持續(xù)近三年的樓市“去庫(kù)存”效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，多數(shù)城市的房地產(chǎn)庫(kù)存已進(jìn)入良性周期。數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，受監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為39490萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月同比下跌。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前的即庫(kù)存規(guī)模已回落到了4年前———全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，今年前10月全國(guó)樓市深度調(diào)整，充分體現(xiàn)了調(diào)控政策的效應(yīng)。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 持續(xù)近三年的樓市“去庫(kù)存”措施效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，目前多數(shù)城市的房地產(chǎn)庫(kù)存已進(jìn)入良性周期。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，受監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為39490萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月同比下跌。
對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫(kù)存規(guī)?；芈涞搅?年前。事實(shí)上，2015年以來(lái)，全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性下降態(tài)勢(shì)，這也意味著去庫(kù)存取得了較好的效果。
具體來(lái)看，各線(xiàn)城市樓市庫(kù)存普遍下跌。截至10月底，一、二線(xiàn)及三四線(xiàn)80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2168萬(wàn)平方米、23884萬(wàn)平方米和13438萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。均出現(xiàn)了環(huán)比和同比下滑態(tài)勢(shì)，未來(lái)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、庫(kù)存偏少的城市，補(bǔ)庫(kù)存的空間依然較大。
10月，80個(gè)城市中有67個(gè)城市庫(kù)存低于去年同期水平，另有13個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。其中，珠海、合肥和惠州三個(gè)城市庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到95%、79%和77%。在80個(gè)城市中，有67個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中杭州、柳州和馬鞍山的同比跌幅較大，分別為55%、49%和38%。庫(kù)存同比下跌的城市數(shù)量明顯多于上升的數(shù)量。
從供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，10月商品住宅新增供應(yīng)規(guī)模整體上小于成交規(guī)模。80個(gè)城市新建商品住宅新增成交量為3617萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.5%，同比減少27.2%。對(duì)比供應(yīng)數(shù)據(jù)，10月樓市供小于求，使得庫(kù)存規(guī)?？傮w上有所下滑。
不僅如此，庫(kù)存增長(zhǎng)將壓迫房?jī)r(jià)回落，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也可以解釋近一個(gè)月以來(lái)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。
官方公布的數(shù)據(jù)也反映出了同樣的趨勢(shì)。10月份，全國(guó)商品房待售面積為60258萬(wàn)平方米，同比下降13.3%，降幅比上月末擴(kuò)大了1.1個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)已初步完成，一二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市商品房庫(kù)存消化較為充分，很多城市庫(kù)存消化周期已降至12個(gè)月以下。尤其是在今年，許多三四線(xiàn)城市成為了去庫(kù)存的主力軍。
從存銷(xiāo)比來(lái)看，截至10月，一、二線(xiàn)及三四線(xiàn)80個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為11.9、10.7和10.9個(gè)月。相比9月11.6、10.6和10.8個(gè)月的數(shù)值，三類(lèi)城市均有所反彈。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“觀(guān)察近期這三類(lèi)城市的存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)，縱向看，基本上都呈現(xiàn)了在低位水平上微小反彈的態(tài)勢(shì)。從橫向看，一線(xiàn)城市的去化周期甚至比二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市要大，已經(jīng)增長(zhǎng)到壓迫房?jī)r(jià)下跌的程度，這也可以解釋近幾個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)中一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。”
針對(duì)全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下降的情況，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，各地普遍實(shí)行嚴(yán)格預(yù)售審批政策，是庫(kù)存減少的主要原因。“10月份，80個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為2782萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33.3%，同比減少36.4%。從總體上看，10月房企推盤(pán)節(jié)奏有所放緩。這也說(shuō)明當(dāng)前預(yù)售證管控政策依然是比較嚴(yán)厲的，且超乎預(yù)期。”他說(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)還表示：“前10個(gè)月，全國(guó)80個(gè)城市新批準(zhǔn)的預(yù)售面積為32711萬(wàn)平方米，同比下跌16.5%。預(yù)售證發(fā)放規(guī)模減少，一方面和各地前兩年供地節(jié)奏放緩有關(guān)，另一方面也和各地的價(jià)格管控有關(guān)。很多高價(jià)樓盤(pán)若不主動(dòng)調(diào)低申報(bào)價(jià)格，就會(huì)面臨無(wú)法獲得預(yù)售證的尷尬。”
“今年前10個(gè)月全國(guó)樓市深度調(diào)整，充分體現(xiàn)了調(diào)控政策效應(yīng)。尤其是一些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，在預(yù)售證發(fā)放上持續(xù)收緊，這對(duì)于督促房企降價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)等都發(fā)揮出了重要作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從短期來(lái)看，至少在今年年底前，考慮到房?jī)r(jià)穩(wěn)定的政策導(dǎo)向沒(méi)有變化，所以年底前部分城市依然會(huì)執(zhí)行較為嚴(yán)厲的預(yù)售證管控政策，這會(huì)制約庫(kù)存規(guī)模的上升速度。”
除了調(diào)控基調(diào)不放松之外，今年住建部還強(qiáng)調(diào)要完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，包括大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大對(duì)新市民的公租房保障力度，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)等，這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控在保持定力的同時(shí)，主導(dǎo)思想將逐漸由“去庫(kù)存”向完善供給過(guò)渡。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，有效落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，在滿(mǎn)足剛需、適度增加土地供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)更加有效地遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。特別是要穩(wěn)妥把握樓市杠桿率，強(qiáng)化對(duì)二套及以上房屋的限貸措施。（高偉 龐無(wú)忌）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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