全國土地市場進(jìn)入快速退燒階段

　　8月以來全國土地市場進(jìn)入快速退燒階段。多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月，全國土地市場成交量價(jià)齊跌，土地平均溢價(jià)率降至年內(nèi)最低，底價(jià)成交甚至流拍的土地?cái)?shù)量明顯增加，僅8月29日一天，北京、南京、重慶、成都等城市有多宗住宅用地底價(jià)成交，南京、合肥等熱點(diǎn)城市都有流拍發(fā)生。9月以來全國成交的土地中，底價(jià)成交的地塊數(shù)量占比高達(dá)四成，土地市場降溫明顯。

　　繼今年3月出現(xiàn)樓市小陽春后，4月開始，部分一二線城市和熱點(diǎn)城市土地市場快速升溫，土地市場競爭激烈，數(shù)十家房企參與、上百輪競價(jià)、“地王”、溢價(jià)率超過100%的現(xiàn)象再現(xiàn)。從中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可看出，今年4月至7月，全國70個(gè)大中城市單月土地成交金額均在3000億元以上，溢價(jià)率保持在兩位數(shù)，4月平均溢價(jià)率最高達(dá)23.94%。自6月土地出讓金和土地成交均價(jià)均達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)后，土地市場開始降溫，土地出讓金、土地成交均價(jià)、平均溢價(jià)率持續(xù)下降。

　　至8月份，土地市場快速退燒。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月全國70個(gè)大中城市合計(jì)土地成交金額2501億元，環(huán)比下降31%；成交土地均價(jià)7492.76元/平方米，環(huán)比下降24%；土地成交溢價(jià)率只有8%，較7月下降4.38個(gè)百分點(diǎn)，較4月23.94%的最高點(diǎn)下降了近16個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)年內(nèi)最低。與此同時(shí)，土地流拍數(shù)量明顯增加，高達(dá)72宗，為年內(nèi)最多。

　　記者根據(jù)中國指數(shù)研究院的信息統(tǒng)計(jì)，南京出讓8宗綜合用地(含住宅)，其中4宗底價(jià)成交，1宗流拍；重慶主城區(qū)2宗住宅用地分別以底價(jià)和1%的溢價(jià)率成交；成都成交的5宗宅地中，有3宗底價(jià)成交。

　　對(duì)于8月土地市場快速降溫的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，7月份開始，連續(xù)出臺(tái)的包括信托貸款、海外發(fā)債在內(nèi)的融資收緊政策，均對(duì)房企拿地造成了一定影響，8月房企拿地明顯減少，只有8家企業(yè)拿地超過50億元。

　　克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，在當(dāng)前融資緊張的環(huán)境下，房企整體拿地意愿并不強(qiáng)烈，8月近三成百強(qiáng)房企未有土地入賬，融創(chuàng)、中海等房企顯著放緩?fù)顿Y腳步，融創(chuàng)單月拿地金額較前7月均值下跌六成左右，中海拿地金額僅有1.6億元，相對(duì)于前7個(gè)月平均超過110億元的土地投資來說幾乎可忽略不計(jì)，還有多家企業(yè)8月拿地金額不足10億元，單月拿地銷售比更是低至0.1以下。

　　9月以來，土地市場降溫持續(xù)。從多城市土地成交情況來看，盡管仍有個(gè)別城市個(gè)別土地成交溢價(jià)率較高，但是大部分城市土地成交以底價(jià)成交為主，廣州、成都、蘇州、長沙等城市多宗土地(含住宅)均底價(jià)成交，其中，蘇州9月4日出讓2宗綜合用地，1宗底價(jià)成交，1宗終止交易；成都9月3日出讓的3宗綜合用地(含住宅)全部底價(jià)成交；廣州9月2日出讓的3宗綜合用地(含住宅)均以底價(jià)成交。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，9月以來全國土地市場合計(jì)成交50宗土地，平均溢價(jià)率只有7%，其中，多達(dá)20宗地是底價(jià)成交，占比高達(dá)40%，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄，只有19宗地的溢價(jià)率超過10%，溢價(jià)率超過50%只有2宗。

　　對(duì)于后續(xù)土地市場的走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，融資政策收緊的背景下，9月份熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率開始明顯下調(diào)，如果政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場流拍再次明顯增加的可能性。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，受中央和地方“穩(wěn)地價(jià)”政策的影響，尤其是銀保監(jiān)會(huì)等對(duì)信貸資金的嚴(yán)管，資金進(jìn)入土地市場的難度有所增加，土地市場有所降溫。當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策較多，包括拿地資金審核、設(shè)定漲停板、增加各類約束如配建租賃住房等。政策的“組合拳”將有助于打擊炒地行為，進(jìn)而創(chuàng)造更公平的拿地環(huán)境和穩(wěn)定地價(jià)。預(yù)計(jì)9月份宅地交易市場以降溫為主要特征，尤其是考慮到房企當(dāng)前資金壓力開始增大，房企拿地會(huì)偏保守和趨于理性，后續(xù)住宅用地價(jià)格將進(jìn)一步趨穩(wěn)，這也有助于未來房價(jià)的穩(wěn)定。

　　盡管房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)信托、海外融資渠道受限，難免會(huì)對(duì)土地市場造成實(shí)質(zhì)性沖擊，但是克而瑞研究中心認(rèn)為，現(xiàn)階段土地市場并未重現(xiàn)去年下半年大范圍流拍的局面，對(duì)房企而言，在投資拿地上整體保持審慎的態(tài)度即可。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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