成交低迷行業(yè)洗牌加劇，明年房企資金緊張成定局

房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的持續(xù)低迷以及2012年中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不放松態(tài)度的明朗，使時(shí)近歲尾的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，房企轉(zhuǎn)型態(tài)勢(shì)凸顯。

　　有數(shù)據(jù)表明，今年1-10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)股權(quán)變動(dòng)頻繁，規(guī)模房企股權(quán)交易累計(jì)已達(dá)93宗，總交易額達(dá)到300.8億元，遠(yuǎn)超2010年全年的84宗165.25億元的規(guī)模，預(yù)計(jì)全年交易額相比2010年將翻倍。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示目前北京產(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)房地產(chǎn)類的掛牌為26宗，僅12月新增掛牌就達(dá)到了13宗，其中涉及股權(quán)類的交易掛牌達(dá)到了7宗。上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌類房產(chǎn)交易達(dá)到了15宗，其中涉及股權(quán)的掛牌達(dá)到了11宗。其中大部分掛牌企業(yè)都屬于資金缺乏，售股過冬類型。

　　目前，外行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金加速逃離房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)也接連出現(xiàn)棄房涉礦。迫于資金鏈緊張的壓力，不僅不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)，很多央企也先后脫離或剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而一些資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的房企借機(jī)出手接盤。

　　萬(wàn)科去年全年投入收購(gòu)的資金為22億元。而今年僅在上半年，萬(wàn)科已經(jīng)分別以31億元、2266萬(wàn)美元和3600萬(wàn)元收購(gòu)了廣州市番禺向信房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)、香港鴻弘投資有限公司100%股權(quán)和武漢市永利置業(yè)有限公司100%股權(quán)，并以2469萬(wàn)元收購(gòu)了其他7家公司，合計(jì)投入約33億元用于收購(gòu)。恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)等大型房企也在市場(chǎng)變化中以并購(gòu)的方式加大企業(yè)的市場(chǎng)份額。最新消息稱，融創(chuàng)中國(guó)將收購(gòu)因資金困難的綠城集團(tuán)旗下的無(wú)錫香樟園項(xiàng)目，同時(shí)，綠城或?qū)で笙騍OHO中國(guó)轉(zhuǎn)讓上海外灘地王土地總價(jià)92.2億元10%的股權(quán)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度將越來(lái)越高。中房協(xié)與蘭德咨詢近日聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)房企經(jīng)營(yíng)管理狀況2011》藍(lán)皮書，預(yù)計(jì)到2015年，將有30%房企被洗牌出局。根據(jù)該“藍(lán)皮書”提供的數(shù)據(jù)，截至2010年底，全國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)66290家，而兩年內(nèi)累計(jì)減少了24.57%，并呈現(xiàn)加速減少態(tài)勢(shì)。金融危機(jī)后，特別是新一輪調(diào)控后房地產(chǎn)企業(yè)的“洗牌”已經(jīng)開始，并呈現(xiàn)加劇趨勢(shì)。到2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將剩下4.5萬(wàn)家左右，低于2004年的水平。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)同這樣的判斷，認(rèn)為在持續(xù)調(diào)控的政策前提下，房企并購(gòu)的速度與波及面必將加大，同時(shí)轉(zhuǎn)型將加速。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，2012年，房地產(chǎn)公司的資金會(huì)空前緊張，這一點(diǎn)已成定局。即使下一步貨幣政策微調(diào)，也屬于定向?qū)捤?，也是針?duì)中小企業(yè)的，一時(shí)半會(huì)兒難以惠及房地產(chǎn)業(yè)。未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)大量的并購(gòu)、重組。

　　3600萬(wàn)套保障性住房目標(biāo)的確定，以及各地方政府簽下2012年新增保障性住房建設(shè)的“軍令狀”，使很多開發(fā)商對(duì)明年保障性住房建設(shè)量會(huì)大為收縮的預(yù)期落空。正如SOHO中國(guó)潘石屹所言，3600萬(wàn)套保障性住房建設(shè)如一座大山。由于保障性住房的土地是政府劃撥，不用繳納土地出讓金，建成房屋后也不上稅，做住宅的開發(fā)商無(wú)法與之競(jìng)爭(zhēng)。留給住宅類開發(fā)商的只有占樓市比例很小的豪宅市場(chǎng)。房地產(chǎn)商已很難樂觀。

　　最近一段時(shí)間，萬(wàn)科等不少地產(chǎn)巨頭都在采取“快賣房、不囤地”高周轉(zhuǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)“過冬模式”。并有意向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等方向轉(zhuǎn)型。綠城中國(guó)在資金鏈緊張的壓力下，也在試圖憑借其產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，通過代建業(yè)務(wù)模式，以品牌和管理輸出占據(jù)一席市場(chǎng)。然而，所有企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型從近期目的看都是在追求“現(xiàn)金為王”，從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)看，很多具有戰(zhàn)略謀劃的企業(yè)則期望由此獲得具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的開發(fā)。很顯然，今后房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將從土地、開發(fā)量轉(zhuǎn)向物業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。良好的運(yùn)營(yíng)管理模式、優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)與穩(wěn)定的商業(yè)租單將是我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化REITs業(yè)務(wù)開啟之時(shí)不可或缺的先決條件。（本報(bào)記者陸昀）

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