盡管多家房企的高管預(yù)判今年二季度銷售壓力將開始增大，但是今年前四個(gè)月百強(qiáng)房企的銷售規(guī)模依然在快速擴(kuò)大。
數(shù)據(jù)顯示，130家A股房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了2018年一季報(bào)。其中，72家業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)；16家公司發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，9家預(yù)喜。行業(yè)整體盈利良好。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，自今年初以來，房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升明顯，且項(xiàng)目向三四線城市下沉的趨勢(shì)明顯。
項(xiàng)目向三四線城市下沉
數(shù)據(jù)顯示，在上述9家上半年業(yè)績(jī)預(yù)喜的公司中，4家預(yù)增，4家略增，1家扭虧。其中，不少公司盈利點(diǎn)來自于三四線城市項(xiàng)目。以世聯(lián)行為例，公司預(yù)計(jì)今年1至6月實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)2.85億元~3.42億元，同比增長(zhǎng)0%~20%。對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因，世聯(lián)行表示，下沉三四線城市戰(zhàn)略逐步落實(shí)，為公司貢獻(xiàn)了利潤(rùn)。
今年一季度，綠地控股也重點(diǎn)圍繞快速周轉(zhuǎn)的三四線城市市場(chǎng)大力推進(jìn)土地儲(chǔ)備工作，累計(jì)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目28個(gè)，權(quán)益土地款達(dá)193億元。今年4月，綠地控股新增項(xiàng)目基本上圍繞三四線城市展開。東吳證券指出，綠地控股今年可售貨值近5000億元，預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)4000億元左右的銷售，其在過去幾年布局的三四線快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目今年將逐漸迎來收獲期。
值得一提的是，自今年二季度以來，萬科A重點(diǎn)布局佛山、東莞、鎮(zhèn)江、淄博、保定等三四線市場(chǎng)，拿地力度較一季度有所提升。數(shù)據(jù)顯示，4月公司新增項(xiàng)目22個(gè)，規(guī)劃建筑面積為343.3萬平方米。其中，權(quán)益建筑面積為221.2萬平方米，拿地樓面均價(jià)為5284元/平方米，較上年7000元/平方米的均價(jià)下降了24.5%。
來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國商品房銷售面積合計(jì)3.01億平方米，銷售金額合計(jì)2.56萬億元，分別同比增長(zhǎng)了3.6%和10.4%。其中，三四線城市貢獻(xiàn)較大。
有業(yè)內(nèi)人士指出，房企去年的土地儲(chǔ)備規(guī)模與今年下半年、明年的銷售正相關(guān)。2016年錯(cuò)失拿地機(jī)會(huì)的房企，在2017年土地儲(chǔ)備的成本更高。而一二線城市由于限價(jià)、限購，對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的助力不大，相反三四線城市才有業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自今年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是龍頭房企在三四線城市的拿地量和樓盤成交量一直處于高位，成為高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的有力支撐。相比于一線城市而言，三四線城市的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率較高。隨著大量房企進(jìn)入三四線城市拿地，這些地區(qū)的土地銷售額創(chuàng)了近年來新高。
此外，有分析指出，三四線城市多樣性的置業(yè)需求與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)單一的供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾突出。具備品質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)能力的大型房企集中向三四線城市開拓，品牌房企的入駐使得市場(chǎng)供應(yīng)多樣化且項(xiàng)目品質(zhì)明顯提升，有效解決了三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)單一的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與多樣化需求間的矛盾問題，刺激了積累的改善性需求積極入市。
行業(yè)集中度提高
從今年一季報(bào)的數(shù)據(jù)來看，130家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3031.1億元。其中，營業(yè)收入排名前10位的公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1821.6億元，占比為60%。綠地控股、萬科A、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)四家公司一季度營業(yè)收入超過百億元，營業(yè)收入合計(jì)1371.4億元，占已發(fā)布一季報(bào)公司總營業(yè)收入的45.2%。龍頭房企銷售占比增加，行業(yè)集中度提升明顯。
同時(shí)，龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯。以萬科A為例，公司一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入308.25億元，同比增長(zhǎng)了65.83%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)8.95億元，同比增長(zhǎng)了28.68%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為165.1萬平方米，同比增長(zhǎng)了15.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入達(dá)278億元，同比增長(zhǎng)了73.5%。
從行業(yè)第一梯隊(duì)中各公司的業(yè)績(jī)來看，今年4月，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額695.5億元，同比增長(zhǎng)了30%；實(shí)現(xiàn)銷售面積700萬平方米，同比增長(zhǎng)了18.2%。今年1至4月，碧桂園銷售面積為2739萬平方米，累計(jì)銷售額達(dá)2575.2億元。同樣是今年4月，恒大實(shí)現(xiàn)銷售額503.9億元，同比增長(zhǎng)了33.1%；銷售面積為464.7萬平方米，同比增長(zhǎng)了26.3%。今年1至4月，恒大銷售額達(dá)2122.6億元，同比增長(zhǎng)了2.1%。
房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后是土地儲(chǔ)備高速增長(zhǎng)。今年4月，碧桂園拿地34宗，主要分布在二線城市和三四線城市。恒大4月新增土地20宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)296.27萬平方米，拿地金額達(dá)47.17億元。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，土地是房企的生命線、資金是房企的血液，二者缺一不可。而近兩年來，這兩者都處于緊縮狀態(tài)，第一梯隊(duì)房企由于有積累和沉淀，在拿地和獲取資金上具備很大優(yōu)勢(shì)。而處于第二梯隊(duì)的房企，則不得不對(duì)拿地和資金策略做出一定的調(diào)整。
中信建投證券認(rèn)為，龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在融資、周轉(zhuǎn)、成本等方面均領(lǐng)先于行業(yè)平均水平，市場(chǎng)集中度未來仍將繼續(xù)提升，大部分利潤(rùn)將集中到龍頭企業(yè)身上。隨著去庫存和城中村改造的逐步降溫，集中度提升將重新考驗(yàn)龍頭房企的融資能力及區(qū)域選擇能力。具備優(yōu)質(zhì)管理水平、周轉(zhuǎn)速度突出的龍頭房企和成長(zhǎng)企業(yè)，以及具備加杠桿空間和融資優(yōu)勢(shì)的房企將持續(xù)受益。（董添 唐韶葵）
轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)
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