中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)遇冷表象下依然蘊(yùn)藏生機(jī)

　　2015年，一二線城市相繼出現(xiàn)大塊商業(yè)用地流拍，開發(fā)商接連退地的罕見現(xiàn)象。而三四線城市的情況更不樂觀，許多城市和城鎮(zhèn)屢屢出現(xiàn)大面積鬼城和鬼樓。而在運(yùn)營(yíng)方面，也出現(xiàn)了明顯的衰退現(xiàn)象——營(yíng)業(yè)額嚴(yán)重低于行業(yè)平均水平的“僵尸購(gòu)物中心”，和CBD中央?yún)^(qū)大量空置的寫字樓，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)遭遇發(fā)展瓶頸。

　　近年來，地方政府過度依賴土地財(cái)政，攤大餅式的城市建設(shè)伴隨的是粗放式的土地開發(fā)，大量商業(yè)項(xiàng)目一哄而上。來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年前十個(gè)月，在非住宅商品房中，開發(fā)企業(yè)已竣工但未能出租或銷售的建筑面積（包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其他）達(dá)到2.5億平方米，為歷史最高水平。三年內(nèi)，我國(guó)大部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的存量競(jìng)爭(zhēng)和未來供應(yīng)壓力將持續(xù)上行。

　　商業(yè)項(xiàng)目的平均地價(jià)水平高于住宅項(xiàng)目約20%或以上，而它們的平均建造價(jià)格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上，高企的庫(kù)存給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)有過之而無不及。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存的大量增加，短期內(nèi)市場(chǎng)無法消化，有價(jià)無市。造成一線城市出現(xiàn)大塊商業(yè)用地集體流拍，黃金地段商業(yè)用地相繼退購(gòu)等消極現(xiàn)象。而在商業(yè)用房的高昂運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和巨大招商壓力下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終成為雞肋。伴隨著房地產(chǎn)利潤(rùn)率持續(xù)下滑、電商對(duì)傳統(tǒng)零售的沖擊，傳統(tǒng)百貨和購(gòu)物中心舉步維艱。

　　在商業(yè)地產(chǎn)遇冷的大環(huán)境下，如何突破困境，持續(xù)發(fā)展，成為中國(guó)房地產(chǎn)改革，乃至經(jīng)濟(jì)改革中的重點(diǎn)。“以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求”的供應(yīng)與需求雙向體系還需要進(jìn)一步完善。

　　從最新出臺(tái)的相關(guān)政策上看，政府大力推出“供給側(cè)”這一經(jīng)濟(jì)改革方向，這一名詞也成為觀察中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化的一個(gè)新角度。11月10日，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力，推動(dòng)我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)力水平實(shí)現(xiàn)整體躍升。

　　以戶籍改革和推進(jìn)城鎮(zhèn)化為主的宏觀政策可以提高三四線城市的市場(chǎng)需求，伴隨人口的有序增長(zhǎng)，一二線人才的輸入，地方經(jīng)濟(jì)的活躍，城鎮(zhèn)的功能配置將被激活，庫(kù)存量超標(biāo)的情況將得到有效緩解。

　　開發(fā)商應(yīng)該充分利用政策和金融改革的優(yōu)勢(shì)，積極探索尋求實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。中央提出供給側(cè)改革將有利于提高土地資源的利用率，而以運(yùn)營(yíng)輸出的輕資產(chǎn)模式將提升整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展層次。通過深度整合內(nèi)部資源，全面提升商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)綜合服務(wù)的能力，改良供給端的各項(xiàng)指標(biāo)，滿足一二線城市的復(fù)合型市場(chǎng)需求。

　　按照國(guó)家的戰(zhàn)略布局，研究探索城鎮(zhèn)化問題，從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)中去思考。未來中國(guó)的城市結(jié)構(gòu)，應(yīng)該是巨型城市與大中型城鎮(zhèn)相互呼應(yīng)，中小型城市圍繞伴生。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要以人為核心，為人服務(wù)，注重體驗(yàn)感和綜合業(yè)態(tài)互動(dòng)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體轉(zhuǎn)型，必將突破當(dāng)前瓶頸，迎來新生。（程蔭）

來源：中國(guó)商報(bào)

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