調(diào)控政策或已見(jiàn)底，樓市軟著陸基本來(lái)臨

　　6月全國(guó)平均房?jī)r(jià)有回漲態(tài)勢(shì)，這雖然受穩(wěn)增長(zhǎng)背景下房?jī)r(jià)回漲因素積聚的影響，但房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)都已經(jīng)開始見(jiàn)底，未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)緩慢企穩(wěn)。

　　以我國(guó)目前現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸是有可能的。國(guó)家一直在抑制投資和投機(jī)性需求，同時(shí)拉動(dòng)自住性需求的剛需，但銀行對(duì)剛需的支持能力有限，因此不會(huì)造成房?jī)r(jià)虛漲，只會(huì)造成實(shí)漲。實(shí)漲是理性的，是經(jīng)濟(jì)繁榮表現(xiàn)，不會(huì)出現(xiàn)泡沫。

　　調(diào)控政策或已見(jiàn)底

　　全國(guó)平均房?jī)r(jià)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下降，調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但在穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，6月房?jī)r(jià)開始止跌回漲。筆者認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)調(diào)控政策預(yù)期的目標(biāo)，已經(jīng)開始軟著陸，政策或已見(jiàn)底。

　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一直堅(jiān)持“不動(dòng)搖、不放松、不反彈”，其實(shí)政策的另一個(gè)含義便是 “不加碼”，而在政策見(jiàn)底和穩(wěn)增長(zhǎng)被提上日程的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路應(yīng)該牢牢把握三點(diǎn)，即遏制投資投機(jī)性需求，滿足保障性需求，支持剛性需求。這樣既能繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，又不會(huì)令泡沫放大。

　　事實(shí)上，上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不理想，一部分原因是房地產(chǎn)投資下滑，因此保持房地產(chǎn)市場(chǎng)一定的活躍度是有必要的。

　　但在長(zhǎng)效機(jī)制有效建立之前，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還將持續(xù)，目的就是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，銷量和房?jī)r(jià)雙穩(wěn)定。

　　長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制路漫漫

　　土地市場(chǎng)，政府是賣家，開發(fā)商是買家；住宅市場(chǎng)，開發(fā)商是賣家，消費(fèi)者是買家。房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，地方政府財(cái)政收入壓力就會(huì)凸顯。因此，中央緊縮時(shí)候，地方政府會(huì)變成“減震器”，中央刺激時(shí)候，地方政府則變成“放大器”。

　　樓市調(diào)控機(jī)制需要從源頭上改進(jìn)，這“源頭”便是土地財(cái)政。目前的財(cái)稅體制把房地產(chǎn)和地方政府收益緊緊地捆綁在一起，地方收入高度依賴房地產(chǎn)，中央的調(diào)控政策到地方落實(shí)的時(shí)候會(huì)遇到討價(jià)還價(jià)、打折的情況。

　　其實(shí)，各國(guó)都存在土地財(cái)政問(wèn)題。但是國(guó)外是存量土地財(cái)政，是通過(guò)征收房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)的，但我國(guó)主要是通過(guò)土地出讓金來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　目前我國(guó)也將推出房產(chǎn)稅，但我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房產(chǎn)稅本身不是專門針對(duì)樓市調(diào)控設(shè)置的，而是一種長(zhǎng)效機(jī)制，一旦設(shè)立以后，不能因?yàn)槭袌?chǎng)冷就少收一點(diǎn)，也不能因?yàn)槭袌?chǎng)熱就多收一點(diǎn)。

　　另一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制是保障房建設(shè)。實(shí)際上，保障房建設(shè)還沒(méi)從根本上解決其自身的問(wèn)題，首先是資金來(lái)源，它沒(méi)有穩(wěn)定的預(yù)算，只是按土地出讓金的10%來(lái)劃撥，但土地出讓金本身受房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣情況、整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響，具有不確定性。現(xiàn)在的情況是，土地出讓金少，保障房就少建一些，土地出讓金多，就多建一些，沒(méi)有穩(wěn)定的規(guī)劃；其次是融資渠道。保障房資金不能通過(guò)商業(yè)銀行融資來(lái)解決，因?yàn)槌杀咎?，?yīng)該通過(guò)國(guó)家專門的住宅政策性銀行來(lái)融資。

　　房?jī)r(jià)問(wèn)題住房問(wèn)題

　　調(diào)控一直盯著房?jī)r(jià)，但實(shí)際上，房?jī)r(jià)和住房問(wèn)題不能混為一談。

　　住房問(wèn)題不僅僅是房?jī)r(jià)問(wèn)題，講房?jī)r(jià)問(wèn)題主要是指房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題，但是住房保障出現(xiàn)問(wèn)題不是由房?jī)r(jià)，而是由保障房供給不足造成的。

　　還可以從另一個(gè)角度探討房?jī)r(jià)和住房問(wèn)題的區(qū)別。舉個(gè)例子，即使北京房?jī)r(jià)降一半，變成10000元/，大部分消費(fèi)者還是買不起。

　　實(shí)際上從其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅、香港房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的時(shí)候，很多人連工作都沒(méi)有了，還怎么買房子？所以真正解決中低收入家庭住房問(wèn)題，要靠保障房。而控制商品房?jī)r(jià)，主要是避免出現(xiàn)金融危機(jī)，但并不能由此解決住房問(wèn)題。

　　“房?jī)r(jià)合理回歸”這一說(shuō)法本身沒(méi)問(wèn)題，但需要注意的是，房?jī)r(jià)合理回歸和房?jī)r(jià)下調(diào)是兩回事，當(dāng)收入比房?jī)r(jià)漲得快時(shí)，房?jī)r(jià)就是合理回歸。合理回歸對(duì)立面有兩個(gè)：不回歸和不合理回歸，后者可能就是暴跌，對(duì)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是災(zāi)難。（文/顧云昌）

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀