樓市“金九銀十”較往年平淡政策密集出臺(tái)

　　今年的“金九銀十”似乎有些平淡。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期，部分城市新房成交量同比有所增長(zhǎng)，但環(huán)比出現(xiàn)下降。

　　政策持續(xù)加碼，樓市成交保持平穩(wěn)

　　9月、10月是樓市的傳統(tǒng)旺季，但今年的“金九銀十”似乎有些平淡。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期，部分城市新房成交量同比有所增長(zhǎng)，但環(huán)比出現(xiàn)下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入10月，北京地區(qū)的樓市延續(xù)了降溫勢(shì)頭，但隨著房企推盤進(jìn)入高峰期，政策加碼或助市場(chǎng)成交保持平穩(wěn)。

　　政策繼續(xù)加碼

　　近期，樓市政策密集出臺(tái)。繼降息降準(zhǔn)、不少城市松綁限購(gòu)、公積金房貸二套房首付降至兩成、部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例下調(diào)5%后，節(jié)前相關(guān)部門再度祭出重磅政策提振樓市。

　　9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同日，央行、財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措，切實(shí)提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于房地產(chǎn)投資增速下滑明顯，調(diào)整首套房貸款比例不一定會(huì)對(duì)存量住房的銷量產(chǎn)生大的影響，但這傳遞出穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)。對(duì)于二三線城市來說會(huì)鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)房，加速去庫(kù)存。

　　針對(duì)公積金異地貸款政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在一二線城市繳存公積金但買不起當(dāng)?shù)刈≌哪贻p人，可能會(huì)回原籍購(gòu)房，一定程度上對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好。一系列政策會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生影響。

　　張大偉認(rèn)為，近期出臺(tái)一系列政策，說明了房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響較大。今年以來鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，也關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。政府出臺(tái)財(cái)稅、信貸、公積金等政策鼓勵(lì)改善性需求入市，有助加快商品房庫(kù)存去化。

　　成交相對(duì)平穩(wěn)

　　據(jù)媒體報(bào)道，在上?！笆弧狈空箷?huì)上，人氣火爆，“拒絕讓利”和“待價(jià)而沽”成為開發(fā)商的關(guān)鍵詞。多數(shù)參展商明確表示，樓盤沒有任何折扣，甚至大部分樓盤連定價(jià)都沒有。2015年“十一”黃金周前六天1日-6日，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽540套，較去年“十一”黃金周前六天的405套相比上漲33.3%，網(wǎng)簽面積58182平方米；網(wǎng)簽均價(jià)為12315元/平方米，較去年同期的12070元/平方米上升2%。但與上個(gè)月前六天9月1日-9月6日網(wǎng)簽1152套相比，國(guó)慶黃金周前六天成交量環(huán)比下降113%；網(wǎng)簽均價(jià)則從14285元/平方米下降至12315元/平方米，環(huán)比下降16%。

　　節(jié)日期間北京樓市的表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年國(guó)慶假期1-6日北京樓市新建商品住宅網(wǎng)簽量為319套。2015年9月北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為8210套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲64%，但比8月交易量則下跌30%，與今年7月交易高峰時(shí)相比則下跌42%。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，總體看，北京樓市從7月中旬開始整體降溫的勢(shì)頭在10月份仍在持續(xù)。國(guó)慶期間的新宅新增供應(yīng)量環(huán)比節(jié)前同期下降了逾四成，比去年同期更是大幅減少了逾六成，今年國(guó)慶期間成交量比2013年同期仍有近15%的差距。成交量的減少與國(guó)慶假期期間更多的人選擇外出旅游度假有關(guān)。此外，也與新盤供應(yīng)萎縮，購(gòu)房需求減弱有關(guān)。雖然近期有公積金調(diào)低首付比例等利好政策，但對(duì)于購(gòu)買標(biāo)的更偏中高端和中高價(jià)位的置業(yè)升級(jí)改善型購(gòu)房家庭來說，作用較小。

　　部分城市庫(kù)存下降

　　從供應(yīng)端來看，臨近年底房企推盤已逐步進(jìn)入高峰階段。中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)前一周十大城市共開盤88個(gè)項(xiàng)目，共推出超17000套房源，推盤個(gè)數(shù)較前一周大幅增加。一線城市共推出約4600套房源，廣州開盤10個(gè)項(xiàng)目，上海開盤8個(gè)項(xiàng)目，北京開盤3個(gè)項(xiàng)目，深圳開盤2個(gè)項(xiàng)目。

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)有36個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括紫金印象、魯能·釣魚臺(tái)美高梅公館、釣云臺(tái)等17個(gè)純新盤，以及福海棠華苑、上林溪南區(qū)等在內(nèi)的諸多老項(xiàng)目后期。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年被稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”，大量被高地價(jià)托起的高端物業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)，另外受到稀缺地理位置影響的市區(qū)老項(xiàng)目，以及受到周邊高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)的郊區(qū)老項(xiàng)目也出現(xiàn)了上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，逐步邁入高端物業(yè)陣營(yíng)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前庫(kù)存總體上處于下滑態(tài)勢(shì)，基本上跌回到去年同期水平，反映了去庫(kù)存產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性效果。部分城市的庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了明顯同比下跌態(tài)勢(shì)，這個(gè)時(shí)候需要積極補(bǔ)庫(kù)存。當(dāng)然，四季度庫(kù)存規(guī)?；蛴欣^續(xù)上升的可能，主要原因是房企推盤節(jié)奏加快，這在部分一二線城市可能會(huì)較明顯。但此類庫(kù)存規(guī)模上升，并不代表市場(chǎng)基本面惡化，而可能是個(gè)短期現(xiàn)象。隨著今年房企投資規(guī)模的增速持續(xù)走低，后續(xù)市場(chǎng)的庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)依然會(huì)存在。從市場(chǎng)交易來看，在利好政策的刺激下，四季度有望推升市場(chǎng)成交規(guī)模，刺激剛需購(gòu)房者積極入市，進(jìn)而帶來買賣雙方比較活躍的態(tài)勢(shì)。

　　北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)降溫

　　中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手住宅網(wǎng)簽總量環(huán)比下跌9.7%，隨著交易量的回落，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)滯漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果沒有更有力的利好政策出臺(tái)，北京二手房市場(chǎng)降溫勢(shì)頭將延續(xù)。

　　成交量連續(xù)下降

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月北京二手住宅網(wǎng)簽總量為17274套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲90%，但比8月交易量下跌9.7%，北京二手住宅交易量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌。房?jī)r(jià)方面，2015年9月北京區(qū)域通過我愛我家達(dá)成的二手房交易成交均價(jià)為39758元/平米，雖然與去年同期相比房?jī)r(jià)漲幅達(dá)14%，但比8月房?jī)r(jià)漲幅僅為0.7%。

　　從區(qū)縣成交情況來看，65%的二手房交易仍發(fā)生在城市核心區(qū)，城六區(qū)仍是北京二手住宅的主力成交區(qū)域，在遠(yuǎn)郊和近郊區(qū)縣的成交中，近60%的二手住宅交易發(fā)生在昌平、大興和通州三區(qū)，隨著這三個(gè)區(qū)域各方面配套設(shè)施的加速完善，成交占比也在逐步提升。

　　從各區(qū)縣的成交量對(duì)比來看，9月懷柔成為全市交易量漲幅最大的區(qū)域，樓市一直火爆的通州在8月中旬“加強(qiáng)版限購(gòu)令”落地后，交易量明顯回落，成為全市交易量跌幅最大的區(qū)域。

　　各區(qū)縣房?jī)r(jià)方面，9月城市核心區(qū)城六區(qū)二手房成交均價(jià)為43072元/平米，環(huán)比上月微漲0.1%；遠(yuǎn)郊和近郊區(qū)縣的二手房成交均價(jià)為23745元/平米，環(huán)比上月下跌1%。其中，備受關(guān)注的通州區(qū)9月二手房成交均價(jià)為22377元/平米，比上月下跌2%。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月6日，國(guó)慶節(jié)期間北京二手房住宅簽約套數(shù)為55套。2014年同期，二手房住宅簽約38套。整體來看，國(guó)慶期間北京二手房市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有降

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，北京樓市7月中下旬已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢(shì)頭。目前，北京二手房市場(chǎng)六七成以上的購(gòu)房家庭都是改善型人群，雖然近期有公積金調(diào)低首付比例等利好政策，但對(duì)于購(gòu)買標(biāo)的物更偏中高端和中高價(jià)位的置業(yè)升級(jí)改善型購(gòu)房家庭來說，作用微乎其微。

　　胡景暉表示，目前大部分改善型購(gòu)房家庭都面臨著賣一買一，或賣二買一的需求，由于限購(gòu)并未取消，所以大部分改善家庭仍需要先賣掉原有住房后獲得購(gòu)房資格或回籠購(gòu)房資金。由于改善需求經(jīng)過大半年的快速釋放后，一些低總價(jià)、低稅費(fèi)的房源基本消耗殆盡，高總價(jià)、高稅費(fèi)房源逐步增多，在一定程度上阻礙了房源的置換流轉(zhuǎn)，造成了交易量萎縮。正由于目前大部分賣房人大多是需要改善的買房人，房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。

　　對(duì)于通州二手房市場(chǎng)，胡景暉表示，8月中旬落地實(shí)施的“加強(qiáng)版限購(gòu)令”對(duì)穩(wěn)定通州樓市尤其是通州房?jī)r(jià)起到了立竿見影的效果。隨著滿足購(gòu)房資格的需求量減少，通州二手房交易量出現(xiàn)大幅回落，部分急需置業(yè)升級(jí)的改善型購(gòu)房家庭，也不得不降價(jià)，以求盡快回籠資金或取得購(gòu)房資格。“加強(qiáng)版限購(gòu)令”的落地，也使得部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向其他遠(yuǎn)郊區(qū)縣，刺激了通州周邊區(qū)縣和其他遠(yuǎn)郊區(qū)縣二手房交易量的提升。

　　對(duì)于北京四季度的二手房市場(chǎng)，胡景暉預(yù)計(jì)，如果沒有更有力的利好政策出臺(tái)，比如適度放松限購(gòu)、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、提高公積金貸款上限等，北京二手房市場(chǎng)的降溫勢(shì)頭或在四季度持續(xù)。隨著交易量的回落，北京二手房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有降。

　　上市房企今年業(yè)績(jī)料保持穩(wěn)定

　　截至目前，A股148家房地產(chǎn)上市公司中已有31家公布了三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告?？傮w看，報(bào)憂公司家數(shù)超過報(bào)喜的公司家數(shù)。由于去年下半年以來市場(chǎng)回暖，今年上半年房企銷售收入出現(xiàn)較好增長(zhǎng)。分析人士認(rèn)為，下半年商品房銷售市場(chǎng)仍可保持在較好水平，房地產(chǎn)上市公司全年業(yè)績(jī)料保持穩(wěn)定，尤其是受區(qū)域發(fā)展規(guī)劃推動(dòng)的公司業(yè)績(jī)可期。

　　10家公司預(yù)喜

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，A股148家房地產(chǎn)上市公司中已有31家公布了三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告。預(yù)增4家、略增3家、扭虧3家，預(yù)減3家、略減1家、續(xù)虧6家、首虧9家，不確定2家?？傮w來看，報(bào)喜公司家數(shù)合計(jì)為10家，報(bào)憂的公司為19家。

　　中關(guān)村、深深房A和中糧地產(chǎn)成為公布業(yè)績(jī)預(yù)告公司中增幅排名前三公司。不過，三家公司前三季度業(yè)績(jī)大增均與出售資產(chǎn)有關(guān)。

　　由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓形成投資收益，中關(guān)村成為已公布前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告公司中增幅最大的公司。中關(guān)村預(yù)計(jì)今年前三季度實(shí)現(xiàn)盈利約1.5億元至1.8億元，而去年同期為虧損2959.48萬(wàn)元。今年4月12日，中關(guān)村與北京錦秋知春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其全資子公司北京中科霄云資產(chǎn)管理有限公司95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京錦秋，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為3.7億元。截至6月30日已完成轉(zhuǎn)讓工作，中關(guān)村增加投資收益約2.07億元。隨后，中關(guān)村將中科霄云剩余5%股權(quán)以轉(zhuǎn)讓給俞愷。扣除轉(zhuǎn)讓中科霄云產(chǎn)生投資收益影響，中關(guān)村及控股子公司今年前三季度盈利情況較之上年同期無較大變動(dòng)。

　　深深房A預(yù)計(jì)，今年前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)21億元至2.38億元，同比增長(zhǎng)268.42%至317.54%。公司稱，凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)主要原因是公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售超過預(yù)期及公開出售了文錦倉(cāng)庫(kù)1-5層。

　　中糧地產(chǎn)預(yù)計(jì)，今年前三季度實(shí)現(xiàn)盈利4.71億元至5.5億元，比上年同期增長(zhǎng)200%-250%。本次公司預(yù)計(jì)本期業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的主要原因是2015年1-9月結(jié)轉(zhuǎn)商品房住宅銷售收入以及出售招商證券收益同比增加。

　　華聯(lián)控股、嘉凱城等公司業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重。華聯(lián)控股預(yù)計(jì)，前三季度虧損約3600萬(wàn)元，主要原因是公司在建房地產(chǎn)項(xiàng)目未開始銷售。嘉凱城預(yù)計(jì)前三季度虧損6億元，主要原因是公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前三季度項(xiàng)目結(jié)算少，產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)較少。另外，公司城鎮(zhèn)生活平臺(tái)戰(zhàn)略處于投入階段，尚未產(chǎn)生收益。

　　政策持續(xù)發(fā)力

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，148家房地產(chǎn)上市公司今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4122.85億元，同比增長(zhǎng)40.15%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤(rùn)為405.60億元，同比增長(zhǎng)25.81%。由于去年下半年以來市場(chǎng)不斷回暖，銷售收入出現(xiàn)較好增長(zhǎng)，但銷售毛利率仍在下降，上半年銷售毛利率下降為29.03%，而2014年上半年為34.26%。

　　東興證券認(rèn)為，政策依然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)精心呵護(hù)，上半年行業(yè)營(yíng)業(yè)收入保持較好增長(zhǎng)，下半年商品房銷售市場(chǎng)仍可以保持在較好水平，房地產(chǎn)上市公司全年的業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定可期。

　　日前，國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)改委、科技部、工信部、住建部、商務(wù)部印發(fā)了《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新用地政策的意見》。海通證券報(bào)告認(rèn)為，隨著國(guó)家大力鼓勵(lì)和支持大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，全社會(huì)的產(chǎn)業(yè)格局和發(fā)展主題將發(fā)生新的變化，不僅舊的產(chǎn)業(yè)用地政策跟不上新常態(tài)的步伐，而且土地存量?jī)?yōu)化也亟需有更好的配套土地政策。該意見的出臺(tái)將加快我國(guó)創(chuàng)新活力的爆發(fā)，推進(jìn)科技創(chuàng)新機(jī)制的形成，推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)。這些政策將對(duì)現(xiàn)有的國(guó)家自主創(chuàng)新園區(qū)構(gòu)成利好。（李香才）

來源：中國(guó)證券報(bào)

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