142家房企去年凈賺959億元 盈利能力不斷下挫年度增幅僅為7%

　　滬深兩市上市公司2015年年報(bào)披露已收官。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，由于綠地控股去年實(shí)現(xiàn)A股上市，滬深兩市共計(jì)142家上市房企營(yíng)業(yè)收入總計(jì)高達(dá)12127.3億元，首次破萬(wàn)億元，同比大漲37%；但歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)959.45億元，同比僅增長(zhǎng)7%，即平均每家上市公司每天約賺185萬(wàn)元。

　　值得一提的是，73家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)下滑，占比超過(guò)五成；27家虧損，占比接近兩成。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2014年，142家上市房企平均凈利率為10%，2015年則降至8%，下降兩個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，對(duì)比近三年來(lái)A股上市房企總體表現(xiàn)來(lái)看，增收難增利趨勢(shì)一直難以改變。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，增收不增利，既有土地成本占房?jī)r(jià)總額中比重過(guò)大的影響，同時(shí)也有房企自身重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的問(wèn)題。而部分虧損額增大的房企，實(shí)際上和新進(jìn)項(xiàng)目過(guò)少、企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高等有關(guān)系。

　　逾五成房企凈利潤(rùn)下滑

　　即使是千億元級(jí)的保利地產(chǎn)，2015年歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)率也僅為1.2%，與2013年13.52%的同比增長(zhǎng)率水平相比，下降了12個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，對(duì)于多數(shù)大型房企來(lái)說(shuō)，2015年的凈利潤(rùn)增速水平有所提升。萬(wàn)科A2015年歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)率為15%，上年同期這一數(shù)據(jù)則為4%，增加11個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，雖然上述142家房企平均每家公司去年歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)接近6.8億元，但實(shí)際上這一凈利潤(rùn)指標(biāo)超過(guò)1億元的為76家，占比僅超過(guò)一半；而這一凈利潤(rùn)指標(biāo)超過(guò)平均數(shù)6.8億元的上市房企只有30家，占比21%。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從目前公布2015年年報(bào)的房企業(yè)績(jī)來(lái)看，分化比較明顯，即使有些大型房企凈利潤(rùn)增速水平也在快速下滑，中小企業(yè)更是直接進(jìn)入凈利潤(rùn)下滑通道。

　　值得一提的是，在上述142家公布2015年年報(bào)的上市房企中，有73家凈利潤(rùn)下滑，其中嘉凱城和廊坊發(fā)展這兩家恒大地產(chǎn)舉牌的地產(chǎn)企業(yè)同樣增速下滑劇烈。嘉凱城居首位，同比增長(zhǎng)幅度為—6252.2%，廊坊發(fā)展居第6位，同比增長(zhǎng)率為—1156%。

　　同時(shí)，金融街也遭遇歸屬母公司的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率下滑局面，為—23%，上年同期則為1.2%；金地集團(tuán)2015年這一同比增長(zhǎng)率指數(shù)為—19.94%，上年同期則為10.77%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為 27.79%，較上年同期減少 0.74 個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，金地集團(tuán)解釋稱(chēng)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和歸屬于母公司凈利潤(rùn)同比分別下降 28.21%和 19.94%，主要是由于結(jié)算面積減少所致。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積 265.66 萬(wàn)平方米，同比下降 23.53 %；結(jié)算收入 305.30 億元，同比下降 30.36%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與企業(yè)項(xiàng)目布局和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不無(wú)關(guān)系。其中，部分房企并非專(zhuān)業(yè)型的房地產(chǎn)公司，有多元化產(chǎn)業(yè)做支撐，所以營(yíng)業(yè)收入同比上升。但部分房企的地產(chǎn)項(xiàng)目布局相對(duì)集中、且該區(qū)域樓市庫(kù)存量大，即使降價(jià)也難以消化，其營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)情況皆不理想。

　　盈利能力受挫

　　事實(shí)上，剔除2015年上市的綠地控股后，上述141家上市房企近三年來(lái)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)總額穩(wěn)中上升，但增長(zhǎng)速度迅速放緩。

　　數(shù)據(jù)顯示，141家上市房企2015年、2014年及2013年歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)分別為890.59億元、900.43億元以及887.46億元；同比增長(zhǎng)率分別為—1%、1.5%及15%。

　　事實(shí)上，凈利潤(rùn)下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因基本都與布局庫(kù)存量過(guò)高城市有關(guān)，銷(xiāo)售價(jià)格下行，毛利率減少，項(xiàng)目現(xiàn)房存貨增加，進(jìn)而加重企業(yè)資金壓力，進(jìn)一步侵蝕凈利潤(rùn)額度。

　　更重要的是，庫(kù)存過(guò)高城市去化率難以提升，能夠拉回利潤(rùn)的城市卻難以進(jìn)入。有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2015年，一線城市去化周期回歸健康，商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲約 17%；二、三、四線城市的去化周期依然保持在高位，銷(xiāo)售價(jià)格下跌約 1%。不同城市庫(kù)存去化壓力分化更加明顯。

　　另一面則是，2015年，全國(guó)土地成交價(jià)格同比上漲 11.3%，地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)漲幅 3.9 個(gè)百分點(diǎn)；尤其是一線城市土地溢價(jià)率攀升至近 30%，甚至出現(xiàn)地價(jià)高于房?jī)r(jià)情況。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015 年，北京、上海商品房銷(xiāo)售額同比分別增長(zhǎng) 28%、46%，商品房銷(xiāo)售面積同比分別增長(zhǎng) 7%、17%，銷(xiāo)售去化周期約為 12 個(gè)月，市場(chǎng)供求關(guān)系有所改善，項(xiàng)目投資競(jìng)爭(zhēng)加劇，北京、上海土地溢價(jià)率分別為 38%、30%的歷史高位；廣州商品房銷(xiāo)售額和 2014 年基本持平，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng) 7%，銷(xiāo)售去化周期約為 17 個(gè)月，市場(chǎng)銷(xiāo)售去化存在一定壓力，廣州土地溢價(jià)率達(dá)到 10%。

　　“下重注投資三、四線城市項(xiàng)目的企業(yè)周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢，現(xiàn)金回轉(zhuǎn)壓力大，今年更難以在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市增加土地儲(chǔ)備，從投資周期角度來(lái)講，對(duì)提升利潤(rùn)反作用力更大?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士直言，如果這些企業(yè)無(wú)法抓住今年樓市的回暖期，未來(lái)日子或?qū)⒈容^難過(guò)。

　　反觀有實(shí)力在一線城市拿地的房企，由于全城豪宅化面積持續(xù)擴(kuò)大，能否靠增加產(chǎn)品附加值贏得高端客戶(hù)又是一大關(guān)卡。正如某豪宅銷(xiāo)售人士所言，“在北京有項(xiàng)目可賣(mài)固然好，但壓力其實(shí)更大，更焦慮”。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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