《中國(guó)城市投資價(jià)值與地產(chǎn)企業(yè)布局趨勢(shì)》白皮書(shū)：這100個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)商最有吸引力

　　2019年，哪些城市具有更強(qiáng)的市場(chǎng)韌性、能夠更快地跨越周期？人口、產(chǎn)業(yè)、交通如何讓城市更具備增長(zhǎng)潛能？哪些區(qū)域?qū)⒊蔀轭^部房企的布局重點(diǎn)？

　　近日，在深圳舉行的第九屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，由每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)手中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)城市投資價(jià)值與地產(chǎn)企業(yè)布局趨勢(shì)》白皮書(shū)(簡(jiǎn)稱2019年中國(guó)城市價(jià)值白皮書(shū))作出解答。

　　中指控股CEO、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)解讀了白皮書(shū)，她表示：“白皮書(shū)將城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、財(cái)富水平、資源環(huán)境和交通通達(dá)性等指標(biāo)進(jìn)行全方位構(gòu)建；在此基礎(chǔ)上結(jié)合城市的人口基礎(chǔ)對(duì)這個(gè)城市價(jià)值基本的容量，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的容量進(jìn)行分析；再結(jié)合城市價(jià)值以及城市房產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)(供求、蓄積、需求滿足度、價(jià)格支撐以及市場(chǎng)熱度等)，來(lái)評(píng)價(jià)這個(gè)城市房產(chǎn)投資的潛力。”

　　揭曉：這100個(gè)城市最吸引地產(chǎn)商

　　黃瑜表示，《中國(guó)城市投資價(jià)值與地產(chǎn)企業(yè)布局趨勢(shì)》白皮書(shū)的評(píng)價(jià)模型是“市場(chǎng)容量與增值潛能兩大維度評(píng)價(jià)城市潛力”。通過(guò)對(duì)中國(guó)內(nèi)地298個(gè)地級(jí)以上城市開(kāi)發(fā)投資吸引力進(jìn)行評(píng)價(jià)后，上海、北京、深圳、廣州等100個(gè)城市入圍“2019年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力百?gòu)?qiáng)”。

　　白皮書(shū)顯示，2019年，上海、北京、深圳和廣州4個(gè)一線城市在全國(guó)所有地級(jí)以上城市中仍位列前四位，1.5線城市繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，排名位居前列。

　　排名前10的仍然是經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好且轉(zhuǎn)型持續(xù)、市場(chǎng)需求旺盛的城市。其中，由于人口快速流入、經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)的成都，排名較上年躍升兩位至第8位。

　　吸引力排名前20的城市中，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)和上期一樣，仍然分別有6個(gè)和4個(gè)城市入圍，占比50%，核心城市地位穩(wěn)固。另外，還分別有8個(gè)和3個(gè)城市位居第21~50名，區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。

　　此外，城市群內(nèi)普通地級(jí)市如嘉興、常州、紹興、南通、金華、佛山、東莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、產(chǎn)業(yè)外溢和交通一體化，投資潛力較高。

　　值得注意的是，鄭州在2018年GDP首過(guò)萬(wàn)億元、人口突破千萬(wàn)，新房市場(chǎng)快速擴(kuò)容，躋身1.5線城市，排名較上年提升兩位；西安、長(zhǎng)沙、佛山、青島、寧波、合肥、濟(jì)南位居第13~19位；而佛山市場(chǎng)容量持續(xù)保持較高水平，已與普通二線城市相當(dāng)。

　　研判：人口競(jìng)爭(zhēng)力代表城市競(jìng)爭(zhēng)力

　　“基于城市價(jià)值分析的結(jié)果，我們把內(nèi)在邏輯也進(jìn)行了分析，得出其中重要的一個(gè)邏輯——影響這個(gè)結(jié)果的重要因素是人口，人口是最重要的根本。”黃瑜表示。

　　白皮書(shū)從“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展趨勢(shì)。其中人口要素是判斷城市價(jià)值的基點(diǎn)，而決定人口遷移方向的是城市所提供的就業(yè)機(jī)會(huì)與收入水平，因此產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動(dòng)力。最后，交通網(wǎng)絡(luò)重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效地在區(qū)域間交互與流動(dòng)，交通規(guī)劃大體“指明”了未來(lái)哪些城市更具發(fā)展前景。

　　趨勢(shì)：房企布局聚焦核心城市群

　　在國(guó)家戰(zhàn)略的疊加之下，未來(lái)中國(guó)城市群的發(fā)展格局愈發(fā)清晰：長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游以及成渝五大城市群有望成為中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發(fā)展紅利。

　　2018年，五大城市群以11%的國(guó)土面積創(chuàng)造了54%的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，商品房銷售面積占比也達(dá)到了46%，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎和新房開(kāi)發(fā)的核心區(qū)域。

　　《白皮書(shū)》顯示，長(zhǎng)三角城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額超過(guò)2.5萬(wàn)億元，商品房銷售面積超2.5億平方米；粵港澳大灣區(qū)投資熱度持續(xù)較高，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)17%至1.1萬(wàn)億元。

　　對(duì)此，黃瑜指出：“從城市群中國(guó)各個(gè)城市的價(jià)值可見(jiàn)，粵港澳大灣區(qū)不僅有廣州、深圳這樣在全國(guó)排名前三、四位的城市，也有佛山、東莞、惠州、珠海這樣的城市，特別是佛山、東莞制造業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁、潛力非常突出。”

　　此外，長(zhǎng)江中游、成渝商品房銷售面積2018年也分別達(dá)到1.9億平方米和1.8億平方米，市場(chǎng)容量突出。山東半島、海西城市群基礎(chǔ)強(qiáng)，中原城市群區(qū)位優(yōu)勢(shì)好、規(guī)劃能級(jí)高，也具備較好的發(fā)展?jié)摿Α?br />
　　從城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度來(lái)看，一二線城市仍是房企爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　2019年以來(lái)，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)以及都市圈結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重點(diǎn)二線城市的區(qū)域潛力繼續(xù)釋放，20家代表房企二線城市的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為57.6%；一線城市貢獻(xiàn)率為21.1%，較去年增長(zhǎng)8.1個(gè)百分點(diǎn)，一二線城市合計(jì)占比78.7%，仍是房企主要布局區(qū)域。

　　如中海地產(chǎn)和招商蛇口在成立40周年之際升級(jí)品牌戰(zhàn)略，加強(qiáng)一二線戰(zhàn)略布局，2019年上半年一二線城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率分別為87.6%和90.3%，同比分別提升9.9個(gè)百分點(diǎn)和8.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而房企投資趨勢(shì)更趨向城市群與都市圈戰(zhàn)略。反映在土地市場(chǎng)上，長(zhǎng)三角地區(qū)熱度依舊，中西部土地市場(chǎng)有所降溫，20家代表房企在除珠三角外的城市群中拿地金額明顯提升。

　　其中房企在長(zhǎng)三角拿地金額同比增長(zhǎng)29.4%，占比達(dá)40.1%；環(huán)渤海同比增長(zhǎng)15.6%，主要受城市群周邊熱點(diǎn)二線以及三四線城市房企拿地金額大幅增長(zhǎng)所致，如合肥、溫州、紹興、無(wú)錫、常州等城市；房企在中西部拿地金額同比增長(zhǎng)5.9%，較去年同期占比減少1.92個(gè)百分點(diǎn)；房企在珠三角拿地金額同比下降15.7%，占比減少4.64個(gè)百分點(diǎn)。

　　黃瑜強(qiáng)調(diào)：“未來(lái)一段時(shí)間，特別是對(duì)2019年的判斷，房地產(chǎn)行業(yè)仍充滿較大的不確定性，但這個(gè)行業(yè)仍然有機(jī)會(huì)。房企在布局方面要聚焦城鎮(zhèn)化的方向，未來(lái)最主要是深耕重要的、有價(jià)值的城市，特別是目前情況下保住現(xiàn)金流、以銷定投，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)把握好發(fā)展機(jī)遇。”

　　“我們對(duì)全年市場(chǎng)有一個(gè)預(yù)判，2019年銷售面積肯定是下降的，降幅約5%~7%。但1~7月全國(guó)商品房銷售額已經(jīng)達(dá)到8.3萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)8月底能夠超過(guò)9萬(wàn)億元。所以全年的結(jié)果，從銷售角度增長(zhǎng)了6.2%。2019年盡管有難度，但仍然是不錯(cuò)的年份，所以房企在未來(lái)的發(fā)展中還是要把握發(fā)展機(jī)會(huì)，希望品牌企業(yè)投資有價(jià)值的城市，把握好發(fā)展機(jī)遇。”黃瑜表示。

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀