進入4月份以來，上市房企迎來年報發(fā)布季，從各大公司的年報信息看，雖然房企在收入與利潤方面持續(xù)增長，但上漲更為迅速的庫存增幅更為嚴峻，去庫存化與資金鏈壓力日益緊張。業(yè)內(nèi)專家表示，一季度樓市交易行情讓部分企業(yè)嘗到了降價促銷的甜頭，隨著五一小黃金周的臨近，新一輪“降價走量”的策略將在全年持續(xù)上演。
業(yè)績普漲
截至4月5日，按證監(jiān)會行業(yè)分類，A股市場共有63家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布了2011年年報。雖然遭遇持續(xù)一整年的調(diào)控，但大部分房企均交出了不錯的成績單，業(yè)績同比增長的達39家，超過已公布年報房企的6成，而同期虧損的公司只有5家。
從已經(jīng)公布的房企年報顯示，在樓市宏觀調(diào)控持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)競爭呈現(xiàn)強者愈強，與中小房企相比，市場布局合理、銷售策略靈活的房企巨頭在2011年表現(xiàn)得格外突出。
面對市場環(huán)境的巨大變化，萬科2011年保持穩(wěn)健增長，全年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。繼2010年銷售額突破千億后，蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍，并第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一住宅年度銷售過千億的公司。
此外，另一主打民生地產(chǎn)的恒大憑借定位明確、薄利多銷，發(fā)展模式適應(yīng)當前的市場和政策方向超額完成全年目標。恒大年報顯示，恒大全年銷售面積1219.9萬平方米，同比增長54.7%，實現(xiàn)銷售額803.9億元人民幣，同比增長59.4%，超額完成2011年全年目標。與萬科、中海地產(chǎn)
、保利地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等國內(nèi)大型房企相比，恒大地產(chǎn)的幾項指標均表現(xiàn)突出。其合約銷售面積超過萬科，位居全國第一，其銷售額和營業(yè)額僅次于萬科，117.8億元的凈利潤則略低于中海地產(chǎn)的125.5億元。
楊紅旭稱，因為房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計入結(jié)算收入法人會計政策，房地產(chǎn)公司的當期銷售收入和當期營業(yè)收入并不完全一致，2011年財報更多體現(xiàn)的是2010年的銷售收入。上市房企受調(diào)控政策影響有多大，要在明年財報中才能反映出來。
拿地疲軟
萬科表示，公司在拓展新項目方面會更加嚴格，堅決貫徹“寧可錯過，絕不拿錯”的方針。在拿地方面，由于萬科3月并未新增土地，這也意味著萬科第一季度出現(xiàn)“零拿地”。直到4月6日，才以一幅位于唐山市東面郊區(qū)的地塊打破了公司今年以來的“零拿地”局面。據(jù)了解，上一次萬科拿地低潮出現(xiàn)在2008年10月到2009年4月，7個月的時間只增加了兩個項目，而當時國內(nèi)樓市正在經(jīng)受全球性金融危機的影響。此外，產(chǎn)品線集中在二三線城市的龍頭房企拿地態(tài)度也相當謹慎。恒大地產(chǎn)去年下半年幾乎停止拿地，其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示，謹慎購地。
一季度，全國土地市場開始呈現(xiàn)供應(yīng)放緩的趨勢。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，1-3月全國300個城市共推出土地7052宗，環(huán)比減少39%，同比減少18%。其中，住宅類用地2131宗，環(huán)比減少47%，同比減少33%。北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，目前房地產(chǎn)市場的預(yù)期不好，開發(fā)商普遍放慢開發(fā)的節(jié)奏，土地流拍和底價成交的現(xiàn)象逐漸增多，如果政府繼續(xù)大力推地，那只會令地價越來越便宜。
張大偉還認為，從一季度出讓土地性質(zhì)來看，產(chǎn)業(yè)地塊占比比較多，但類似之前中服等熱門的地塊少；住宅地塊中，除來廣營住宅地塊外，其他住宅地塊位置相對比較差；商服地塊及綜合地塊，也鮮見亮點地塊。因此，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化鮮少吸引開發(fā)商積極出手。2012年北京土地市場的出讓金收入很可能會繼續(xù)下調(diào)，難以突破千億。
據(jù)萬科年報顯示，2011年新增開發(fā)項目數(shù)量為52個，萬科占100%權(quán)益的項目僅有14個，其他38個項目是與其他房企共同開發(fā)，占項目總數(shù)量的73%。而2010年萬科合作開發(fā)項目占總項目數(shù)量的比例則為55%。意味著萬科在去年的合作開發(fā)項目比重繼續(xù)上升。
抱團取暖也成為眾多房企應(yīng)對之道。佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁金志剛表示，房地產(chǎn)行業(yè)在度過黃金十年期后，傳統(tǒng)的模式亟待改變，作為企業(yè)而言，產(chǎn)品上應(yīng)關(guān)注剛需，而合作開發(fā)將成為轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢。
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