外資頻頻出手 3個(gè)月300億加碼中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月底，黑石、凱德、基匯等外資機(jī)構(gòu)，在中國(guó)內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)金額已超過(guò)300億元。

　　從外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地區(qū)來(lái)看，主要集中在北京、上海這兩個(gè)城市，其中，以上海更為集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢(shì)。

　　對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期看好

　　外資為何頻頻出手收購(gòu)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，蘇寧金融研究院投資策略研究中心高級(jí)研究員顧慧君向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析指出：“外資頻頻出手收樓的原因主要有以下兩個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)觸底反彈以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)人口持續(xù)流入使得核心地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值回升；二是對(duì)外資投資商業(yè)地產(chǎn)的政策松綁，加上人民幣貶值以及金融去杠桿導(dǎo)致國(guó)內(nèi)投資者資金借貸的渠道受限、成本上升，使得外資投資于國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)贏來(lái)一個(gè)較好的時(shí)機(jī)窗口。”

　　回顧我國(guó)房地產(chǎn)大宗交易的歷史，2005年開始，香港、新加坡等地開發(fā)商以及外資基金將目光投向中國(guó)，大肆布局北上核心物業(yè)；2010年，關(guān)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法出臺(tái)，中資保險(xiǎn)公司開始擴(kuò)大商辦物業(yè)投資；2015-2016年，內(nèi)資基金和萬(wàn)能險(xiǎn)成為市場(chǎng)主要買家；2017年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量物業(yè)時(shí)代，內(nèi)資開發(fā)商并購(gòu)存量物業(yè)，掀起一輪熱潮；2018年之后，外資投資占比顯著上升。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，去年，北京大宗交易市場(chǎng)成交額中大約有四分之一收購(gòu)者是外資。

　　相關(guān)專家分析稱，2018年，中國(guó)去杠桿、去地產(chǎn)化的大勢(shì)使不少企業(yè)拋售資產(chǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外，融資渠道收緊則使內(nèi)資機(jī)構(gòu)募資困難，出價(jià)能力逐漸下降。

　　“從外資自身的角度來(lái)看，外資現(xiàn)階段大規(guī)模進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，除了對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化反應(yīng)迅速，同時(shí)也是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)的看好。中國(guó)這一新經(jīng)濟(jì)體具有高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定政治環(huán)境、愈發(fā)開放的政策等多種優(yōu)勢(shì)。”戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理劉兵分析指出。

　　蘇寧金融研究院戰(zhàn)略管理與規(guī)劃中心高級(jí)研究員陳嘉寧對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析指出：“一方面是外資對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期看好，另一方面也是出于外資對(duì)自己投資組合的品種和區(qū)域多樣性的需要。”

　　區(qū)域多樣性的需要

　　“商業(yè)地產(chǎn)寫字樓是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，外國(guó)的私募基金看好目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在這種情況下，外資認(rèn)為有必要搶占中國(guó)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)資源，加大對(duì)中國(guó)的核心資產(chǎn)配置。”劉兵稱。

　　據(jù)了解，從外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的區(qū)域來(lái)看，主要集中在北京、上海這兩個(gè)城市。其中以上海更為集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢(shì)。

　　陳嘉寧分析稱，一線城市為主，向發(fā)達(dá)的二線下沉，一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力更加明顯，人才和高成長(zhǎng)行業(yè)更加聚焦。發(fā)達(dá)的二線城市也具備以上特點(diǎn)，地價(jià)又相對(duì)便宜，表現(xiàn)出較高的成長(zhǎng)預(yù)期。

　　作為中國(guó)最重要的核心城市，上海和北京一直都是外資最“青睞”目的地。此輪外資收購(gòu)上海核心資產(chǎn)后，對(duì)北京也加大投資力度，據(jù)了解，除了豐樹、PartnersGroup等買家，2018年Alianz、AEW、TPG等新晉買家也已在京收購(gòu)項(xiàng)目。

　　據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，自2008年底政府的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激后，北京寫字樓市場(chǎng)租金自2010年開始上漲，超越上海的同時(shí)于2011年發(fā)生井噴現(xiàn)象，2012年達(dá)到峰值，自此之后，北京寫字樓市場(chǎng)租金一直超過(guò)上海，位居全國(guó)首位，截至2018年底，上海甲級(jí)寫字板市場(chǎng)租金為277元每平方米每月，僅為北京的69.2%，而北京全市市場(chǎng)租金高達(dá)400.1元每平方米每月。

　　此外，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率等始終低于上海。據(jù)相關(guān)資料顯示，2011年后，北京甲級(jí)寫字樓空置率一直保持在10%以下的低位。而上海隨著2015-2018年大量的新增供應(yīng)的入市；空置率大幅上漲，于2018年底高達(dá)16.49%，高于北京8.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　“從北京和上海的成交額上來(lái)說(shuō)，上海遙遙領(lǐng)先于北京，北京的成交量大約是上海的三分之一。不過(guò)，他們交易特點(diǎn)各有不同。外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者是有投資周期的，上海多是周期性成交方式，但是在北京，成交多是以自用型、長(zhǎng)期持有型的內(nèi)資為主，他們沒有頻繁出售的意愿，所以北京的成交額較少，外資進(jìn)入的機(jī)會(huì)較少。”仲量聯(lián)行北京研究部代理負(fù)責(zé)人米陽(yáng)分析指出。

　　顧慧君表示，雖然最近外資頻頻出手國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，投資的增速快，但外資占比仍然很小，與其說(shuō)其對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值看好，不如說(shuō)是長(zhǎng)期投資占比極低的一個(gè)糾偏。

　　值得我們注意的是，“我國(guó)人均商業(yè)地產(chǎn)面積2.34平方米，整體供應(yīng)過(guò)剩，但在整體供應(yīng)過(guò)剩的同時(shí)，人均商業(yè)地產(chǎn)面積存在顯著的區(qū)域分化。相較于中西部及東北地區(qū)，珠三角、長(zhǎng)三角有較高的人口吸附能力以及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速，其商業(yè)地產(chǎn)尤其是這類地區(qū)一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)更具投資價(jià)值。”顧慧君稱。

　　隨著越來(lái)越多的外資進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)，會(huì)促使整個(gè)市場(chǎng)更加活躍，對(duì)于大宗交易市場(chǎng)而言會(huì)產(chǎn)生積極的效果。劉兵預(yù)測(cè)，2019將是外資繼續(xù)爆發(fā)的一年。同時(shí)，內(nèi)資機(jī)構(gòu)也會(huì)由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，去杠桿階段性完成任務(wù)等多重向好因素影響，重新回歸市場(chǎng)，外資也會(huì)面臨強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)。

　　總之，顧慧君表示，隨著外資的進(jìn)入和金融去杠桿的要求，國(guó)內(nèi)外資本在商業(yè)地產(chǎn)上會(huì)有一個(gè)此漲彼消的調(diào)整過(guò)程，商業(yè)地產(chǎn)中外資占比的上升，會(huì)使得大宗交易市場(chǎng)更趨理性。（記者 韓鵬栓）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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