樓市調(diào)控持續(xù)從嚴 多地“銀四”低調(diào)開場

　　每年三四月份，房地產(chǎn)開發(fā)商都會積極開盤推房，故樓市有“金三銀四”為銷售旺季的說法。自3月以來，全國超過20個城市合計發(fā)布了近30條房地產(chǎn)調(diào)控政策，這也是自2016年“9·30”新政后樓市掀起的第五輪調(diào)控浪潮。有專家表示，未來樓市調(diào)控政策力度會持續(xù)呈現(xiàn)高壓態(tài)勢。此外，銀行業(yè)作為樓市調(diào)控的“神助攻”，仍舊扎緊了進入樓市資金“錢袋子”。在此背景下，多地樓市“銀四”低調(diào)開場。

（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)）

　　樓市調(diào)控持續(xù)從嚴

　　“‘房住不炒’不僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，也將是長效機制的主基調(diào)，這四個字將指導未來五年甚至更長時期內(nèi)中國房地產(chǎn)政策的基本走向。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析認為，短期內(nèi)樓市調(diào)控政策不會放松，甚至趨于強化，尤其是對于新熱點和次熱點城市。

　　事實上，自2016年“9·30新政”打響了樓市調(diào)控的第一槍開始，我國樓市已經(jīng)進行了5輪調(diào)控：“9·30新政”以多地開始限購為開端開啟樓市第一輪調(diào)控，2017年北京“3·17新政”標志著第二輪調(diào)控升級，同年7月開始在多地發(fā)布“租售并舉、租購同權(quán)”政策形成第三輪調(diào)控熱潮，9月份三四線城市加入第四輪調(diào)控，而本輪調(diào)控的特征則是公證搖號。

　　“3月密集出臺新政其實并不意外。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，2018年一二線熱點城市房價上升的動力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動下可能出現(xiàn)持續(xù)小幅上行態(tài)勢。而全國兩會期間，我國已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松、長效機制深化落實的方向。所以，一些房價上漲過快地區(qū)出臺新政直指市場穩(wěn)定，并且政策也更加結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，向剛需和無房家庭提供更多傾斜，這既符合房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向，又保證了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　在去年年底召開的城鄉(xiāng)住建工作會議上，住建部部長王蒙徽就強調(diào)2018年要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。曾有一些人認為“差別化調(diào)控”難免在一些地方呈現(xiàn)“開閘放水”的效果，但如今看來，無論是政策的目的還是結(jié)果都未指向這一方向。

　　對于今年樓市的整體方向，有專家指出，調(diào)控政策力度依然在持續(xù)，今年的70城市房價數(shù)據(jù)依然會明顯分化，三四線去庫存城市房價在今年初有望平穩(wěn)微漲，北京等一線城市房價在今年將繼續(xù)同比下調(diào)。我國將繼續(xù)建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

　　“就目前來看，調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展走勢，這種政策基調(diào)在今年不太可能出現(xiàn)明顯變化，只緊不松的格局不會發(fā)生較大調(diào)整，潛在新熱點城市的調(diào)控將趨嚴，調(diào)控的高壓仍將存在。”楊現(xiàn)領(lǐng)補充說。

　　此外，鏈家研究院分析認為，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策會維持中性趨緊態(tài)勢。主要表現(xiàn)在一二線城市行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會推廣至三四線城市，從而防止市場過熱。還有分析認為，目前在全國，特別是一二線城市新建商品房市場均存在限價的現(xiàn)象。房源在限價的環(huán)境下，放量謹慎而需求相對旺盛，未來向剛需傾斜將會是主流政策。

　　銀行“錢袋子”不松口

　　日漸收緊的信貸和銀根，是致使樓市降溫的重要因素。

　　3月下旬，江西銀監(jiān)局聯(lián)合人民銀行南昌中心支行下發(fā)通知，嚴防借款人通過非按揭渠道違規(guī)融資用于購房，嚴禁發(fā)放以住房為抵押且無明確用途的貸款。對此，易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，這一新規(guī)是在落實今年1月銀監(jiān)會的工作部署，估計還將有更多地方政府跟進出臺細則。“房住不炒”與金融防風險環(huán)境，令高杠桿炒房者處境惡化。

　　國信證券分析師區(qū)瑞明認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)無論是供給端和需求端，融資情況都不樂觀，按揭利率仍難輕言見頂，特別是“首置利率較基準利率上浮”向各地蔓延的情況，在“居民去杠桿”的大背景下何時才能休止仍是未知數(shù)。

　　除此之外，3月全國房貸利率繼續(xù)爬高。據(jù)在線金融搜索平臺融360本月10日發(fā)布的《2018年3月中國房貸利率市場分析報告》顯示，3月，全國首套房貸款平均利率保持上漲趨勢。具體來看，一線城市表現(xiàn)平穩(wěn)，利率未出現(xiàn)大幅變化；部分二線城市首套房及二套房貸款利率均出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　來自融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當于基準利率的1.124倍，環(huán)比2月上升0.92%，同比去年3月平均利率4.46%，上升了23.54%。

　　而3月二套房貸款平均利率為5.86%，較2月上升0.07個基點，增速首次超過首套增速。該機構(gòu)認為，這反映出當前針對二套房的政策調(diào)控力度更大了，未來二套房貸款利率也將與首套房貸款利率逐漸拉開，差異化信貸政策也將在利率上得到充分體現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前市場中有小部分銀行分支行暫停房貸業(yè)務，其中多為中小銀行，就市場中銀行消化房貸業(yè)務需求的占比來看，中小型銀行占比較小，個別中小銀行調(diào)整實際對市場影響并不大。

　　就居民最關(guān)心的未來房貸利率走向問題，報告結(jié)合歷史數(shù)據(jù)及模型進行了預測：若房貸保持當前增速，今年第三季度末將有可能破6%。但從過程來看，將會是平穩(wěn)上升，且隨著差異化信貸的落地，剛需族將會更加有利。

　　多地“銀四”低調(diào)開場

　　“金三銀四”是樓市的傳統(tǒng)旺季，而“銀四”的開場卻并沒有大家想象中那么“美”。

　　以湖南長沙為例，4月首周（4月2日-4月8日），商品房和住宅成交量不僅再度下降，供應面積同時也出現(xiàn)斷崖式下跌。具體來看，首周長沙市商品房成交面積再度下降，成交37.86萬平方米，環(huán)比下降22.97%，成交套數(shù)為3522套。

　　在供應方面，上周，長沙商品房供應面積出現(xiàn)大幅下降，總計供應16.27萬平方米，環(huán)比下降71.95%。其中，長沙市商品房住宅供應面積同樣明顯下跌，總計供應13.01萬平方米，環(huán)比下降75%。

　　目光再轉(zhuǎn)向湖北武漢。受清明假期及供應銳減等因素影響，“銀四”首周（3月26日-4月1日）武漢樓市成交大幅下滑超過三成，明顯遇冷。此外，當周僅有海倫國際和康橋知園兩個樓盤開盤，推盤銳減，新房均價出現(xiàn)回落。據(jù)億房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月第一周武漢樓市商品住宅成交量總體減少33.4%，與2017年同期4145套的成交量相比下降了42.5%。

　　而在山東青島，“銀四”首周青島新房成交量也出現(xiàn)了回落。據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道統(tǒng)計，4月1日至4月7日，青島全市新房共成交3371套，環(huán)比前一周下跌了29.2%。二手房市場成交也同樣出現(xiàn)下滑，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)公布最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月第一周，青島全市二手房共成交1213套，環(huán)比前一周下降43%，成交面積104264.2平方米。

　　“銀四”周期中同樣低調(diào)開場的還有江蘇無錫市。據(jù)悉，無錫首周新房備案成交量出現(xiàn)了大幅回落。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上周（4月2日-4月8日）無錫全市商品房備案成交面積為9.52萬平方米，環(huán)比減幅達44.15%；備案成交882套，環(huán)比減少642套。商品住宅備案成交面積為8.22萬平方米，環(huán)比下降43.69%；備案成交套數(shù)為689套，環(huán)比減少492套。

　　對此，楊紅旭表示，多地出臺新政，落實“房住不炒”熱情高漲。今年，多數(shù)城市樓市都將由強轉(zhuǎn)弱，中心城市的房價在今年都不可能大漲。（劉詩萌 張驕）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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