土地出讓金減少，地方財(cái)政危機(jī)襲來(lái)

一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，地方政府賴以生存的土地出讓收入恐將大幅減少，這無(wú)疑將影響整體投資水平，還有可能把地方債務(wù)問(wèn)題顯性化。

　　進(jìn)入6月，北京、上海和廣州等一線城市集中推出大批土地，但仍不能扭轉(zhuǎn)4月份以來(lái)土地市場(chǎng)的低迷行情。目前，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稀缺的是資金，不是土地。如果調(diào)控政策不放松，這種情況很難改變。

　　在土地拍賣市場(chǎng)低迷之際，地方政府賴以生存的出讓金在大幅減少，在口袋收緊的情況下，支出自然難以擴(kuò)大，這無(wú)疑將拖累固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，進(jìn)而對(duì)GDP增長(zhǎng)構(gòu)成壓力。

　　雖然目前固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然維持較高的增速，1-5月固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)25.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)34.6%，但投資存在一定的滯后性。不管是房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目，還是固定資產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目增長(zhǎng)都比去年大幅下降，這已經(jīng)預(yù)示著未來(lái)投資增速將非常吃力。

　　此外，地方政府土地出讓金收入的減少還會(huì)使土地抵押貸款的信用危機(jī)日趨顯性化。

　　地方土地出讓金大減成勢(shì)

　　近日，土地市場(chǎng)的一連串壞消息令地方政府坐不住了。

　　一季度，全國(guó)120個(gè)城市平均樓面地價(jià)1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%。

　　進(jìn)入4月份，土地出讓金由千億以上規(guī)模迅速下降至786億元。5月土地市場(chǎng)延續(xù)4月水平，土地出讓金以及溢價(jià)水平仍然較低，流拍率提高。

　　一線城市中，北京、上海受政策影響最大，1-5月土地出讓金分別同比下滑56%和37%。北京1-5月通過(guò)招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計(jì)劃供應(yīng)量1225公頃的一成。

　　即便在此種情況下，北京朝陽(yáng)區(qū)CBD剩余的9地塊再度入市，北京土地部門近日表示，下一階段北京還將有1200公頃經(jīng)營(yíng)性用地上市，土地供應(yīng)充足。

　　上海市規(guī)劃與國(guó)土管理局也公告，6月3日至6月29日，上海將有共計(jì)17幅地塊出讓，共計(jì)出讓面積為76.8萬(wàn)平方米。

　　然而，相對(duì)地方政府的落花有意，開(kāi)發(fā)商就顯得流水無(wú)情了。

　　1-5月，除了深耕商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國(guó)拿地?zé)崆椴粶p，各大開(kāi)發(fā)商均放緩了拿地節(jié)奏。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)3377.HK、龍湖地產(chǎn)0960.HK、雅居樂(lè)3383.HK等公司高管均向本刊記者表示，不一定會(huì)拿地。事實(shí)上，這些公司2011年以來(lái)幾乎無(wú)土地入賬。萬(wàn)科A000002.SZ高管對(duì)本刊記者表示，目前萬(wàn)科的新投資基本凍結(jié)，四季度之前，除非有特別吸引力的機(jī)會(huì)，萬(wàn)科將不考慮拿地。

　　經(jīng)過(guò)2010年的積累，房企存貨量達(dá)到歷史高點(diǎn)。已經(jīng)披露2010年年報(bào)的70家房企中，存貨總額為8479.40億元，同比增幅達(dá)41.70%。庫(kù)存占資產(chǎn)的比重達(dá)到61.5%，超過(guò)2009年一季度的歷史高點(diǎn)。

　　在當(dāng)前信貸收緊、銷量萎縮的背景下，上市的地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)5個(gè)季度為負(fù)，2010年末，70家上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~為-683.72億元，同比減少了246.58%。

　　經(jīng)過(guò)一年多的房市調(diào)控，開(kāi)發(fā)商試圖通過(guò)減少銷售量來(lái)維持價(jià)格不降，但囤積的存貨越來(lái)越多，將不斷地加大房地產(chǎn)商的資金緊張度。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前稀缺的是資金，不是土地。如果調(diào)控不放松，這種情況將愈演愈烈。庫(kù)存高企，資金緊張，悲觀預(yù)期，都使得房企拿地的能力和意愿持續(xù)低迷，新投資基本凍結(jié)。而地方政府土地財(cái)政格局短期內(nèi)無(wú)法改變，供地沖動(dòng)強(qiáng)烈，供需矛盾使得未來(lái)土地價(jià)格下行將是大概率事件。

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