2017年，是房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)政策調(diào)控頗為嚴(yán)厲和頻繁的一年。這一年，全國(guó)各地出臺(tái)樓市相關(guān)政策和規(guī)定的次數(shù)之多、力度之大，都超過(guò)了以往。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，五限政策、因城施策、租售并舉等調(diào)控系列措施的出臺(tái)，讓樓市逐漸回歸理性。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至11月，商品房銷(xiāo)售面積為146568萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了7.9%，但是增速卻比1月至10月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，很多熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)也在不斷下跌。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)的下降從一定程度上還要?dú)w功于全國(guó)各地出臺(tái)的調(diào)控新政。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過(guò)百城發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策。而事實(shí)上，為了給樓市降溫，調(diào)控政策也有不少“神助攻”。
土地市場(chǎng)：加供應(yīng)多限制
在樓市調(diào)控的持續(xù)加碼下，土地市場(chǎng)也在發(fā)生著變化。
國(guó)土部、住建部于2017年4月1日印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》給土地市場(chǎng)帶來(lái)了深刻的影響。在政策的影響下，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)規(guī)模加大，這是最主要的變化；另一個(gè)變化在于價(jià)格的控制。雖然平均拿地價(jià)格仍在上升，但由于設(shè)置最高限價(jià)的做法越來(lái)越普遍，所以2017年幾乎沒(méi)有高總價(jià)“地王”誕生，高單價(jià)地塊也很少出現(xiàn)；租賃用地供應(yīng)增加，也是一個(gè)重要特征，具體表現(xiàn)為多個(gè)熱點(diǎn)城市推出“全自持地塊”。這些地塊并未受到冷遇，部分反而很受歡迎。
中國(guó)指數(shù)研究院2018年1月2日發(fā)布的2017年全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，全年300個(gè)城市土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加了36%。中國(guó)指數(shù)研究院方面分析認(rèn)為，2017年年內(nèi)有300個(gè)城市的土地供應(yīng)整體小幅上升。熱點(diǎn)城市供應(yīng)增加、預(yù)期穩(wěn)定，促成了成交量及出讓金的上漲。
除了加大土地供應(yīng)外，住宅建設(shè)用地出讓方式也發(fā)生了重大變化。2017年6月2日，南京掛出總面積36.15公頃的11幅地塊出售。值得注意的是，此次土地出讓方式做出了重大調(diào)整：搖號(hào)被取消，取而代之的是競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建設(shè)面積，所建保障性住房會(huì)無(wú)償移交給政府，相應(yīng)的房屋建設(shè)成本不納入該地塊商品住宅房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。對(duì)于取消搖號(hào)，南京多家房企負(fù)責(zé)人表示贊許，認(rèn)為這有助于地價(jià)的穩(wěn)定和樓市的發(fā)展。
事實(shí)上，早在2016年9月30日北京市就出臺(tái)了新的土地出讓方式———當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。此外，上海也在收緊地價(jià)，對(duì)宅地首次嘗試招標(biāo)拍賣(mài)復(fù)合模式。而廣州為了控制地價(jià)則實(shí)施“一地一策”，組合使用“限地價(jià)、競(jìng)配建”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等多種競(jìng)價(jià)方式……
值得注意的是，2017年被稱(chēng)為住房租賃市場(chǎng)的元年。年內(nèi)，在多方利好政策的促進(jìn)下，住房租賃市場(chǎng)在土地方面也同時(shí)發(fā)力。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國(guó)至少有超過(guò)12個(gè)省份的50個(gè)以上城市發(fā)布了與“租房租賃”相關(guān)的政策內(nèi)容，同時(shí)還推出了住房租賃市場(chǎng)土地供應(yīng)規(guī)劃。
而對(duì)于土地市場(chǎng)的改變，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)情況來(lái)看，2017年土地成交總額刷新了歷史紀(jì)錄。其中，土地供應(yīng)量明顯增加，尤其是限價(jià)房與租賃房等供應(yīng)增加，將對(duì)2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)明顯影響。“通過(guò)平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)、增加供應(yīng)等綜合措施，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期將繼續(xù)降低”。
金融手段：調(diào)利率限資金
在經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控后，貸款利率上浮、額度收緊、放款周期長(zhǎng)已成為2017年按揭貸款的年度關(guān)鍵詞。
從2016年“9·30”新政到2017年“3·17”新政，北京地區(qū)樓市調(diào)控持續(xù)升級(jí)。不僅是北京，在全國(guó)范圍內(nèi)都掀起了“漲利率”的浪潮。
數(shù)據(jù)顯示，2017年11月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.36%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.09倍，同比2016年11月上升逾20%。如果目下貸款200萬(wàn)買(mǎi)房，要比2016年多支付40多萬(wàn)元利息。其實(shí)，市面上幾乎沒(méi)有銀行提供首套房貸優(yōu)惠利率。
而除了房貸利率被上調(diào)外，信貸額度的緊張也促使購(gòu)房者獲得銀行貸款的審批周期被拉長(zhǎng)，從而提高了購(gòu)房者獲得資金的難度。據(jù)興業(yè)證券對(duì)銀行按揭市場(chǎng)的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，已有不少銀行將放款期限提升至45天甚至是60天。
除了對(duì)房貸進(jìn)行量?jī)r(jià)調(diào)整外，此前已有北京、深圳、南京等地連續(xù)出手規(guī)范消費(fèi)貸。中國(guó)人民銀行廣州分行和廣東銀監(jiān)局也在近期聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，這為消費(fèi)貸入樓市上了一把“安全鎖”———沒(méi)有資金的支撐，也就意味著再度提升了購(gòu)房者的購(gòu)房門(mén)檻，有利于樓市的降溫。
行業(yè)把控：查中介嚴(yán)要求
伴隨著2016年春天的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)中介也迎來(lái)了更為嚴(yán)格的監(jiān)管。2017年3月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)壟斷房源、操縱市場(chǎng)價(jià)格等三類(lèi)違法違規(guī)行為。
實(shí)際上，自2016年以來(lái)，北京數(shù)次嚴(yán)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，“商住兩用”、“學(xué)區(qū)房”等涉及虛假宣傳的房源被要求撤下。截至2017年3月25日，北京已有38家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停或停業(yè)整頓，另有91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。
2017年4月11日，北京市住建委、北京市工商局、北京市網(wǎng)信辦聯(lián)合約談了15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站。上述三部門(mén)對(duì)網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等違法違規(guī)行為提出規(guī)范，要求各網(wǎng)站要在次日24時(shí)前撤下明顯存在違規(guī)信息的房源，如包含“升值潛力無(wú)限”“商住兩用”“學(xué)區(qū)房”“買(mǎi)一層送一層”“全款收房”等虛假宣傳詞匯的房源信息。
北京的示范效應(yīng)，火速在全國(guó)范圍內(nèi)引發(fā)了跟進(jìn)。
同樣是在2017年4月11日，重慶市國(guó)土房管局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于從重從快查處一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中介違法違規(guī)案件的緊急通知》，決定開(kāi)展整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中介行為專(zhuān)項(xiàng)工作。
2017年4月13日，長(zhǎng)沙市住建委、長(zhǎng)沙市發(fā)改委和長(zhǎng)沙市工商局聯(lián)合召開(kāi)了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)座談會(huì)。會(huì)上公布了被抽查的49家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總店及門(mén)店的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題普遍為門(mén)店無(wú)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、無(wú)房源委托書(shū)、房源信息臺(tái)賬記錄不規(guī)范、委托合同示范文本缺失、工作人員無(wú)經(jīng)紀(jì)人資格證從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。11家違規(guī)經(jīng)營(yíng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門(mén)店典型案例被曝光。同日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知稱(chēng)，當(dāng)?shù)刈》?、?guó)土、公安等8部門(mén)將開(kāi)展為期10個(gè)月的聯(lián)合專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng)。此外，青海省也傳出了推進(jìn)房產(chǎn)中介和從業(yè)人員信用等級(jí)評(píng)定并向社會(huì)公示的消息。
事實(shí)上，房地產(chǎn)中介對(duì)于樓市的發(fā)展也起到不小的作用，規(guī)范房地產(chǎn)中介的行為，從一定程度上來(lái)說(shuō)也有利于抑制炒房現(xiàn)象，從而為樓市降溫。（高偉 蔡胤）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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