房地產市場遭遇三大“時間窗口”

　　時間已至今年第三季度的最后一個月，房地產調控的步伐正走向三大時間窗口的疊加之處。種種跡象顯示，政策力量與市場力量交互作用并深度發(fā)酵，房價正面臨重大的結構性調整。

　　一是量價相關性瀕臨“時間窗口”。

　　房地產市場價滯量跌已有時日。尤其是在一線城市，成交量偶有反彈，但幅度很小，并且從時間來看往往“曇花一現”。成交價亦有局部性下降，但多是萬科、恒大等企業(yè)的個體性行為，未能形成規(guī)模效應。

　　一般來說，房價相對于成交量的變動有一定的滯后性，這個時間差大約為半年左右。換言之，當成交量持續(xù)下降半年左右，房價將開始出現明顯下降。

　　此輪樓市調控新政于4月中旬出臺，目前房地產市場正出于這種發(fā)展階段的臨界點上。

　　再換一個視角。自“房改”以來，國內房地產市場在一種“野蠻式”的市場力量推動下超常規(guī)生長，同時這種“野蠻式”的市場力量又與各地方政府的政策運用密切關聯。這使得國內房地產市場既有“市場化”的基因，又有“政策市”的影子。在這種情況下，統一各方預期、乃至形成“降價統一戰(zhàn)線”，尤為不易。

　　國家統計局8月12日發(fā)布報告顯示，二季度我國城市消費者預期房價下降的比重“明顯增加”，一線城市預期房價下降的比重首次超過了預期上漲的比重。再加上開發(fā)商大腕們繼續(xù)“看空”或轉向“看空”，政策效應終將兌現，“降價統一戰(zhàn)線”有望形成。

　　二是政策預期的“時間窗口”也已打開。

　　7月4日，國土資源部的部長徐紹史曾明確說，“再過一個季度左右，房地產市場將面臨全面調整，房價會有所下降。”

　　盡管我們不能機械地理解為從7月4日起數滿3個月就是房價下調的時間點，但我們還是可以從這句話中看出政策預期。

　　國家發(fā)改委主任張平8月26日說，針對“部分城市房價上漲過快、漲幅較高”的問題，已出臺的一系列政策措施取得了初步成效，住房價格過快上漲勢頭得到初步遏制。他同時對過高的房價表示憂慮：“目前，部分大中城市住房價格仍然過高，調控房地產市場的工作依然繁重。”

　　有分析認為，既然中央政府不滿房價過高的現實，就會再推更嚴厲調控措施。我們認為，這是一種誤解。只要繼續(xù)抓好落實，從結構調整的角度來落實既定的調控政策，就一定能夠見到實效。當前，尤為緊要的就是大力度切實推進保障房建設。

　　三是“金九銀十”的季節(jié)窗口已經打開。

　　今天是9月份的第一天。在“金九銀十”的傳統旺季，各方對三四季度之交的兩個月份多寄予厚望。率先降價的萬科和恒大等少數先行者已經嘗到甜頭擴大市場份額，金地等慢一拍的開發(fā)商為了保銷量保份額將不得不舉起降價的大旗。

　　三大“窗口”漸次開啟，房地產市場結構性調整的步伐正在悄然提速。筆者以為，供給的結構性調整引發(fā)價格的結構性調整，將是這個函數的定量部分；而不定量部分，則取決于國內外經濟形勢的驟然變化。（□ 熊欣 李木子）

來源：上海證券報

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