1月6日，《中國企業(yè)報》記者從“互聯(lián)網(wǎng)時代‘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+’探索峰會暨華南首屆產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍皮書發(fā)布會”上獲悉，隨著眾多傳統(tǒng)住宅及商業(yè)地產(chǎn)商的轉型以及大量舊改項目的推進，未來幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的參與者將會大幅度增加。并且隨著未來相關金融政策的放開，預計會有大量資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，推進整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的升級和變革，從而加速產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的迭代和分化。
資本跟風而起
隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤降低和投資增速放緩，行業(yè)出現(xiàn)增長乏力現(xiàn)象。在此情況下，大量開發(fā)商選擇向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉型。除了之前高調進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的萬科、平安不動產(chǎn)以及通過整合重拾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的招商地產(chǎn)，僅在深圳，轉型進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商就包括寶能、中糧、華潤、益田、金地、卓越和華強等。
《華南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍皮書》稱，企業(yè)集群式發(fā)展需求推動了各類產(chǎn)業(yè)園、孵化園、科技園等側重為細分產(chǎn)業(yè)提供綜合服務的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)快速崛起。在住宅地產(chǎn)降溫、商業(yè)地產(chǎn)過熱后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)探索轉型發(fā)展的新動向。
例如龍頭企業(yè)萬科，雖然公司近期陷入股權爭奪戰(zhàn)之中，但這并沒有妨礙公司在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上的拓展。其在不久前就明確提出，物流地產(chǎn)是萬科除物業(yè)外第一個確認的主干業(yè)務。
不僅是萬科，全國排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)實際上有一半已涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
對此，盈時集團董事長兼首席執(zhí)行官張永鐵對媒體表示，“萬科選擇物流地產(chǎn)，主要因為物流地產(chǎn)是可以復制的，包括標準廠房、大車、配重配載等等。此外還有可復制性的就是科技型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而其他的產(chǎn)業(yè)類型基本不能復制。所以對于房企來說，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只能選擇上述2種類型。包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型，則適合擁有更低的資金成本的企業(yè)去做，例如險資?！?/br>
據(jù)了解，盈時集團開發(fā)的河北省重點產(chǎn)業(yè)項目百世金谷，走的便是科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的路子。同時，盈時集團還率先提出，要做中國智慧產(chǎn)業(yè)服務商，以“一體·兩翼·雙輪驅動”的開發(fā)模式布局京津冀。
園區(qū)格局生變
從發(fā)展趨勢上看，各個產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來巨大發(fā)展空間。
隨著中央與地方新型城鎮(zhèn)化思路的日益清晰，以地方政府的單一力量推動城鎮(zhèn)化建設顯然有點力不從心。以往，地方政府多半通過平臺公司融資，進行園區(qū)開發(fā)和招商運營。但隨著地方融資功能的萎縮，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，多數(shù)業(yè)績表現(xiàn)很一般。換句話說，一般性園區(qū)的建設，對優(yōu)質企業(yè)集聚、對當?shù)亟?jīng)濟的拉動、對就業(yè)崗位的增加，都沒有產(chǎn)生足夠強大的功能。
現(xiàn)在，隨著更多強勢企業(yè)和資本聚集參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，各地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場地位將面臨一次大洗牌。
以深圳為例，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在深圳產(chǎn)業(yè)升級背景下，深圳工業(yè)用地的供給量占全部土地供應約六成。而隨著深圳市“1+6”文件的逐漸深入實施，產(chǎn)業(yè)用地的空間供給模式也出現(xiàn)更多的可能性。
“我們并不建議傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)一窩蜂參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，沖動地爭食城鎮(zhèn)化蛋糕。其中重要的原因就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗不足?！眻@區(qū)專家趙弘說，試想如果在臨近區(qū)域出現(xiàn)數(shù)個現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園，那招商就可能存在白熱化的競爭，誰的招商能力強，直接影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)人氣聚集。
專家認為，如果園區(qū)運營企業(yè)招商乏力，即便政府以廉價土地作為條件，企業(yè)獲得大量房地產(chǎn)項目，但此前的產(chǎn)業(yè)導入不夠也會導致房地產(chǎn)真實需求不足，進而帶來潛在的市場風險。
另外，房價在“被城鎮(zhèn)化”區(qū)域過快上漲，也是需要警惕的事情。
近日，有媒體報道，北京（樓盤）購房者積極進入河北“環(huán)京帶”購房置業(yè)。究其原因，便利的交通設施、大幅低于北京市區(qū)的房價，都是重要因素。
作為結果，都市群延伸地帶的房價也會直線上漲，而一旦“被城鎮(zhèn)化”區(qū)域生活成本上漲過快，會影響產(chǎn)業(yè)人口流入，并直接帶來新的投資泡沫。因此，如何有效疏導投資熱度，使基礎設施、產(chǎn)業(yè)導入、公共服務等配套環(huán)節(jié)同步跟進，或許是新區(qū)建設的重中之重。
金融化成趨勢
以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)促成新區(qū)建設，對金融有很強的依賴性。沒有金融的助力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)被認為難以為繼。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的金融需求主要集中在兩方面：一是運營商的金融需求，二是產(chǎn)業(yè)客戶的金融需求。
“在園區(qū)開發(fā)中，入園企業(yè)進園區(qū)遇到最大的困境就是沒錢。其實開發(fā)商也一樣，進入一個區(qū)域以后，遇到的最大困境也就是要付出百億計的土地開發(fā)投資。開發(fā)商既需要承擔政府加快招商的要求，還要承擔加快工程進度的任務，資金的問題就凸顯出來了?！痹诒本┛萍紙@建設股份有限公司（以下簡稱“北科建”）集團行政總監(jiān)王槑看來，園區(qū)在做頂層設計之初，要設計好金融支持體系。
顯然，在這種背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融化幾乎就成為相關開發(fā)商尋求下一個利潤增長點的重要途徑，而多家地產(chǎn)商正加快金融布局。
據(jù)悉，綠地集團正在搭建大金融平臺，做大金融布局。通過產(chǎn)融結合實現(xiàn)土地儲備增長與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式重組。在此之前，除了與多家金融機構簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之外，旗下綠地金融投資控股集團與多地政府合作組建了地方金融平臺。
綠地集團董事長張玉良此前接受媒體采訪時稱，“一手融資一手產(chǎn)業(yè)拓展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投入將在近兩年初顯成效?！?/br>
除綠地之外，老牌科技地產(chǎn)運營商北科建亦正加快轉型升級。其標志性動作就是北科建無錫中關村科技創(chuàng)新園掛牌。
這個以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的園區(qū)，目標是將其建成“全國產(chǎn)業(yè)與金融創(chuàng)新基地”。該基地將根據(jù)園區(qū)和企業(yè)的不同需求，逐步引入科技孵化中心、創(chuàng)業(yè)中心、資本中心、產(chǎn)業(yè)中心、上市公司培育中心、信息數(shù)據(jù)中心和公共服務中心等功能。最終，將借助金融的力量，將其打造成國際化生態(tài)專業(yè)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（本報記者江金騏）
轉自：中國企業(yè)報
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