上半年房企業(yè)績(jī)分化，高庫存壓力仍存

在上半年總體以價(jià)換量策略下，房企銷售量回轉(zhuǎn)的同時(shí)業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，而流動(dòng)性的逐漸改善、政策的微調(diào)則給大型房企預(yù)留了更多的空間。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月16日，兩市共有50家房地產(chǎn)公司發(fā)布了2012年半年業(yè)績(jī)預(yù)告按申萬分類，占全部A股上市房企140家企業(yè)的35%。

　　業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，相比在2009-2011年三年出現(xiàn)的普漲，在2012年上半年房企出現(xiàn)了明顯的業(yè)績(jī)分化：20家預(yù)增、15家預(yù)減、7家預(yù)虧、3家預(yù)盈，顯示宏觀調(diào)控明顯影響了企業(yè)運(yùn)營(yíng)。

　　下半年，內(nèi)地房企仍然面臨調(diào)控和市場(chǎng)變動(dòng)的雙重壓力。

　　調(diào)控下的分化

　　業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，各家房企適應(yīng)政策的能力不盡相同。

　　以“剛需”作為主要產(chǎn)品的大型房企，顯然是上半年的勝出者。以萬科為例，今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)合約銷售金額625.4億元，銷售面積602.5萬平方米，銷售單價(jià)為1.04萬元/平方米，較去年同比下降10.3%。

　　佳兆業(yè)總裁金志剛在接受本報(bào)記者采訪時(shí)亦表示，今年有95%的產(chǎn)品都是針對(duì)剛需住房人群，多為120平米以下的戶型。

　　高比例的剛需產(chǎn)品體現(xiàn)了各大房企在策略上的調(diào)整。“針對(duì)剛需的產(chǎn)品不怕沒有銷量。”金志剛表示。翻看保利、恒大、中海等房企的業(yè)績(jī)報(bào)告，產(chǎn)品形態(tài)亦如此。

　　此外，中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，由于資金實(shí)力雄厚，大型開發(fā)商在新一輪的行業(yè)整合中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，其對(duì)時(shí)間窗口的把握，也優(yōu)于一般的房企。

　　鏈家地產(chǎn)研究顯示，從2012年上半年銷售數(shù)據(jù)來看，35家大型房企銷售5455.34億元，同比上漲11.8%，且大型房企市場(chǎng)份額增長(zhǎng)明顯。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉同意上述人士的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，由于流動(dòng)性改善、地方政策微調(diào)等利好因素，市場(chǎng)交易量從4月開始呈現(xiàn)連續(xù)的小幅回暖趨勢(shì)。同時(shí)，開發(fā)商在推盤策略、產(chǎn)品定位以及銷售等方面均進(jìn)行了調(diào)整，標(biāo)桿房企的整體銷售表現(xiàn)較為平穩(wěn)，總體上依然跑贏大市。

　　然而，50家房企業(yè)績(jī)預(yù)告表明，房企營(yíng)收的增長(zhǎng)，不能代表利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

　　保利地產(chǎn)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)顯示，兩家公司上半年?duì)I業(yè)收入分別增長(zhǎng)32.86%和8.73%，但凈利潤(rùn)表現(xiàn)卻相差很大。保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)下降12.13%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)則同比增長(zhǎng)22.98%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員陳雪指出，犧牲利潤(rùn)，以價(jià)換量的情況下，即便銷售額增加，其利潤(rùn)受到帶動(dòng)作用也會(huì)減弱。

　　高庫存壓力

　　吳志輝在世聯(lián)地產(chǎn)上半年住宅市場(chǎng)分析會(huì)上對(duì)本報(bào)記者表示，“流動(dòng)性最差的時(shí)候已經(jīng)過去。”

　　原因在于，上半年兩次降準(zhǔn)和兩次降息的信號(hào)給了購房者和房地產(chǎn)企業(yè)很大的信心。

　　部分房企近期頻頻出手土地市場(chǎng)便是這種信心的展示。仲量聯(lián)行商業(yè)部董事程怡對(duì)本報(bào)記者表示，各個(gè)房企非常需要回籠住宅市場(chǎng)的資金來投資新的項(xiàng)目。但這種意愿在上半年受到抑制：1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%、土地成交價(jià)款3441億元，下降13.3%。標(biāo)桿房企的購地金額占銷售比重更創(chuàng)下2009年以來的新低。

　　吳志輝認(rèn)為，上半年龍頭房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健，償付能力趨好，但下半年企業(yè)拿地依舊會(huì)謹(jǐn)慎。

　　張大偉分析，隨著宏觀信貸環(huán)境開始好轉(zhuǎn)，融資成本下行，房企籌資積極性會(huì)提高，但下半年開發(fā)商在銷售和資金上依然面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，采用靈活的銷售策略加快資金回籠速度，以緩解調(diào)控周期內(nèi)不斷攀升的庫存壓力，依然是開發(fā)商年內(nèi)面臨的艱巨任務(wù)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)桿房企庫存依然處于高位。截至6月底，標(biāo)桿房企49個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫存量，相對(duì)于2011年同期增加了約6成。

　　而去庫存的速度依然緩慢。根據(jù)北京師范大學(xué)教授鐘偉的計(jì)算，當(dāng)前市場(chǎng)的銷竣比僅為1.1:1.

　　此外，多名業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，樓市成交量回升，市場(chǎng)存在漲價(jià)的可能，而這可能招致新一輪調(diào)控。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，我國(guó)70個(gè)大中城市中，有25個(gè)城市的在新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，31個(gè)城市的二手住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，上漲的城市都在持續(xù)增加。（張曉玲）

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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