīng)發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)。”

　　《通知》同時強調(diào)，城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。李國祥強調(diào)，這也進一步明確宅基地的所有權(quán)不變。“根據(jù)我們的調(diào)查，全國大概有10%左右的宅基地是閑置的。我們已經(jīng)按照三權(quán)分置，把使用權(quán)這個市場適度放活，允許他們來租賃，但是我們也必須要把所有權(quán)不變和資格權(quán)保護要做好。20年之內(nèi)，農(nóng)戶如果要是簽訂了合同，按照新的三權(quán)分置，你把使用權(quán)流轉(zhuǎn)給投資者，投資者在這20年之內(nèi)，他的權(quán)益同樣是得到保護的。”

　　轉(zhuǎn)自：農(nóng)業(yè)農(nóng)村部

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