在今年不斷加碼的樓市調(diào)控浪潮下，樓市調(diào)控已邁入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。在多方調(diào)控力量的“圍剿”下，曾經(jīng)瘋狂的樓市開始逐漸回歸了平靜。6月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，樓市調(diào)控政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定。而在樓市調(diào)控政策的持續(xù)作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 樓市降溫愈發(fā)明顯
5月，全國(guó)樓市的整體降溫跡象愈發(fā)明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份
70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市中新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅比上月回落的城市分別有29個(gè)和18個(gè)。
“其中，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀中表示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)8個(gè)月回落；二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅分別連續(xù)6個(gè)月與4個(gè)月回落。
環(huán)比方面，在70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比下降及漲幅回落的城市個(gè)數(shù)有所增加。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅回落的城市有26個(gè)，比4月增加了3個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅回落的城市有30個(gè)，比上月增加了8個(gè)。
從細(xì)節(jié)來看，5月144平方米以上的戶型成交降幅最為突出，調(diào)控之下剛需和改善型需求釋放，投資性需求進(jìn)一步得到抑制。中原地產(chǎn)分析師表示，目前看來，消費(fèi)者的心理預(yù)期發(fā)生了明顯變化，在調(diào)控之后，價(jià)格上漲的趨勢(shì)放緩，信貸大環(huán)境收緊之后，因?yàn)楹芏嗳说馁J款不夠而放棄了交易，市場(chǎng)上的購(gòu)房需求相應(yīng)有所減少。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，目前的數(shù)據(jù)釋放出積極信號(hào)，充分說明此前過快上漲的房?jī)r(jià)得到了遏制。隨著房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)攀升態(tài)勢(shì)的終結(jié)，同比漲幅數(shù)據(jù)也會(huì)逐步體現(xiàn)出調(diào)控的效果。
房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)新特點(diǎn)
隨著樓市調(diào)控政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了新特點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前樓市的特點(diǎn)是：一線城市總體降溫，二線城市市場(chǎng)有分化，弱房?jī)r(jià)和熱房?jī)r(jià)城市相互牽制，三四線城市總體升溫。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，兩年前房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的一二線城市從上個(gè)月開始進(jìn)入到調(diào)整期，從2015年初的一線城市拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲到2016年的二線城市拉動(dòng)樓市上行，直至現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一二線城市整體熄火退燒，而三四線城市去庫(kù)存明顯提速，同時(shí)也接下了一二線城市房?jī)r(jià)上漲的接力棒。
事實(shí)上，與4月的情況類似，由于一二線城市房?jī)r(jià)步入到了調(diào)控降溫期，三四線城市房?jī)r(jià)的漲幅逐漸處于領(lǐng)先位置。
據(jù)悉，在70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)中，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅前三位的城市是蚌埠、北海和湛江，漲幅分別為3.4%、3.2%和2.6%。而哈爾濱、沈陽、西安、九江等三四線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅同樣居前。
此外，從開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)也可見一斑。近日，在綠城中國(guó)的股東會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁李青岸表示，上半年，三四線城市的銷售額差不多占到了整個(gè)銷售額的一半以上。
李青岸稱，對(duì)于三四線城市來說，只要沒有巨大虧損，公司能走量都會(huì)走量，以綠城中國(guó)在海南的藍(lán)灣小鎮(zhèn)為例，其春節(jié)后就賣出了30億元，目前三四線的庫(kù)存量已經(jīng)降至40%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，這是因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)。
但三四線城市房?jī)r(jià)的上漲同樣需要警惕。嚴(yán)躍進(jìn)指出，熱點(diǎn)三線城市市場(chǎng)交易相對(duì)活躍，價(jià)格有所抬頭，近期一些中小城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了一房多價(jià)、變相加價(jià)等炒房現(xiàn)象。
“特別是很多三線城市在執(zhí)行樓市調(diào)控政策的情況下，房?jī)r(jià)依然在上漲，擾亂了市場(chǎng)秩序。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，若因相對(duì)寬松的政策導(dǎo)向引發(fā)了房?jī)r(jià)上漲，對(duì)購(gòu)房者來說也是不利的。所以，后續(xù)要重點(diǎn)管制三四線樓市，為此類城市的去庫(kù)存保駕護(hù)航。
房企下半年或降價(jià)
分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，多地房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度的降溫，對(duì)此張大偉表示，各地新房和二手房市場(chǎng)的整體成交量環(huán)比均有所回落，表明各地限購(gòu)政策已對(duì)市場(chǎng)行情產(chǎn)生了影響。
以上海為例，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上海商品住宅市場(chǎng)上半年的成交表現(xiàn)是“量跌”的，此時(shí)，房企資金面仍然沒有壓力，實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)難以出現(xiàn)，因此整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)穩(wěn)”。不過，進(jìn)入下半年后，由于上半年“量跌”有了銷售業(yè)績(jī)的損失，開發(fā)商必然會(huì)啟動(dòng)“保量”的策略。因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動(dòng)下，下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)特征將是開發(fā)商“以價(jià)換量”沖業(yè)績(jī)。
事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫讓房企們很“受傷”。來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，受到多城市調(diào)控升級(jí)的影響，在監(jiān)測(cè)的31家企業(yè)中，24家房企實(shí)現(xiàn)了銷售額的同比增長(zhǎng)，但漲幅有所放緩，16家房企環(huán)比呈負(fù)增長(zhǎng)，其中包括碧桂園、萬科、保利地產(chǎn)、中海、綠城等大型房企。
在銷售額超300億元的房企隊(duì)列中，碧桂園5月銷售額400.6億元，環(huán)比下跌了25.1%，下降幅度最大。萬科5月銷售額358.9億元，銷售額環(huán)比下跌了14.3%，位列其次。
據(jù)相關(guān)分析顯示，今年5月，樓市調(diào)控政策依然維持收緊的態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市嚴(yán)控預(yù)售證的發(fā)放，新增供應(yīng)量持續(xù)處于低位運(yùn)行，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑，這已對(duì)上市房企的銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生了影響。
6月5日，萬科董事會(huì)秘書朱旭在萬科的5月銷售業(yè)績(jī)電話會(huì)議上表示：“公司對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度，未來的形勢(shì)可能會(huì)比想象中更嚴(yán)峻。”而面對(duì)銷量的不斷下滑，張宏偉進(jìn)一步透露，從目前上海樓市反映出的情況來看，盡管還有部分房企堅(jiān)守著符合自己心理預(yù)期的定價(jià)線，但已經(jīng)有部分房企開始主動(dòng)放棄“底線”，開始主動(dòng)按政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極跑量。他認(rèn)為，到了下半年，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會(huì)放棄價(jià)格“底線”，甚至有的企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。
更重要的是，另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年和2016年的土地市場(chǎng)曾拍出過多個(gè)地王和多幅高價(jià)地，這些地王和高價(jià)地的摘得者多數(shù)是中型或者小型企業(yè)，其缺乏面對(duì)下行市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)能力，為求自保，不乏向全國(guó)龍頭房企拋橄欖枝的動(dòng)作。事實(shí)上，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)談判暗潮洶涌，大型房企紛紛發(fā)起并購(gòu)，以尋求低價(jià)土地儲(chǔ)備，從而在已經(jīng)開始降溫的房產(chǎn)市場(chǎng)上為自己博得一絲價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。
張宏偉也稱，今年以來，為了剝離不良資產(chǎn)，或者因?yàn)橘Y金兌付壓力加大，或者出于調(diào)整市場(chǎng)布局戰(zhàn)略的需要，并購(gòu)的市場(chǎng)運(yùn)作劇增。鑒于此，今年下半年，在資本市場(chǎng)融資環(huán)境依舊大幅收緊的預(yù)期下，通過銷售渠道回籠資金若遭遇瓶頸，房企的資金兌付壓力將越來越大，降價(jià)銷售意愿將增強(qiáng)，這意味著下半年的樓市將進(jìn)入深度調(diào)整階段。
在多重壓力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)或面臨調(diào)整。張大偉說，從全國(guó)的數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)整體漲幅開始加速放緩，雖然三四線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行，但整體漲幅將出現(xiàn)下行。預(yù)計(jì)2017年第四季度房地產(chǎn)銷售漲幅很可能會(huì)降至個(gè)位數(shù)。整體市場(chǎng)平穩(wěn)，一二線城市將進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的“降溫周期”。
有業(yè)內(nèi)人士表示：“雖然調(diào)控政策效果已有所顯現(xiàn)，但由于部分地區(qū)政策執(zhí)行得不嚴(yán)通過將周圍區(qū)縣納入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的方法改變了表面數(shù)據(jù)，因此，泡沫依然存在，未來政策嚴(yán)控勢(shì)頭難以改變。”（付依珞）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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