庫存和供應(yīng)壓力未消，房價下半年難普漲

　　近期樓市成交量屢創(chuàng)調(diào)控后新高，市場重新出現(xiàn)“恐慌性購房”，高端樓盤熱銷等現(xiàn)象，引發(fā)對于房價大幅反彈的擔(dān)憂。

　　究竟市場供求關(guān)系如何？國泰君安近日對下半年的庫存、新增供應(yīng)進(jìn)行分析，認(rèn)為當(dāng)前及年內(nèi)樓市仍處于歷史庫存高峰，房價在下半年普遍上漲難以出現(xiàn)。與此同時，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)也指出，目前中國的樓市庫存量太大，去庫存的任務(wù)艱巨，總體來看，2012年樓市不會大漲。

　　國泰君安根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從目前庫存量即可售量來看，15個主流城市一手房平均可售面積接近歷史高點(diǎn)，較2010年4月的歷史低點(diǎn)上升85%，2012年庫存維持環(huán)比持平的狀態(tài)，并未下降。

　　具體地，一線城市庫存與2011年底的庫存基本持平，其中北京可售面積上升至中位數(shù)1517萬平方米，上海和廣州則上升至歷史高位，分別為1008萬平方米及724萬平方米。深圳則降至396萬平方米的低位；二線城市庫存較2011年底略升5.4%，三線城市庫存與2011年底持平。

　　從未來新增供應(yīng)量的情況看，2012年行業(yè)處于歷史庫存高峰，并且至少三季度的新增供應(yīng)量將持續(xù)維持高位，政策合理修正并不會帶來房價的明顯上漲。

　　從城市看，南京、青島、寧波等東部二線城市去化壓力較大。北、上、廣、深、杭等一線，惠州、南昌、長春等三線城市的去化時間目前都已在12個月以下，南京、青島、寧波等在24個月以上。

　　但從房企的銷售來看，去化時間在持續(xù)下降，14典型城市去化時間由2011年底的18個月降至13個月。主要是由于銷量持續(xù)回升，但不代表行業(yè)庫存壓力在快速下降。其中，由于一線城市的銷售回暖明顯，去化已低于2011年9個月的低點(diǎn)，但仍高于2009、2010年4個月的低點(diǎn)。

　　國泰君安分析師李品科、孫建平表示，從下半年來說，2012年下半年，尤其是6-10月份，行業(yè)高新增供應(yīng)、高庫存的狀況將明確持續(xù)，一二線城市整體房價普遍上漲的可能性很小?！澳壳笆袌鲩_始擔(dān)憂去化速度的加快，會使得行業(yè)房價明顯上漲。我們并不認(rèn)為，目前在一線城市部分二手房出現(xiàn)的漲價情況，會快速普及?！?/p>

　　從多家機(jī)構(gòu)的草根調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，二三線城市普遍仍存在高供應(yīng)下的去化壓力，房價難以明顯上漲；而一線城市，由于供應(yīng)量較低、需求更為旺盛，二手房有所上漲但漲后難以去化；但一手房普遍只是略收回優(yōu)惠幅度。

　　一位券商人士透露，從他和開發(fā)商以及多個代理機(jī)構(gòu)的溝通來看，即便銷售較好的項目，開發(fā)商漲價的意愿也較小，原因是目前行業(yè)狀態(tài)下，開發(fā)商對安全性的訴求遠(yuǎn)高于對高額利潤的追求，并且土地市場的機(jī)會遠(yuǎn)高于兩年之前的地王時代，他們希望能多回籠現(xiàn)金去儲備新的土地。

　　中國指數(shù)研究院的報告認(rèn)為，5月經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，貨幣政策微調(diào)力度加大，更多城市有意對樓市政策進(jìn)行微調(diào)，但涉及限購的政策沒有放松。其預(yù)計，下一階段樓市成交量將企穩(wěn)，但如果開發(fā)商漲價的話，對價格敏感的首次置業(yè)需求或許將再度退出市場。

　　由于市場情緒的傳導(dǎo)，近期部分城市購房者對房價可能大漲表示擔(dān)心。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，在3月剛性需求踴躍入市之后，4月以來已有部分改善性需求和少量投資性需求入市，短期來看，房價可能會出現(xiàn)一定程度的微漲。但是，只要限購、限貸能夠做到“絕不放松”，就不必?fù)?dān)心房價大漲，否則也會遭遇決策層的壓制。

　　“在市場看不清楚的情況下，我們不會去蓄意漲價，當(dāng)前仍然是快速銷售窗口期，”廣州一家大型開發(fā)商人士對本報記者表示，如果僅是剛需和改善型需求維持，則這種增長難以持續(xù)，四季度樓市將面臨很大的不確定性；如果投資投機(jī)需求已入市，則會推高房價，屆時或?qū)⒄兄赂鼑?yán)厲的調(diào)控，這也是追求快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商不希望看到的結(jié)果。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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