報(bào)告預(yù)判樓市將迎洗牌，產(chǎn)品定位影響房企排序

　　每一輪調(diào)控都將對(duì)產(chǎn)業(yè)格局重新洗牌，一些房企把握住了機(jī)會(huì)，一些房企則就此沉淪。

　　8月2日，中國指數(shù)研究院在京、港兩地同時(shí)發(fā)布研究報(bào)告指出，在調(diào)控政策的導(dǎo)引下，首次置業(yè)需求和首次改善需求將成為未來樓市增長的主要?jiǎng)恿Α！半S著調(diào)控對(duì)游戲規(guī)則的影響，更重視資金周轉(zhuǎn)速度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更偏向自住型的房企，將在下一輪周期中獲得更快發(fā)展?！?/br>

　　“此次調(diào)控是一次影響游戲規(guī)則的調(diào)控，過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府靠賣地就能賺錢，開發(fā)商靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時(shí)代一去不返，行業(yè)將迎來重新洗牌?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉如是表示。

　　縱觀過去十年，行業(yè)經(jīng)歷過兩次明顯洗牌。一次是在“8·31”大限前后，一批大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)獲得了全國擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，一線房企與二三線房企迅速拉開距離；一次是2008年金融海嘯前后，一批對(duì)周期預(yù)判較好的房企躋身一線開發(fā)商行列，如龍湖，恒大等，但也有一批房企由此從一線退居二線。

　　而在本輪“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控之下，行業(yè)第三次洗牌或?qū)砼R。房企的發(fā)展模式是否與調(diào)控方向一致，現(xiàn)金流是否穩(wěn)健，將成為重要的底牌。

　　去投資化改變游戲規(guī)則

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，未來五年重點(diǎn)城市住宅成交量還將持續(xù)上升，增速在2013年后逐步趨緩，復(fù)合增速為6.5%，預(yù)計(jì)2016年成交面積可達(dá)2.6億平方米。但其中，自住型需求——即首次置業(yè)和首次改善型需求，將成為支撐住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/br>

　　對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，人流和錢流決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。例如北京過去十年，平均每年遞增60萬人口，直接推動(dòng)了住宅市場(chǎng)的需求。

　　但在本輪調(diào)控政策的引導(dǎo)下，住宅投資投機(jī)型需求將受到抑制，以投資為重要基礎(chǔ)的中高端住宅市場(chǎng)的需求將受到明顯抑制。而從上半年業(yè)績來看，如何通過自住型產(chǎn)品改變現(xiàn)金流狀況成為企業(yè)的制勝法寶。

　　早在6月初，由國家發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，以高周轉(zhuǎn)見長的“萬恒中保”已經(jīng)取代傳統(tǒng)的“招保萬金”成為中國樓市新“四大天王”。而在前兩年緊追萬科的綠城，幾乎已經(jīng)正式告別第一陣營。

　　不久前，恒大集團(tuán)董事局主席許家印曾表示，恒大中端至中低端產(chǎn)品占70%。而佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛也表示，今年推出300萬平方米的規(guī)劃可售面積中，有90%是普通住宅。

　　“從目前市場(chǎng)調(diào)研的情況看，大套型住宅是受調(diào)控政策影響最大的產(chǎn)品形態(tài)，明顯滯銷?！鼻睾缯f。以住房交易價(jià)格一度下跌達(dá)40%的溫州市場(chǎng)為例，越是高端住宅，價(jià)格下跌越明顯，而中低價(jià)位、中小套型住宅，成交回暖明顯。

　　二線房企蓄勢(shì)待發(fā)

　　有人掉隊(duì)就有人超車。本輪調(diào)控也將為一些房企提供絕佳的發(fā)展機(jī)遇。

　　“綠城的舉步維艱，一個(gè)重要原因在于，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于集中于中高端住宅開發(fā)?！鼻f凌顧問董事長張映光認(rèn)為，預(yù)計(jì)以“萬恒中?！睘槭祝饕蚤_發(fā)中低端住宅為主的房企，將在此輪調(diào)控后，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

　　“目前我們的中低價(jià)位產(chǎn)品占比達(dá)到60%，超過140平方米產(chǎn)品只占20%。未來我們將持續(xù)調(diào)整產(chǎn)品線，以滿足中產(chǎn)階級(jí)首次置業(yè)需求、首次改善型需求為主?！毙褫x集團(tuán)董事長林中對(duì)本報(bào)表示，旭輝每月都在做產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，2010年即開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，力爭在明年將自住型產(chǎn)品的占比調(diào)至80%。

　　此前不久，有港媒曝出旭輝今年將赴港上市。雖然這一消息并未得到旭輝方面的證實(shí)，但這一家曾以高端住宅開發(fā)見長的房企近兩年積極轉(zhuǎn)型，其目的無疑也是迎合資本市場(chǎng)對(duì)未來房企業(yè)績?cè)鲩L條件的要求。公開數(shù)據(jù)顯示，旭輝在今年上半年明顯得益于市場(chǎng)自住型需求的回暖，在上海區(qū)域的銷售額已躋身當(dāng)?shù)厍叭?/br>

　　華高萊斯董事長李忠認(rèn)為，中國一線城市化持續(xù)性更強(qiáng)，城市人口聚集效應(yīng)會(huì)越來越明顯，北京、上海等城市圈的發(fā)展，將是支撐房企發(fā)展自住型模式的主要?jiǎng)恿Α?/br>

　　記憶猶新的是，2009年樓市谷底，龍湖、恒大等房企憑借其高周轉(zhuǎn)模式成功上市，并借助資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，直接沖擊了一線房企格局。

　　據(jù)記者了解，卓越、協(xié)信等房企都在今年有登陸資本市場(chǎng)的計(jì)劃，而以自住型產(chǎn)品為主的發(fā)展模式，或?qū)⑹撬鼈冎v給資本市場(chǎng)最動(dòng)聽的發(fā)展故事。

來源：中國建設(shè)報(bào)

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