土地市場熱度消退 “房住不炒”定位不變

　　進(jìn)入8月以來，土地市場熱度繼續(xù)下降。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月至今，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供給減少，地塊平均溢價率回調(diào)。北廣深等一線城市出讓地塊多為底價成交，溢價率連續(xù)下滑。同時，熱點(diǎn)二線城市少見高溢價地塊成交。個別三四線城市出現(xiàn)超高溢價率成交地塊，但總體難以扭轉(zhuǎn)降溫的趨勢。

　　其實(shí)，6月以來，全國土地成交均價就出現(xiàn)連續(xù)下滑，7月全國土地供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)回落，環(huán)比降幅近兩成。

　　土地供應(yīng)規(guī)?；芈?/strong>

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，7月全國主要地級市共供應(yīng)土地1080宗，同比下降6.17%，環(huán)比下降31.43%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為11342.79㎡萬，同比下跌2.31%，環(huán)比下跌27.31%；推出樓面均價為3777.29元/㎡，同比上漲4.99%，環(huán)比微跌3.68%。

　　在疫情影響下，政府上半年的供地量大打折扣，而土地出讓金是政府財(cái)政收入的主要來源。隨著疫情逐漸逐步受控，土地市場開閘放水，6月份供地量達(dá)到年內(nèi)最高水平，7月份放量減少，土地市場逐漸恢復(fù)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　從地塊性質(zhì)來看，7月推出住宅用地776宗，同比下跌1.27%，環(huán)比下跌28.15%；商辦用地推出304宗，同比下跌16.71%，環(huán)比下跌38.59%。從推出樓面價上看，住宅用地推出樓面價為4095.66元/㎡，同比上漲3.03%，環(huán)比下跌2.25%。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，隨著疫情期間積壓的需求逐漸釋放，土地市場前期的熱度下降，逐漸恢復(fù)平穩(wěn)；多地出臺的調(diào)控政策為樓市降溫，在供應(yīng)端來看，優(yōu)質(zhì)地塊入市減少，使得土地市場逐漸降溫。

　　記者注意到，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，深圳、南京、寧波、東莞等城市均在7月收緊了調(diào)控政策，確實(shí)從供應(yīng)端發(fā)力，減少優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量。

　　此外，土地?zé)岫鹊南⑦€與地產(chǎn)債融資有一定關(guān)聯(lián)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，相關(guān)新聞報(bào)道顯示，我國正進(jìn)一步收緊地產(chǎn)債融資，要求開發(fā)商保持甚至壓降其發(fā)行債券的杠桿水平。據(jù)知情人士透露，銀行間市場交易商協(xié)會要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。此類政策實(shí)際上和金融市場管控風(fēng)險的導(dǎo)向有關(guān)，對于相關(guān)房企后續(xù)的融資和項(xiàng)目開發(fā)是有比較明顯的影響的。

　　在此前嚴(yán)查房價上漲過快的情況下，當(dāng)前嚴(yán)查地價上漲過快的情況也會出現(xiàn)。實(shí)際上每次土地市場過熱的時候，往往都是違規(guī)資金進(jìn)入地市的時候。所以當(dāng)前銀行監(jiān)管相關(guān)系統(tǒng)或者說債券相關(guān)監(jiān)管系統(tǒng)積極進(jìn)行管控，也是為了防范金融風(fēng)險。尤其是在房屋銷售還沒有完全活躍的情況下，各類地王項(xiàng)目增多往往是有各類壓力的。這個時候不排除部分房企通過此類債券融資來變相去拿地。所以從防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的角度出發(fā)，確實(shí)是有必要進(jìn)行管控。相關(guān)房企同樣需要防范金融風(fēng)險，尤其是不要冒進(jìn)式地拿地王。

　　下半年熱度或?qū)⒕徍?/strong>

　　近年來，中央工作會議強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)不作為刺激經(jīng)濟(jì)增長的手段。今年以來，“房住不炒”仍然是始終強(qiáng)調(diào)的重要決策。

　　7月31日，央行發(fā)布的《2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，在2020年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項(xiàng)貸款增速0.1個百分點(diǎn)，比上季末低0.8個百分點(diǎn)，連續(xù)23個月回落；上半年增加2.99萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點(diǎn)。2020年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末低1.1個百分點(diǎn)。其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.72萬億元，同比增長2.5%，增速比上季末低1.4個百分點(diǎn)。個人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長15.7%，增速比上季末低0.2個百分點(diǎn)。

　　對此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，當(dāng)前“房住不炒”的政策并未因全球疫情之下的政策擴(kuò)張趨勢而放松，進(jìn)而夯實(shí)房地產(chǎn)市場的長期政策預(yù)期，即房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“長效機(jī)制”不會因外部沖擊而改變。

　　陳霄告訴記者，從此次土地市場降溫來看，房地產(chǎn)市場供需的格局在轉(zhuǎn)變，供給和需求總量在下降。這反映出近幾年國家在對房地產(chǎn)瘋狂投資炒作的有力限制，各地政府加大落實(shí)收緊政策，控制了房地產(chǎn)價格不合理上漲的勢頭。未來房地產(chǎn)市場會在合理區(qū)間內(nèi)保持平穩(wěn)運(yùn)行。受今年疫情的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力很大，民眾消費(fèi)力下滑，像商品房這種高價值的購買需求會受到更大的影響，房企降價促銷將更加普遍又頻繁。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前土地降溫僅是周期性的波動，上半年土地市場火熱，下半年七八月份開始降溫是符合預(yù)期的。并且在他看來，一旦房產(chǎn)銷售市場向好，開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊桓邼q。

　　對于地價較高的地區(qū)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，接下來土地交易量可能會有稍許下降。但對于土地產(chǎn)生積壓的地區(qū)，地方會以合理的價格主動賣地。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)監(jiān)測的房企共有32筆債券到期，金額共計(jì)554.41億元；8月有25筆債券到期，金額共計(jì)526.58億元，均屬年內(nèi)償債高位水平。

　　陳霄表示，當(dāng)前，償債高峰期的到來讓房企資金壓力很大，加上房地產(chǎn)市場的降溫，下半年房企拿地會保持謹(jǐn)慎。因此，土地市場熱度較長時間或?qū)⑻幱诰徍偷臓顟B(tài)。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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