盈利模式難尋，千億公租房建設(shè)資金缺口求解

一則上市公司的公告，再次將公租房建設(shè)及其盈利模式之爭(zhēng)置于人們的視線范圍之內(nèi)。

　　4月19日，上市公司ST國(guó)藥600421公告稱，將申請(qǐng)利用公司位于武漢市東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的20畝土地用于公共租賃住房建設(shè)。這已是一個(gè)多月以來(lái)第二家宣布進(jìn)軍保障房的上市公司。上月初，貴州上市公司中天城投000540與貴州省簽訂了200億元保障房項(xiàng)目投資框架協(xié)議。這也是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)與政府簽署的最大一筆保障房投資協(xié)議。

　　根據(jù)中央政府安排，2011年我國(guó)將安排建設(shè)各類保障房1000萬(wàn)套。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的測(cè)算，按照每套保障性住房平均13萬(wàn)元的造價(jià)計(jì)算，2011年建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房需要投資1.3萬(wàn)億元左右。這1.3萬(wàn)億元的資金中地方政府將投資4000億元，約8000億元需要社會(huì)各方力量解決，如何解決這8000億元的資金缺口已經(jīng)成為困擾保障房建設(shè)的一大難題。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從保障房的分類來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房、棚戶區(qū)改造等以銷售為主的保障房，能夠獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此資金來(lái)源相對(duì)比較容易解決，而租賃類保障性住房由于回款周期較長(zhǎng)等因素，成為銀行等金融機(jī)構(gòu)回避的對(duì)象，因此租賃類保障性住房的建設(shè)資金來(lái)源更是成為“難點(diǎn)之中的難點(diǎn)”。

　　難題

　　公租房盈利模式難尋

　　公租房面臨的最大問(wèn)題就在于產(chǎn)權(quán)的退出和資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。目前相關(guān)政策對(duì)于公租房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定并不明晰，如果只能作為固定資產(chǎn)持有，不能流通，相關(guān)各方的參與熱情都不會(huì)高。

　　金沙洲，位于廣州西部與佛山交界處，是廣佛同城的重要樞紐。在這里矗立著一座外圓內(nèi)方宛如客家圍屋的建筑。這個(gè)看起來(lái)標(biāo)新立異的客家圍屋式“土樓”，就是廣州市首個(gè)企業(yè)試驗(yàn)公租房項(xiàng)目——萬(wàn)匯樓。

　　2006年11月，由萬(wàn)科投資的萬(wàn)匯樓破土動(dòng)工，廣州萬(wàn)匯樓也成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設(shè)的首個(gè)案例。然而萬(wàn)匯樓的運(yùn)作模式似乎并不成功，萬(wàn)科在萬(wàn)匯樓項(xiàng)目上包括土地價(jià)款1166萬(wàn)元在內(nèi)的總投資為4624萬(wàn)元，其中1500萬(wàn)元是萬(wàn)科的專項(xiàng)費(fèi)用，而對(duì)于其余的3124萬(wàn)元，萬(wàn)科總裁郁亮此前在接受媒體采訪時(shí)表示，不算利息，萬(wàn)科需要57年才能收回成本。

　　如果采用萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)模式，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或許只能對(duì)保障房望而卻步。而根據(jù)ST國(guó)藥和中天城投的公告，這兩家上市公司在進(jìn)軍保障房領(lǐng)域初期都不約而同地將目標(biāo)鎖定在公租房這塊最難啃的骨頭上，這是否預(yù)示著目前這兩家上市公司已經(jīng)在公租房領(lǐng)域找到了合適的盈利模式了呢？

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