房地產(chǎn)信托重新活躍，開(kāi)發(fā)商融資成本抬升

兩個(gè)月的略微低迷之后，房地產(chǎn)信托重新活躍起來(lái)。2月24日，臥龍地產(chǎn)發(fā)布了1.75億元債權(quán)信托。之前，新湖中寶等上市公司也發(fā)布了信托融資公告。按照用益信托網(wǎng)為本報(bào)做的的統(tǒng)計(jì)，2月份投向房地產(chǎn)的信托計(jì)劃已經(jīng)達(dá)13款，占總款數(shù)一半的比例，發(fā)行規(guī)?；?qū)⒊?0.63億元。

　　隨著信托業(yè)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的提高，信托公司對(duì)地產(chǎn)公司融資要求更加嚴(yán)格。另一方面，相當(dāng)部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)比重較大，且地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是信托公司利潤(rùn)率最高的業(yè)務(wù)，兩者依存度較高。和去年一樣，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為信托還依舊是地產(chǎn)公司除了開(kāi)發(fā)貸之外最靠譜的一種融資方式。

　　但同樣，按照用益信托網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，今年1月份，發(fā)向房產(chǎn)公司的信托產(chǎn)品的收益率是9.29%，而去年全年平均下來(lái)是8.92%。顯然，房地產(chǎn)公司信托融資的成本在提高，今年伊始，對(duì)于地產(chǎn)公司融資，也不是一個(gè)好的訊號(hào)。

　　股票質(zhì)押，還是股票過(guò)戶

　　和2008年地產(chǎn)“拐點(diǎn)”時(shí)一樣，今年以來(lái)一些地產(chǎn)公司仍然選擇以大股東的股權(quán)來(lái)融資，但和2008年不同，一些信托公司已經(jīng)不再希望地產(chǎn)公司僅僅是用股票來(lái)做質(zhì)押，更希望的是用股票過(guò)戶的方式來(lái)做生意。

　　據(jù)記者了解，一些大的信托公司，在和地產(chǎn)公司談信托業(yè)務(wù)時(shí)，如果對(duì)方要選擇大股東用股票質(zhì)押的方式，信托公司都會(huì)選擇要求對(duì)方用股票過(guò)戶。“所有的股票的現(xiàn)值打個(gè)折扣，就是我們給地產(chǎn)公司的錢。雙方定個(gè)回贖的條款，過(guò)上兩年，等公司有錢了，再把股票贖走。”一家信托公司的高管告訴記者。為什么不同意股票來(lái)質(zhì)押了呢？“現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和以前不同了，還是過(guò)戶了比較保險(xiǎn)?！?/p>

　　但讓記者疑惑的是，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的信托業(yè)務(wù)的公告，提及的都只是說(shuō)將股票質(zhì)押，但這位高管告訴記者，“很多公告披露不那么詳細(xì)。外面的人很難知道他和信托公司之間的合同細(xì)節(jié)。”

　　不僅是合作方式變得苛刻，實(shí)際操作起來(lái)，難度也在加大。去年底，一家地產(chǎn)公司發(fā)行一個(gè)6億元左右的信托，地產(chǎn)公司用一塊一線城市的地塊給信托公司做了抵押，雙方約定了總資金成本率為不高于年化12%。

　　但這個(gè)信托發(fā)行卻低于了地產(chǎn)公司預(yù)期?！耙郧鞍l(fā)個(gè)信托，誰(shuí)做路演呀。這一次，還在上海做了場(chǎng)路演，才發(fā)掉的?！边@家上市公司的高管告訴記者。他感慨，信托利率已經(jīng)不低了，但沒(méi)想到還比以前費(fèi)力多了。

　　“有土地質(zhì)押，17%-18%的利率，如果股票過(guò)戶，13%-14%的利率”，這樣的行業(yè)水準(zhǔn)，已略高于在海外發(fā)債的利率。盡管信托融資成本如此之高，但“縱觀各類融資，在國(guó)內(nèi)，不談開(kāi)發(fā)貸，性質(zhì)比較相近的融資方式中，還是找不到比信托成本更低，更靠譜的融資方式”，業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。

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