中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)2018年銷售總額同比增長(zhǎng)33.2%

　　近日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中指研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”，發(fā)布《2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》。根據(jù)報(bào)告，2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)87239.1億元、66244.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%和32.0%。

　　凈利潤(rùn)提升

　　報(bào)告顯示，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)收入與凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)率穩(wěn)步提升。全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)均值為2079.1億元，同比增長(zhǎng)22%，營(yíng)業(yè)收入均值同比增長(zhǎng)27.3%至486.2億元，凈利潤(rùn)均值則同比增長(zhǎng)28.2%至64.4億元。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅總額均值達(dá)66.7億元，同比增長(zhǎng)22.8%，其中稅金及附加均值為38.3億元，所得稅均值為28.4億元，同比分別增長(zhǎng)17.1%、31.5%。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額快速上升至58.1%，較上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度加速提升。

　　中指研究院院長(zhǎng)莫天全表示：“16年以前百?gòu)?qiáng)的名單18家依然還在這個(gè)名單里面，淘汰率是82%。5年以前的數(shù)據(jù)超過(guò)了50%，有56家依然在我們的名單里面，行業(yè)變化很快。”

　　但我國(guó)房企的集中度依然有待提升，與美國(guó)相比，我國(guó)TOP1、TOP3、TOP10房企市場(chǎng)份額分別低3.9、3.3、0.8個(gè)百分點(diǎn)；與日本相比，我國(guó)TOP1、TOP3、TOP10、TOP20房企的市場(chǎng)份額分別低5.6、10.2、16.7、19.0個(gè)百分點(diǎn)，大型龍頭房企的市場(chǎng)占有率存在繼續(xù)提升的空間。

　　區(qū)域差異增強(qiáng)

　　從百?gòu)?qiáng)前50企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，一線城市在政策嚴(yán)控背景下，銷售額占比較上年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至11.9%；二線城市占比為42.9%，較上年下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市受城鎮(zhèn)化、棚改貨幣化安置等因素影響，銷售額占比較2017年提升3.9個(gè)百分點(diǎn)至45.2%。

　　從區(qū)域選擇來(lái)看，不同等級(jí)城市市場(chǎng)存在周期輪動(dòng)機(jī)遇。與以往周期相比，本輪市場(chǎng)周期呈現(xiàn)出不同等級(jí)城市輪動(dòng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

　　一線城市最先起步，也最先于2017年步入市場(chǎng)調(diào)整，預(yù)期將在本輪市場(chǎng)周期調(diào)整中率先回暖。

　　二線城市和三四線城市隨后分別起步，二線城市銷售增速隨著調(diào)控政策收緊于2017年第二季度回落，但二線城市總量?jī)?yōu)勢(shì)顯著，房企仍需把握二線城市的增量市場(chǎng)。其中，中西部核心二線城市，如成都、重慶、武漢、鄭州等，在本輪市場(chǎng)周期中起步較晚，短期內(nèi)發(fā)展后勁較強(qiáng)。

　　三四線城市則在較為寬松市場(chǎng)環(huán)境下持續(xù)高位運(yùn)行，于2018年第二季度出現(xiàn)調(diào)整趨勢(shì)，疊加棚改貨幣化安置政策收緊和市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)向，預(yù)計(jì)2019年仍維持市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)，城市投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍說(shuō)：“對(duì)于2019年的百?gòu)?qiáng)企業(yè)來(lái)講，要聚焦，特別是在投資方面要聚焦。要圍繞產(chǎn)業(yè)和人口布局潛力城市，更重要的是要尋找最適合自己的城市。”

　　謹(jǐn)慎拿地 融資多樣

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)的拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，拿地金額占銷售額比重大幅下降。2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地金額占銷售額比重為27.2%，同比下降19.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　分層級(jí)來(lái)看，前10企業(yè)的比值均值下降20.4個(gè)百分點(diǎn)至26.3%；11~30企業(yè)的比值均值為32.8%，雖有降低但仍是均值最高的層級(jí)；31~50企業(yè)的比值均值下降幅度最大，同比減少24.9個(gè)百分點(diǎn)；51~100企業(yè)的比值小幅下降，但企業(yè)仍在擴(kuò)張布局的進(jìn)程之中，拿地金額均值有所增長(zhǎng)。

　　2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為2443.0億元，同比增長(zhǎng)138.3%，其中占比最高的公司債規(guī)模超1300億元，占總量的54.2%，同比猛增360.9%，較2017年回暖明顯；中期票據(jù)則增長(zhǎng)10.3%至664.5億元，占比為27.2%。在國(guó)內(nèi)融資渠道依然受到嚴(yán)格監(jiān)管的形勢(shì)之下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)在海外市場(chǎng)尋求有效融資，海外債發(fā)行規(guī)模同比小幅增長(zhǎng)至1949.2億元，增速有所回落。

　　傳統(tǒng)融資渠道之外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極對(duì)ABS等新型融資方式進(jìn)行探索，發(fā)行規(guī)模明顯增長(zhǎng)，其中供應(yīng)鏈ABS占比最高。2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的ABS發(fā)行規(guī)模達(dá)到1584.3億元，同比增長(zhǎng)104.4%，占房地產(chǎn)ABS發(fā)行總量的56.5%，其中供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行量為924.1億元，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)ABS發(fā)行總量的58.3%。

　　發(fā)展空間充足

　　未來(lái)，城鎮(zhèn)化和人口自然增長(zhǎng)仍將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，疊加居民對(duì)居住需求的升級(jí)和城市存量住房更新，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展空間仍然充足，預(yù)計(jì)到2030年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在年均12億平方米左右住房需求。綜合考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策、人口、宏觀經(jīng)濟(jì)、土地市場(chǎng)供求、庫(kù)存及去化周期、施工和新開(kāi)工面積等因素，預(yù)計(jì)2019年我國(guó)商品房銷售面積為15.9億~16.2億平方米。

　　鴻坤基金執(zhí)行總裁孔盈表示“我們對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心很大，鴻坤基金的定位是做不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值發(fā)掘和價(jià)值創(chuàng)造者，未來(lái)10到20年，隨著城市化的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，中國(guó)的存量地產(chǎn)領(lǐng)域存在著巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。”

　　談及近期的因城施策，莫天全說(shuō)：“這是要該緊的地方要緊，該松的地方要松，我們要用好因城施策的機(jī)制，不要像以前一樣全國(guó)一刀切，我們看到政府工作報(bào)告里面是要落實(shí)城市的主體作用，要讓每一個(gè)地方市場(chǎng)的主管者負(fù)起責(zé)任來(lái)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，促進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)的改造，這樣一些改造帶來(lái)了房地產(chǎn)的需求，要防止大起大落。”

　　“我一直覺(jué)得供給和需求量方面都要下手，供給的推出對(duì)平抑房?jī)r(jià)非常有好處，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市，包括農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，宅基地制度改革試點(diǎn)，都是在供給市場(chǎng)會(huì)給我們帶來(lái)更多的供應(yīng)。”他說(shuō)。（王西嶺）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

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