70大中城市房?jī)r(jià)全面停漲，地方試探樓市調(diào)控底線

　　上周末，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)新建商品住宅環(huán)比全部停漲，但在這背后，是依賴土地收入的地方政府開始不斷試探調(diào)控底線。

　　分析人士指出，地方政府雖沒(méi)有直接觸動(dòng)去年年初的“國(guó)八條”，但包括上調(diào)限價(jià)幅度、松綁首套房貸款、公積金放款提速等一系列微調(diào)政策開始頻頻出臺(tái)，與中央政府展開博弈。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有48個(gè)，持平的城市有22個(gè)，表明自去年針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而發(fā)布的房地產(chǎn)限購(gòu)政策實(shí)施一年來(lái)取得了較為明顯的成效。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，北京市五環(huán)外二手房整體價(jià)格比去年回落10%-15%，通州地區(qū)降幅最大達(dá)到20%-30%，而五環(huán)內(nèi)二手房?jī)r(jià)格也普遍回落5%-10%。

　　就在全國(guó)房?jī)r(jià)全面停漲的背景下，迫于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，部分地方政府開始嘗試通過(guò)一系列“小動(dòng)作”來(lái)試探中央的政策底線：先有廣東中山上調(diào)新建商品房銷售限價(jià)上限，后有蕪湖出臺(tái)包括住房補(bǔ)貼等一系列刺激政策。前者被看做是允許開發(fā)商提價(jià)的先兆，后者盡管出臺(tái)三日緊急叫停，但卻也透露出地方政府放松調(diào)控“急不可耐”的心態(tài)。而就在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入資金“貧血”的檔口，央行調(diào)低存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放約4000億元人民幣，部分地產(chǎn)開發(fā)商直呼“好消息”到來(lái)。

　　事實(shí)上，2011年8月以來(lái)，約有17個(gè)城市推出樓市微調(diào)政策，項(xiàng)目涉及土地出讓、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，地方政府不斷試探中央調(diào)控底線給原本已經(jīng)確定的樓市底部增添了些許不確定因素。

　　“目前房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力基本消除，下降的拐點(diǎn)已經(jīng)形成，但房?jī)r(jià)的最低極值點(diǎn)還沒(méi)有形成，整體來(lái)看房?jī)r(jià)還是會(huì)降，但下降幅度不多。但究竟房?jī)r(jià)探底極值點(diǎn)是多少、何時(shí)到來(lái)，還是要看最近一個(gè)階段政策是否頂?shù)米?。?/p>

　　在北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志看來(lái)，只要經(jīng)濟(jì)還健康發(fā)展，房地產(chǎn)政策就不可能出現(xiàn)大的調(diào)整。住建部對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的態(tài)度由“積極開展”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌焱七M(jìn)”釋放出了調(diào)整信號(hào)，但目前在這些制度性措施還沒(méi)有落實(shí)的情況下，還將繼續(xù)堅(jiān)持中央制定的整體調(diào)控方向，如果地方政府松綁的閘口不開，按照政策作用市場(chǎng)的滯后效應(yīng)，整體的底部或許在今年底前會(huì)到來(lái)；但如果提前松綁，最快年中便可見(jiàn)分曉。

　　“一到房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到關(guān)鍵階段，就會(huì)出現(xiàn)‘開發(fā)商和地方政府誰(shuí)先扛不住’的爭(zhēng)論，盡管從我們的政府體制來(lái)看，地方政府肯定不能申請(qǐng)破產(chǎn)，但當(dāng)前，其財(cái)政確實(shí)捉襟見(jiàn)肘，如果今年樓市和去年一樣，甚至比去年還要糟，可想而知他們的壓力有多大。”對(duì)于上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭的這一觀點(diǎn)，一位不愿透露姓名的地方統(tǒng)計(jì)部門負(fù)責(zé)人也向記者坦言，往年其所在城市在確定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的時(shí)候，均會(huì)有所保留，即如果公布10%，那么政府測(cè)算的可增長(zhǎng)空間應(yīng)當(dāng)在12%-15%，即便是在2009年金融危機(jī)效應(yīng)顯現(xiàn)的時(shí)候，也均會(huì)有所余地，但今年卻不容樂(lè)觀?！敖衲瓴坏且稽c(diǎn)余地都沒(méi)有，要完成政府工作既定的目標(biāo)還得‘墊腳夠夠’，確實(shí)很困難?！?/p>

　　這位負(fù)責(zé)人給記者算了筆賬，地方政府涉及到房地產(chǎn)的收入主要有兩個(gè)部分：土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。其中按財(cái)政部口徑，土地出讓金并未列入財(cái)政預(yù)算，而是列入政府性基金的前提下，2010年全國(guó)國(guó)有土地出讓金收入為28198億元，全國(guó)地方政府性基金本級(jí)收入33609億元，也即土地出讓金所占比重高達(dá)84%，當(dāng)然，土地出讓金中包括兩部分：一是土地開發(fā)成本，二是土地租金?！皳Q算來(lái)看，一線城市土地這塊的收益至少是財(cái)政收入的三成以上，二三線城市更高?！睆亩愘M(fèi)來(lái)看，完全屬于房地產(chǎn)類的稅種有五個(gè)：房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，皆屬地方稅種，其稅收總額為8222億元，約占全國(guó)稅收的9.2%，占地方稅收的20%左右。另外，包含有房地產(chǎn)的稅種還有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等，總體估計(jì)占地方稅收收入三成只多不少，稅收收入一般又占到地方政府財(cái)政收入的六成以上，如此換算，房地產(chǎn)對(duì)于地方政府財(cái)政的貢獻(xiàn)率應(yīng)該達(dá)到五成以上。

　　楊紅旭也認(rèn)為，在地方債的集中到期、保障房在內(nèi)固定資產(chǎn)投資巨額開工量引發(fā)對(duì)資金的需求以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等多重因素的作用下，地方政府松動(dòng)政策、盼望市場(chǎng)穩(wěn)定的心態(tài)可以理解。

　　然而對(duì)于地方政府的種種行為，中央?yún)s一直未有松口。 事實(shí)上，中央已經(jīng)多次表態(tài)表明國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的方向和決心不動(dòng)搖，近期的表態(tài)就包括：2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出的堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶再次強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

來(lái)源：北京商報(bào)

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