據國家統(tǒng)計局公布的9月70個大中城市房價變動情況顯示，熱點城市新建商品住宅價格環(huán)比持續(xù)下降或持平，同比漲幅全部回落。調控政策所帶來的一二線城市房價拐點首次全面出現，這也是最近3年中15個熱點城市連續(xù)兩個月出現全面停漲。而在此基礎上，諸如調控政策、土地市場等多方力量仍在持續(xù)發(fā)力，專家預計未來房價漲幅或將繼續(xù)下行。
房價漲幅或繼續(xù)回落（圖片來源：互聯網） 房價過熱地區(qū)或引發(fā)調控潮
今年以來，隨著調控政策的不斷“轟炸”，一些熱點城市的樓市已逐漸回歸平靜。雖然樓市調控的效果正在逐漸顯現，但是各地對于樓市調控的決心卻沒有絲毫放松的意思。事實上，相較于熱點城市的“熄火”，一些二三線非熱點城市開始逐漸“崛起”，而未來這些房價過熱的地區(qū)或將成為調控的新目標。
從國家統(tǒng)計局公布的9月70個城市的統(tǒng)計數據來看，大部分城市房價的漲幅放緩，特別是一二線城市。整體來看，9月新建住宅平均環(huán)比上漲了0.19%，是最近23個月以來的漲幅最低點。
盡管一二線城市的房價有繼續(xù)降溫的跡象，但9月非熱點省會城市房價上漲的趨勢較為明顯。
據悉，西安新建商品住宅價格以14.9%的漲幅成為了新的“領頭羊”，長沙、沈陽和南寧等城市的新房價格漲幅也超過了10%，位居全國房價漲幅的前列。在環(huán)比方面，長春、哈爾濱、沈陽、西寧、貴陽、烏魯木齊等城市進入到了全國房價環(huán)比增幅前十。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前二三線城市的房價仍然過熱。“目前，此類城市的購房政策仍相對較寬松，南昌、貴陽等地的房產依然受到市場追捧，成為了近期的熱點城市。如果此類城市房價上漲幅度難以得到實質性收窄，預計四季度將成為政策調控的重點區(qū)域。”
多地加快土地供應
今年以來，房地產市場調控政策持續(xù)加碼，一方面，諸如限購限貸等“減法調控”頻出；另一方面，從供給側穩(wěn)定樓市的“加法措施”也在提速，如增加土地供應等，這亦將對樓市的價格有著很好的抑制作用。而10月末，土地市場迎來了年終高潮。
10月30日，北京以99億元出讓順義、房山、大興的三個地塊，其中后沙峪地塊以49.5億元成交，另外兩宗出讓金分別為36億元與13.5億元。至此，北京10月土拍全部收官，共成交了9宗經營性地塊，成交金額達261.5億元。據克而瑞地產研究中心數據統(tǒng)計，截至目前，今年北京土地出讓金額已經達到2129.15億元，在歷史上第二次突破了2000億元大關。
而就在同一天，南端的廣州賣地交易額也近百億元。
10月30日，廣州出讓了5宗地塊，涵蓋了黃埔、番禺、南沙、花都四個區(qū)?？傮w來看，當天88.7億元的總起拍價，合計出讓總價為95.62億元，總競配建面積達8100平方米。
據中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，10月全國土地市場供應量同比增長了近四成，各線城市供地同比均有增加。
行業(yè)人士稱，需求調控主要側重于短期，而供給調控則更加側重于中長期，且供給調控有助于穩(wěn)定公眾的預期。相比于限購、限貸、限售等需求調控，土地供應更側重于供給端的發(fā)力———通過加大土地供應量來調整市場供需結構，進一步平抑房價。
中原地產首席分析師張大偉認為，從去庫存政策來看，一二線城市已經基本上完成了去庫存的任務。在這種情況下，很多一二線城市為了抑制房價的上漲，實施了增加土地供應的政策。
張大偉進一步分析稱，一二線城市在目前已經做好“減法”的同時將繼續(xù)做好“加法”，以平穩(wěn)市場供需結構。增加了供應之后，市場價格將有望降低。
樓市資金面趨緊
“房地產業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金具有很強的依賴性，
而資金面的變化也將直接影響到房地產市場。”近日，易居研究院研究員賴勤表示，今年以來，隨著樓市調整步伐的深入，樓市資金面已明顯呈現出趨緊的態(tài)勢，全國房價漲幅或繼續(xù)下行。
從居民購房杠桿來看，據央行最新發(fā)布的2017年三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，截至9月末，個人住房貸款余額已達21.1萬億元，同比增長了26.2%，分別比上季度和上年同期低4.6和7.20個百分點。而事實上，自今年以來，個人住房貸款余額同比增速就已進入到下行通道。
賴勤表示，目前一線城市和部分熱點城市的房價已出現明顯降溫，且此前火熱的三四線城市房價也因后勁不足而呈現出了逐漸降溫的趨勢，預計四季度個人住房貸款余額的增長將會繼續(xù)呈現乏力態(tài)勢，同比增速也將繼續(xù)下降。
在業(yè)內人士看來，隨著居民購房杠桿率的進一步回落，全國房價的漲幅還將繼續(xù)下行。
此外，首套房利率的持續(xù)上漲、房地產開發(fā)企業(yè)到位資金，以及受全國銀行間市場同業(yè)拆借月加權平均利率等方面影響，也造成了當前樓市資金面的趨緊。
數據顯示，全國首套房平均利率于2011年底達到7.62%的峰值，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，隨后觸底反彈，上行趨勢延續(xù)至今。
而截至三季度末，全國首套房平均利率為5.22%，分別比上季度和上年同期高出0.33個和0.81個百分點。
“考慮到持續(xù)的金融秩序整頓、對違法違規(guī)資金的打擊以及金融去杠桿，預計全國首套房平均利率在一段時間內仍會有上漲的可能。”賴勤表示。
此外，關于房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況，截至三季度末，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為2.1%，分別比上季度和上年同期低8.9和13.3個百分點。經過梳理后發(fā)現，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速于2016年第二季度到達階段性高點后就已進入下行通道，且下行趨勢已延續(xù)至今。
此外，一位銀行人士表示：“理財資金對接房地產項目已陸續(xù)被叫停了”。而一位大型房產開發(fā)商則透露，目前的資金壓力尚不明顯，“據我所知，部分小的開發(fā)商融資難度會大一些”。
住房租賃新政密集推進
從今年下半年開始，樓市調控政策開始逐漸向住房租賃市場發(fā)力。在今年7月住建部等九部門推出12個人口凈流入城市試點住房租賃市場之后，8月底國土資源部和住建部又推出了利用集體建設用地建設租賃住房的13個城市試點。此后，各地便聞風而動，至少已有48個城市出臺了鼓勵發(fā)展住房租賃的各種措施。目前，住房租賃市場已經在各地強勢啟動，由此有業(yè)內人士認為，這一改變對于房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展將起到積極作用，也有助于打壓房價的上漲動力。
10月31日，北京住房租賃新政正式實施，監(jiān)管與服務平臺同步上線。
據了解，住房租賃監(jiān)管平臺將通過接口方式對各類市場主體運行的網絡交易平臺進行管理。而新政實施后，通過監(jiān)管平臺完成住房租賃登記備案，各部門將根據登記備案信息依法為租賃當事人辦理公租房租金補貼、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領居住證等公共服務事項。
值得一提的是，不僅僅是北京市，全國范圍內已經有多個城市陸續(xù)出臺了房地產“租購并舉”的相關政策。近日，太原市就明確提出鼓勵新建租賃住房，政府將支持房地產開發(fā)企業(yè)改變經營方式，從單一開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變；鼓勵企業(yè)將持有的存量房源依法向社會出租；支持房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)租賃一體化的運作模式。
由中原地產研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計數據顯示，全國已經有超過10個城市推出租賃類土地，未來可提供的房源將超過8萬套。不僅如此，北京、佛山、上海、廣州、深圳等城市先后已開始探索租賃土地供應模式的運作。
張大偉分析認為，發(fā)展住房租賃市場，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。（杜雨萌 高偉）
轉自：中國商報
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