商業(yè)地產(chǎn)成造富機器，1.5線城市供應量暴漲

隨著國家樓市調控政策的日益收緊，國內住宅市場中尤其是投資性需求受到嚴重打壓，但正得益于此，樓市資金被迫開始大規(guī)模流向商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)取代住宅地產(chǎn)成為新的造富機器。

10月9日，《2012胡潤房地產(chǎn)富豪榜》在上海發(fā)布，一直深耕商業(yè)地產(chǎn)的萬達集團董事長王健林以財富450億元成為“胡潤房地產(chǎn)富豪榜”首富，這是王健林三年內第二次名列房地產(chǎn)榜首富。而近年來一直持續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)的龍湖集團吳亞軍家族則以財富350億元排名第二位。胡潤百富創(chuàng)始人兼首席調研員胡潤表示：“在房地產(chǎn)宏觀調控下，大型開發(fā)商更傾向于綜合地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)老大王健林再次成為地產(chǎn)富豪榜首富的消息，讓商業(yè)地產(chǎn)市場再度受到人們的關注。

商業(yè)地產(chǎn)將兩極分化？

近年來，隨著樓市調控的不斷加碼，越來越多的房地產(chǎn)大鱷開始把經(jīng)營重心轉向商業(yè)地產(chǎn)領域，由此引發(fā)了市場對商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的擔憂。

盡管如此，在一些高速發(fā)展的城市里，商業(yè)設施匱乏卻依舊是現(xiàn)實。而業(yè)內人士也認為，與住宅投資易受宏觀大環(huán)境影響不同，商業(yè)地產(chǎn)項目能否成功，主要取決于項目定位，所在區(qū)域發(fā)展等微觀問題，專業(yè)屬性較強。

而在總體投資過熱的時代里，這些蜂擁而上的商業(yè)地產(chǎn)項目，或許將面臨著兩極分化的不同命運。

根據(jù)《2011-2012中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠超于住宅。其中，辦公樓新開工面積大幅增長46.20%，增速提高17.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額也增長了23.7%。

2012年，商業(yè)地產(chǎn)的“繁榮”發(fā)展景象遍布全國。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海公司數(shù)據(jù)：2012年上海將有22個商業(yè)綜合體項目入市；北京預計有17個零售商業(yè)地產(chǎn)項目入市；在深圳，大型集中式商業(yè)項目面積在未來5年將增長87%，接近翻倍。

而在成都，同時在建的商業(yè)綜合體項目達到100多個，其中市區(qū)57個，面積規(guī)模達到3400萬平米左右的體量；今年至2015年的項目中，最小的也在13萬平方米以上，未來四年還將有1545萬平方米的體量入市，從增速、體量和開發(fā)商級別而言竟已全面超越一線城市。

這么大的投資量與發(fā)展量，市場消化得了嗎？

多位專家已對此發(fā)出警示。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平就曾多次指出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應當與城市發(fā)展、人口規(guī)模、消費能力等實際因素相協(xié)調。

“一個小縣城建三四個城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，開發(fā)商以及政府部門需更加冷靜，以避免過度開發(fā)帶來的“泡沫”。

不過，業(yè)內人士認為，“泡沫”的認定或許需要更細致的觀察。城市化進度越快的城市，定能贏得更快的發(fā)展速度，則更有能力消化這些短期泡沫。也就是說，由集中供應而引起的短期泡沫，未來三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基數(shù)太小，人口增長速度緩慢的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫則有可能愈演愈烈，如鄂爾多斯。

短期內供應量過大，并不必然帶來“泡沫”。決定“泡沫”是否出現(xiàn)的關鍵在于，城市的發(fā)展能否迅速消化這些供應量。

1.5線城市供應量暴漲

供應量暴漲的例子而今也不斷在全國各地上演，而1.5線城市的表現(xiàn)則更為突出。

以當下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的成都為例，成都現(xiàn)存量約為570萬平方米的商業(yè)物業(yè)，正在考驗著這座新型城市的消化能力。據(jù)統(tǒng)計，目前成都城市綜合體已達48個，其中僅城南大源和站南兩大組團就匯聚了22個城市綜合體。

仲量聯(lián)行發(fā)布的研究報告《中國新興城市50強》指出，目前我國1.5線城市共有9個，分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽、蘇州、天津和武漢。而成都則憑借商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢領跑1.5線城市。

以成都高新西區(qū)為例，目前該區(qū)域已云集了富士康、華為、戴爾、聯(lián)想、英特爾等世界500強企業(yè)。隨著近年來我國制造業(yè)的遷移，上述企業(yè)正在讓成都逐步取代東莞，成為一個新興的全球高科技行業(yè)制造基地。

不過，業(yè)內表示，高新西區(qū)一直是成都的商業(yè)地產(chǎn)洼地，目前尚無一家商業(yè)綜合體正式營業(yè)，在可預見的未來，大型商業(yè)項目卻依舊匱乏。但隨著龍湖、保利、中信、華潤、綠地等地產(chǎn)巨頭的相繼殺入，和越來越多精品大盤的登場，這片原本已經(jīng)聚集了眾多地產(chǎn)大鱷的區(qū)域烽煙四起，形成了由近20家新老房企同時展開的一場鏖戰(zhàn)。

以龍湖為例，龍湖是屬于較早進入成都商業(yè)地產(chǎn)市場的開發(fā)商，作為其近年來轉型重點的城市商業(yè)綜合體時代天街項目，就選擇高新西區(qū)作為其商業(yè)地產(chǎn)重點發(fā)力區(qū)域。目前，高新西區(qū)周邊需求和供給極不平衡，區(qū)域內也僅有時代天街一塊綜合性商業(yè)用地。然而隨著城市化進程的加速推進，高新西區(qū)的消化能力逐步顯現(xiàn)，這里的綜合體的建設與該區(qū)的商業(yè)成熟將基本同步。

據(jù)了解，成都時代天街總體量達到183萬平方米，2011年8月開盤逾十億元的銷售額，刷新了成都城市商業(yè)地產(chǎn)成交記錄。而今年6月推出的SOHO產(chǎn)品和臨街商鋪的銷量更是超過同區(qū)域剛需項目2倍以上。

高和資本董事長蘇鑫表示，類似成都這樣的城市，其市場消化能力都值得信賴。蘇鑫指出，在目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)逐步飽和的情況下，1.5線城市蘊含著巨大的機會。這些城市經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)展到相當程度，其城市核心地段往往擁有著大量高品質商辦項目，但其商辦投資市場卻剛剛起步。

來源：中國經(jīng)濟時報

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