2012年房地產(chǎn)調(diào)控最大變數(shù)在于地方政府

很多人幻想著樓市調(diào)控政策會放松，由此帶來樓市的反彈，讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快結(jié)束這“掉進冰窟”的日子。

　　然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會放松的信號，讓房地產(chǎn)市場預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

　　實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

　　住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

　　日前召開的國家發(fā)改委工作會議也透出對房地產(chǎn)調(diào)控的三個基本定調(diào)：一是鞏固和擴大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

　　總結(jié)上述代表兩個參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：

　　其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產(chǎn)貸款仍會控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

　　其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。這說明，在2011年最后2個月時間內(nèi)，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會等部門對此進行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經(jīng)進行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

　　其三，繼續(xù)抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設(shè)計。

　　綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調(diào)控部門也不會允許這種情況出現(xiàn)。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

　　在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現(xiàn)房價上漲、限購形同虛設(shè)等意外情況呢？

　　這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

　　在上述情況下，還有一個變數(shù)因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

　　在多個城市經(jīng)營高速公路項目的路勁基建董事會主席單偉豹直言：2008年的擴大內(nèi)需帶來的固定資產(chǎn)投資大增，會在2012年及以后讓地方政府進入償債的高峰期，很多地方政府目前不得不考慮賣一些好的資產(chǎn)來套現(xiàn)，以償付諸多在建工程的投資。路勁基建已經(jīng)在內(nèi)地很多年沒有拿高速公路項目，此時正準備抄底。

　　擔(dān)任多個城市土地經(jīng)營顧問的大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥對地方政府的錢袋子顯得更清楚。金永祥也在電話中直言：地方政府扛不過2012年。目前基本上每天全國就有三宗地流標，更多的土地排隊等待掛牌，能夠掛牌的只有央企和區(qū)縣政府開發(fā)的土地，民營企業(yè)參與一級開發(fā)的土地基本輪不上掛牌。如此情況使然，地方政府只有降低地價，才有可能賣得出去土地。

　　由此可見，2012年房地產(chǎn)調(diào)控最大的變數(shù)在于地方政府，而不在于中央政府執(zhí)行調(diào)控的力度以及開發(fā)商的投機行為。能否穩(wěn)得住地方政府，繼續(xù)執(zhí)行限購政策和保持地方政府資金鏈不出問題，才是房地產(chǎn)調(diào)控及市場穩(wěn)定持續(xù)的最關(guān)鍵問題。

　　對于大型房地產(chǎn)開發(fā)商來說，2012年不會太慘，而對于二三線城市的中小開發(fā)商來說，2012年才是生存游戲的開始。（賈海峰）

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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