多地住宅庫(kù)存下降 樓市步入“增供給”時(shí)代

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)在5月出現(xiàn)了一定程度的反彈。同時(shí)，據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，熱點(diǎn)城市商品住宅交易量達(dá)到了近一年來(lái)的最高值。截至5月底，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”效果明顯。綜合歷史數(shù)據(jù)觀察，當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平。在此背景下，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市將進(jìn)入“增加有限供給”的新階段，未來(lái)多城市將進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存、增供給的新時(shí)期。

（資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)）

　　5月樓市有所反彈

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的2018年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的反彈。從環(huán)比上看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲了0.3%和0.2%，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲了0.9%和0.8%，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲了0.7%和0.6%。

　　此外，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市5月新建商品住宅成交面積約2786萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了12%，同比增加了5%。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)同樣驗(yàn)證了樓市的回暖。在該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的20個(gè)熱點(diǎn)城市中，5月，有16個(gè)城市的新房成交面積出現(xiàn)環(huán)比提升，13個(gè)城市同比提升。其中，一線城市成交面積環(huán)比上升35%，同比上揚(yáng)4.5%。其中，北京環(huán)比升幅較大，達(dá)到114%，廣州、深圳的漲幅也都在22%以上。但值得注意的是，北京并不是上述熱點(diǎn)城市中漲幅最大者。環(huán)比漲幅最大的是南寧，交易面積上漲了166.4%；同比漲幅最大的是成都，交易面積上漲了246.9%。

　　相比之下，二手房市場(chǎng)的火爆程度雖不及新房，但也已出現(xiàn)了升溫態(tài)勢(shì)。據(jù)上海易居研究院對(duì)10個(gè)典型城市的監(jiān)測(cè)顯示，5月十城二手房成交共計(jì)約7.5萬(wàn)套，環(huán)比增加16%，同比增加2%。從絕對(duì)量來(lái)看，5月十城二手房成交量是近11個(gè)月來(lái)的最高值。在一些存量房占比較大的城市中，二手房交易升溫較為明顯，反映出整體市場(chǎng)升溫的態(tài)勢(shì)。

　　而在端午小長(zhǎng)假期間，樓市的成交也處于較高水平。以廣州為例，數(shù)據(jù)顯示，今年端午假期前兩日，廣州新建商品住房分別成交426套和369套，較2017年端午前兩日的130套和78套相比，上漲幅度高達(dá)227.7%和373%；在上海，端午假期前兩日新建商品住宅分別簽約278套和122套；深圳商品住宅簽約量也較上年有較大幅度的上漲。

　　庫(kù)存規(guī)模跌回六年前

　　在多地調(diào)控措施的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”效應(yīng)明顯。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積為56010萬(wàn)平方米，比4月末減少了677萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少了466萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加了32萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少了196萬(wàn)平方米。

　　據(jù)易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，受監(jiān)測(cè)的百城住宅庫(kù)存總量為42708萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了1.6%，同比減少了8.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)觀察，當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)跌回到了2012年3月的水平。

　　來(lái)自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，一、二及三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2099萬(wàn)、22061萬(wàn)和18548萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-1.8%、-1.9%和-1.2%，同比增幅分別為-3.1%、-10.3%和-6.1%。

　　“三類(lèi)城市庫(kù)存規(guī)模均有下滑，這和5月市場(chǎng)交易的態(tài)勢(shì)有關(guān)”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從同比漲跌數(shù)據(jù)看，二線城市的跌幅最大。

　　在100個(gè)城市中，有73個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑的態(tài)勢(shì)，其中大連、杭州和浙江金華的同比跌幅較大，跌幅分別為53%、49%和41%。同時(shí)，有27個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)?？傮w而言，庫(kù)存同比下跌的城市數(shù)量更多，也帶動(dòng)了百城庫(kù)存規(guī)模的整體下跌。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，從總體來(lái)看，樓市上待售面積依然呈現(xiàn)出下滑的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明去庫(kù)存現(xiàn)象仍在持續(xù)。從此類(lèi)跌幅來(lái)看，去庫(kù)存是在不斷收窄的，其動(dòng)力或在減弱，城市正不斷從去庫(kù)存轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫(kù)存。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)已初步完成，一二三四線城市商品房去庫(kù)存已十分充分，很多城市去庫(kù)存的周期在12個(gè)月以下。由于三四線城市庫(kù)存繼續(xù)減少，在一二線城市進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段后，三四線城市也將開(kāi)啟庫(kù)存短缺模式。除了個(gè)別區(qū)域外，全國(guó)樓市庫(kù)存已基本進(jìn)入平穩(wěn)期。

　　樓市步入“增供給”時(shí)代

　　在上述背景下，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市將進(jìn)入“增加有效供給”的新時(shí)期。

　　5月初，住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題約談了成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)，有針對(duì)性地增加有效供給，大力發(fā)展中小套型普通住房，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

　　5月下旬，住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，再度重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

　　隨后，多個(gè)城市出臺(tái)了與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的中長(zhǎng)期規(guī)劃。其中，北京市推出了未來(lái)五年的住宅用地供地計(jì)劃，提出將限價(jià)房中可售住房銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值不高于85%的，收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，從供給端增加共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)模。而上海則發(fā)布了上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)大幅增加住房土地供應(yīng)規(guī)模，增加政策性支持住房及租賃住宅的土地供應(yīng)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，一線城市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)已經(jīng)非常明顯。“目前北京、上海、深圳的住房供應(yīng)基本上體現(xiàn)為4：4：2的結(jié)構(gòu)。這個(gè)結(jié)構(gòu)最主要的特點(diǎn)就是擴(kuò)大了政策性支持住房的比重以及租賃住房的比重。這種結(jié)構(gòu)上的變化，能使?jié)M足中低端住房需求的房源大大擴(kuò)充”。

　　來(lái)自中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從6月開(kāi)始，北京商品房住宅市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始明顯增加。新入市的十個(gè)項(xiàng)目中有四個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，包括瀛海府、金樾和著、旭輝城、熙悅林語(yǔ)等。“從整體來(lái)看，6月以前，新入市的十個(gè)項(xiàng)目有望增加3000套市場(chǎng)供給，這一數(shù)據(jù)也有望刷新最近數(shù)月的供應(yīng)紀(jì)錄”。張大偉分析認(rèn)為，在限價(jià)房政策明確后，這部分項(xiàng)目有望加快入市，以增加市場(chǎng)供應(yīng)量。預(yù)計(jì)從6月開(kāi)始，市場(chǎng)將出現(xiàn)供應(yīng)井噴，短期入市的房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。

　　此外，對(duì)于今年的供給，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露了另一個(gè)“專(zhuān)項(xiàng)任務(wù)”——今年北京市將盡快推進(jìn)去年已供地的600萬(wàn)平方米商品住房開(kāi)工建設(shè)，截至目前已經(jīng)開(kāi)工180萬(wàn)平方米。“住建部門(mén)將通過(guò)建立臺(tái)賬、制定推進(jìn)計(jì)劃、開(kāi)展項(xiàng)目協(xié)調(diào)服務(wù)、暢通審批渠道、提高審批效率等措施，加快推進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)工。”

　　事實(shí)上，不僅僅是北京，全國(guó)多地樓市供應(yīng)都開(kāi)始進(jìn)入“快車(chē)道”。以杭州為例，日前，杭州多個(gè)區(qū)域迎來(lái)了多宗地塊的密集掛牌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，杭州市區(qū)已有28宗掛牌地塊將于7月出讓?zhuān)渲猩嬲玫鼐陀?9宗。另一方面，新房市場(chǎng)的推盤(pán)速度也在加快。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入6月以來(lái)，在杭州市區(qū)范圍內(nèi)，僅住宅房源供應(yīng)量便增加了5000多套，其中不乏未來(lái)城、濱江金茂府、群賢府等熱門(mén)樓盤(pán)。（梁倩 高偉）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
 

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