隨著各大房地產企業(yè)半年報的發(fā)布，萬達、寶龍、SOHO中國、龍湖、銀泰商業(yè)等專注于商業(yè)地產領域開發(fā)的公司也如期交出了“半年考”的成績單，據(jù)報告顯示，各大商業(yè)地產企業(yè)上半年營業(yè)額雖然比較樂觀，然而利潤率下滑的趨勢仍在進一步延續(xù)。
同時，行業(yè)整體表現(xiàn)分化明顯，不少盈利收窄的企業(yè)還在積極探索新業(yè)務，其中不乏像SOHO3Q這樣聯(lián)合辦公空間業(yè)務的先行者，然而SOHO中國管理層對于SOHO3Q的盈收狀況未做過多介紹，外界對于SOHO3Q能否真正盈利表示出疑問。隨即，龍湖也于業(yè)績發(fā)布會上表示未來將探索長租公寓及聯(lián)合辦公領域的發(fā)展。然而，以“租”代“售”真的能為商業(yè)地產商們帶來新的出路嗎？
業(yè)績分化明顯
商業(yè)地產龍頭企業(yè)業(yè)績分化明顯。
8月25日晚間，商業(yè)地產的龍頭企業(yè)萬達商業(yè)發(fā)布業(yè)報，截至2016年6月30日為止的六個月期內，集團收入人民幣376.35億元，與2015年同期相比增長21.82%。公司權益擁有人應占核心溢利扣除公允價值變動影響為人民幣27.11億元，與2015年同期相比增長19.74%。
2016年上半年合約銷售總金額為人民幣506.23億元，較2015年同期下降17.33%；合約銷售面積539萬平方米，較2015年同期下降17.58%。
據(jù)公告顯示，萬達商業(yè)上半年收入主要來自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營三大板塊，占比分別為約21.58%、67.26%及7.05%。其中，來自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理的收入為81.23億元，比去年同期增長28.02%；實現(xiàn)毛利為人民幣60.39億元，同比增長28.19%。
截至2016年6月30日，萬達商業(yè)新增9個購物中心，共累計在95個城市開業(yè)142個，總建筑面積約為233100萬平方米，總可租面積約148700萬平方米，所有已開業(yè)購物中心的平均出租率達到96.33%。
在物業(yè)銷售方面，集團物業(yè)銷售確認的收入為人民幣253.15億元，較2015年上半年同比增長20.61%，實現(xiàn)毛利為人民幣78.83億元，毛利率為31.14%，較2015年上半年降低8.38%。
萬達商業(yè)表示，物業(yè)銷售的上漲主要來源于報告期內按合同約定交房確認收入的面積的增加。報告期內，本集團物業(yè)銷售的確認面積為259.92萬平方米，較2015年上半年同比增長約51.20%。而毛利率的下降則是由于報告期內確認收入的三線城市項目較多。
雖然商業(yè)地產領域素來有“北萬達、南寶龍”一說，然而比起萬達，深耕上海寶龍地產的整體規(guī)模仍然要小得多。
業(yè)報顯示，2016年上半年，寶龍地產合約銷售額約75.09億人民幣，較去年同期上升6.1%；總收入約62.25億元，較去年同期上升31.7%；毛利率從去年的32.9%上升到37.2%；凈利潤為12.08億元，較去年同期上升5.7%；核心盈利潤約為7.8億元，較去年同期上升26.2%；同時，加權平均融資成本從去年的7.55%下降至6.73%。
“租”還是“賣”
SOHO中國將“出售”與“出租”業(yè)務兩手抓。
比起穩(wěn)扎穩(wěn)打商業(yè)地產老本行的公司，SOHO中國似乎就顯得“不安分”得多。曾經(jīng)一度表示不再售賣寫字樓的SOHO中國前段時間剛剛整體兜售了上海SOHO世紀廣場，同時SOHO中國管理層還表示，將“出售”與“出租”業(yè)務兩手抓。
8月17日，SOHO中國有限公司發(fā)布截至2016年6月30日的中期業(yè)績報告。財報顯示，2016年上半年，SOHO中國營業(yè)額約人民幣7.27億元，同比上升85%，毛利率高達77%；凈利潤約人民幣6億元，同比上升344%。
值得注意的是，一直被外界所關注的凈利潤此次有了大幅上漲，特別對于7月底整售SOHO世紀廣場高出收購成本70%一事，SOHO中國管理層都難掩得意之情，而在SOHO中國的聯(lián)合辦公產品—SOHO3Q的營收、利潤率與租金水平問題上，其回答卻有所保留。
中國商報記者翻閱其2012年至2015年的財報能發(fā)現(xiàn)，SOHO中國近幾年業(yè)績下滑得十分嚴重。2015年SOHO中國全年實現(xiàn)營業(yè)額人民幣9.95億元，同比2014年的60.98億元下降51.03億元，下降率高達84%，毛利潤同比下降76%。而2016年上半年SOHO獲得的營業(yè)額以及凈利潤增長總體而言是基于去年業(yè)績下滑的前提之下。
對于SOHO3Q的營收，SO－HO中國管理層作答說“它占整個公司目前的營業(yè)收入相對還是比較小的數(shù)字，所以按照會計的原則，還沒到要公開披露的情況”，而在媒體提問到SOHO3Q的租金收益率時，得到的回復則是“難以計算”。
3Q業(yè)務作為SOHO中國未來增長的主要驅動力之一，管理層的這一回答顯然不太令人滿意。不過，潘石屹在業(yè)績會中稱，比起一年半前剛剛開始3Q業(yè)務，其如今更加肯定3Q模式是未來辦公發(fā)展的趨勢，且SOHO中國將把SOHO3Q做到底，并將擴展至部分二線城市。SOHO中國稱，截至7月底，SOHO3Q的平均出租率達到約70%。
有專家表示，國內住宅出租的收益率在2%左右，商業(yè)地產的投資回報率在4%-5%，高房價和較低的出租回報率，加上房產稅、所得稅、物業(yè)管理運營成本等問題，決定了大部分開發(fā)商不會以出租方式來解決自身的庫存，說到底出租也只是一個過渡，最終他們仍舊會抓準機遇、快速出貨。
然而，短時間內或許難以見到這份“以租代售”的成績單，究竟是否行得通？商業(yè)地產是否真的需要轉型？該如何轉型？開發(fā)商們在上交完“中考”成績單后，恐怕不得不思考的是如何更好地準備年底的期末考試。（本報記者賀陽）
轉自：中國商報
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