5157億庫存重壓“招保萬金”四大房企增收不增利

　　四大房企的利潤(rùn)正被“吞噬”。

　　截至目前，招商地產(chǎn) 000024.SZ、保利600048.SH、萬科A000002.SZ、金地600383.SH等四大上市房企，已全部交出2012中報(bào)成績(jī)單。

　　中報(bào)顯示，“增收不增利”的情況普遍存在四大房企中。與去年同期的中報(bào)業(yè)績(jī)“飄紅”相比，四房企今年上半年?duì)I收較去年大幅上漲近40%，但凈利率卻從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2%。

　　廣發(fā)證券分析師沈愛卿認(rèn)為，二季度樓市回暖以來，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)，手持貨幣資金量有所增加，這表示在一年內(nèi)房企資金鏈相對(duì)寬松，尤其對(duì)于大型房企而言更是如此。

　　不過受訪人士亦警示，盡管短期償債能力得到提高，但從7月以來保利、萬科等企業(yè)頻頻拿地來看，資金高消耗加上庫存高企，四大房企仍存在資金壓力。

　　增收不增利

　　從中報(bào)來看，“招保萬金”營(yíng)業(yè)收入不菲，但利潤(rùn)增長(zhǎng)不足。

　　上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元，同比增長(zhǎng)53.7%，保利營(yíng)收201.8億元， 同比上漲32.86%，金地則進(jìn)賬64.7億元，同比增長(zhǎng)25.5%，招商營(yíng)收100.81億元，同比增長(zhǎng)24.58%。

　　凈利方面，萬科、保利、金地、招商分別為37.3億元、24.6億元、5.02億元、12.21億元，凈利潤(rùn)增減出現(xiàn)分化，萬科、金地實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)25.1%和5.1%，而保利、招商則同比分別下滑12.1%和16.89%。四家房企利潤(rùn)率下降至11.7%。

　　其中，保利凈利潤(rùn)出現(xiàn)六年來首次負(fù)增長(zhǎng)。自上市以來，2006年至2011年保利中期凈利潤(rùn)都保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中，2011年中期凈利同比增長(zhǎng)71.74%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師常清認(rèn)為，四家房企“增收不增利”的現(xiàn)象說明“暴利時(shí)代”正在過去。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，這一現(xiàn)象與房企”以價(jià)換量分不開，調(diào)控下房企多采取了降價(jià)促銷。他進(jìn)一步表示，受降價(jià)影響毛利率下滑帶動(dòng)利潤(rùn)率下降，除招商地產(chǎn)外，其余三家房企的毛利率均出現(xiàn)了明顯下滑。此外，在逆市下，房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，加大合作開發(fā)力度，少數(shù)股東損益均出現(xiàn)增長(zhǎng)，以保利為例，其少數(shù)股東損益為7.44億元，同比增長(zhǎng)9倍。

　　“整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都存在這樣的困境——因?yàn)橘Y金回籠較慢及人們的購(gòu)房恐懼心理而導(dǎo)致凈利下降?！焙皶煴硎?。

　　但四大房企并不這么認(rèn)為。

　　金地中報(bào)表示，因全年竣工安排集中在今年第四季度，上半年，公司結(jié)算資源有限。招商中報(bào)也指出，未資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加及本報(bào)告期結(jié)算項(xiàng)目中合作項(xiàng)目較多，使上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)較上年同期降低16.89%。

　　萬科董秘譚華杰接受記者采訪時(shí)表示，真正的盈利狀況要等到年底結(jié)算才能看出來。他估計(jì)，四家房企銷售情況下半年應(yīng)會(huì)比上半年好很多，利潤(rùn)率會(huì)有所改善，但不會(huì)盲目樂觀。

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，高杠桿運(yùn)作的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不會(huì)一直“薄利”。他解釋，房企可能只會(huì)在二三線城市對(duì)價(jià)格作出下調(diào)，也就是在拿地成本相對(duì)較低的地方降價(jià)，實(shí)際上這種利潤(rùn)還是可觀的。

　　5157億庫存壓頂

　　今年以來，地產(chǎn)股從年初以來一路上漲，但這一情況在7月發(fā)生明顯變化。

　　從1月樓市反彈開始，保利股價(jià)從去年年末的8.15元一路走高至7月9日的最高價(jià)13.18元，其間大幅上漲61.72%。之后則以小漲大跌的走勢(shì)運(yùn)行。8月27日，保利收于9.42元，已較7月9日高點(diǎn)下跌28%。

　　萬科、招商股價(jià)也保持著大致相同的走勢(shì)。7月19日，萬科A股價(jià)從最高點(diǎn)9.95元一路下挫至8月27日的8.08元，7月9日，招商地產(chǎn)一度上揚(yáng)至27.01元，而后開始下跌至8月23日19.7元。金地則有所不同，最高價(jià)出現(xiàn)在6月13日，達(dá)6.39元，8月27日也已走低至5.04元。

　　“之前表現(xiàn)得太強(qiáng)勢(shì)，7月以來補(bǔ)跌?！便y河證券廣州營(yíng)業(yè)部首席分析師王來發(fā)表示，“考慮到刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，今后調(diào)控政策加碼的可能性不是太大，地產(chǎn)股下跌空間并不大，可能會(huì)筑底再回升。”

　　不過地產(chǎn)股的隱憂不僅是宏觀調(diào)控政策，還有高庫存以及資金鏈的重壓。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至二季度末，四大房企的庫存合計(jì)5157.68億元，與年初相比增長(zhǎng)8.35%。預(yù)收賬款合計(jì)2658億元，與年初相比增長(zhǎng)19.67%。四家房企中報(bào)顯示，下半年施工進(jìn)入高峰期，也是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備時(shí)期?！胺科髱齑孢€有可能出現(xiàn)明顯的持續(xù)增長(zhǎng)?！背Ｇ宸Q。

　　“伴隨著高庫存的壓力，銷售回款也回籠得慢?！焙皶煴硎尽?shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為70.5%，金地集團(tuán)為72.09%，萬科為79%，保利為79.6%。

　　為此，房企在想辦法“開源”。

　　中報(bào)統(tǒng)計(jì)，四大房企上半年新增借款631.05億元，同比上漲28%。譚華杰坦承，“后續(xù)仍在解決資金問題，公司將國(guó)內(nèi)所有可用的合法的融資渠道全都用了?！苯鸬貏t在7月嘗試在香港發(fā)債，成功募資12億。保利表示，正在大力發(fā)展房地產(chǎn)基金。招商則在期內(nèi)收購(gòu)香港主板上市公司東力實(shí)業(yè)控股有限公司70.18%的股份，搭建境外上市平臺(tái)。

　　“房企借新增借款將資金壓力往后移，他們的償債能力仍存隱憂?！鄙驉矍浔硎?。

　　而四家房企認(rèn)為自身現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)，償債能力提高。從中報(bào)數(shù)據(jù)來看，萬科、保利、金地、招商分別以470.1億元、261.9億元、190.3億元和179.5億元的手持貨幣資金量遠(yuǎn)高于公司的短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和203.1億元、187.4億元、116.7億元、68.63億元。

　　“但這僅說明一年償債能力較好。”沈愛卿稱。王來發(fā)同意上述觀點(diǎn)。他指出，實(shí)際上投資者對(duì)地產(chǎn)股的信心也還沒有提振起來，他們的信心“不好說”，比如近期的房地產(chǎn)基金就不好賣。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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