房地產行業(yè)在四季度將過渡到下行周期

盡管房價已經松動，政策可能將由偏緊向觀察期進行糾偏轉變，但庫存對資金鏈緊張的影響也在加劇，房地產行業(yè)在四季度仍將處于向下行周期轉變的過渡階段。

　　政策依舊偏緊但有望進入觀察期

　　盡管房價出現(xiàn)下調跡象，限購政策明顯低于預期，但基于居民對于目前“房價過高難以接受”認同比例超過7成和調控一旦放松房價將報復性上漲的考慮，在房地產投資、新開工增速仍然處于高位，四線城市住房市場化發(fā)展和保障房發(fā)揮替代和支撐作用的情況下，四季度調控政策放松的可能性幾乎為零。

　　同時，在最為嚴厲的調控政策——限購全面鋪開和擴容預期已完全被消化的背景下，針對房地產的政策緊縮空間已相當狹窄，出臺新的調控政策的邊際影響已經降低，相比較而言資金面對房企的影響則更值得關注。由于四季度通脹水平回落的速度仍然較慢，使得政府在銀根的把控上面仍將較為嚴格。因此，當前房地產總體政策環(huán)境依舊偏緊，但隨著四季度房價出現(xiàn)松動的可行性在增大，內外部經濟形勢走勢的不確定性增加，政策在四季度有望進入相機抉擇的觀察期。

　　資金鏈緊張趨勢加劇但分化嚴重

　　高供給和低需求預示著房企庫存壓力在不斷加大，A股上市房企上半年存貨首次突破1萬億元，同比增長接近40%，重點房企庫存消化周期接近歷史水平，重點城市北京和上海庫存規(guī)模已超過2008年，金九堪稱史上最黯淡，而國慶黃金周樓市慘淡收場預示著銀十也難期。在銀行信貸全面收緊后，樓市庫存“堰塞湖”的形成使得通過銷售回款解決資金困境的渠道全面受阻，目前房企融資已被迫進入了高成本的自籌資金時代。今年1-8月份，房企自籌資金占比超過了41%，僅通過信托融資的規(guī)模就接近于開發(fā)貸款的規(guī)模。2009年市場超預期回暖后房企大規(guī)模補庫存將從今年開始體現(xiàn)為后續(xù)入市項目的增加，庫存壓力對資金鏈的惡化將進一步加劇，綠城“信托調查門”事件可能只是冰山一角。

　　房企資金鏈總體緊張的同時存在結構化的差異，大型房企融資能力、政策預期和適應能力強，能夠通過調整區(qū)域布局和產品結構緩沖政策和市場的影響，小型房企機動靈活，項目單一且規(guī)模較小，具有社會關系網絡，主要依靠體制外或非正規(guī)渠道融資，而中型房企產品區(qū)域分散化程度低，主要依賴傳統(tǒng)信貸融資渠道，受資金鏈影響最大。

　　四季度：向下行周期轉變的過渡階段

　　如果將依舊偏緊的政策、高危懸頂?shù)膸齑媾c日益緊繃的資金鏈結合起來，再考慮到內外部經濟增長環(huán)境總體偏負面，似乎房價進入下跌周期已無懸念。同時，扣除保障房后的開發(fā)投資、新開工走勢也顯示行業(yè)景氣度開始下行。但事實上，目前判斷行業(yè)進入下行周期也面臨諸多困難：一是在提振開發(fā)投資和銷售規(guī)模方面，占全國城市總數(shù)77%的四線城市和部分三線城市住房市場化的發(fā)展正在發(fā)揮著替代一線城市和主要二線城市景氣度下滑的作用；二是房企重心已完成向二三線城市轉移，在限購擴容沒有實現(xiàn)的情況下，這些城市總體上處于需求旺盛和房價上漲上升態(tài)勢中；三是大型房企業(yè)績鎖定性好，在2010年高基數(shù)基礎上，A股上市房企上半年預收賬款同比增長依然達到60%，而小型房企應對市場調整和政策調控的韌性、靈活性非常強，驅動房企整體降價的內在動力仍未形成；四是由于地方政府債務問題的解決和融資需求對于房地產的依賴，造成了嚴格調控環(huán)境下“量價慢縮”在較長時間內持續(xù)的局面。因此，四季度仍處于向下行周期轉變的過渡階段。（李宇嘉）

來源：中國證券報

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