二三線城市房價下降空間不大，地方財政壓力成主因

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院10月份對40個主要城市住宅市場交易統(tǒng)計，從供應(yīng)情況看，多數(shù)城市庫存有所減少，南京、蘇州、南充和廈門庫存都超過10萬平方米；從市場需求來看，40個城市中，半數(shù)城市成交量環(huán)比上漲，其中哈爾濱漲幅最大，達到178%，蘇州降幅最大，下降了43%?？傮w而言，在樓市調(diào)控不放松也沒有更多政策出臺的當下，二三線樓市價格趨于穩(wěn)定。

　　因二三線城市覆蓋面廣、個體差異相較于一線城市而言更大，因而很難籠統(tǒng)概括二三線城市房價走勢如何。但從近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二三線城市房價整體來看仍處于溫和上漲狀態(tài)。

　　“除個別城市因投資過熱有崩盤危險，整體而言，二三線城市的成交價格仍然穩(wěn)中有升?！备鶕?jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院10月份對中國40個主要城市住宅市場交易統(tǒng)計來看，10月份，40個城市成交量環(huán)比漲跌各半，但成交價格卻穩(wěn)中有升。

　　隨著土地價格上漲以及大型房企全國布局腳步加快、地方調(diào)控調(diào)整等因素，二三線城市房價想說“降價”不容易。業(yè)界認為，在樓市調(diào)控不放松也沒有更多政策出臺的當下，二三線樓市價格趨于穩(wěn)定，降價空間很小。

　　價格穩(wěn)中有升

　　“樓盤所處地段好，開發(fā)定位也是高端樓盤，前期入住客戶都是各界領(lǐng)袖人物，降價要考慮給整個樓盤帶來的負面效果，所以盡管到銷售后期，我們也基本上不考慮降價銷售?！边B云港市一家黃金地段樓盤的銷售主管這樣告訴中國商報記者。

　　據(jù)他介紹，就該市而言，好地段的樓盤銷售并不發(fā)愁，“年初到6月份左右是地產(chǎn)開發(fā)商資金最為緊張的時候。現(xiàn)在，我們公司財務(wù)狀況有所好轉(zhuǎn)，市場也有所好轉(zhuǎn)，所以降價就更不太可能?！?/br>

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)提供給中國商報的最新數(shù)據(jù)顯示，截至11月13日，排名前50的上市房企已有25家房企披露了2012年1至10月份的銷售業(yè)績。“從數(shù)據(jù)看，在市場回暖的推動下，大型房企銷售明顯好于去年同期，雖然尚有兩個月時間，但部分房企已經(jīng)完成了銷售目標。”鏈家地產(chǎn)張絮在接受中國商報記者采訪時表示，隨著財務(wù)狀況好轉(zhuǎn)，部分房企已經(jīng)率先邁開了擴張步伐，開始全國布局。

　　就二三線城市而言，隨著第一輪漲價及大型房企入駐，價格上漲幅度已經(jīng)遠遠超過一線城市。對這些城市的居民而言，隨著大型房企深度布局，除了能提升樓盤品質(zhì)外，樓市價格短期來看難言“降”字。

　　“10月份40個城市，從供應(yīng)情況看，多數(shù)城市庫存有所減少，南京、蘇州、南充和廈門庫存都超過10萬平方米；從市場需求來看，40個城市中，半數(shù)城市成交量環(huán)比上漲，其中哈爾濱漲幅最大，達到178%，蘇州降幅最大，下降了43%，重慶、武漢成交環(huán)比上漲，杭州、成都降幅都超過了20%?？傮w而言，一二線城市成交環(huán)比下降相對較多，而三四線城市成交環(huán)比增長占多數(shù)?！敝兄冈?0月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，40個城市成交價格穩(wěn)中有升。

　　“今年以來，二三線城市樓市強勢回暖，勢頭遠遠超過了一線城市?！睂Υ?，中原地產(chǎn)張大偉表示，而以出現(xiàn)了“中國單盤銷冠”、“中國第一大盤”的貴陽來看，介于二線和三線城市間的“中西部非主流省會城市”成為了今年不少大型房企新的利潤增長點。

　　“與溫州、鄂爾多斯不同，這些城市輻射周邊幾千萬人口，盡管庫存量巨大，但崩盤的可能性不大?！睆埓髠ケ硎?，隨著資金源源不斷從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市，特別是二三線城市中省會城市，樓市去庫存壓力不大，“反倒是應(yīng)該警惕一下三線城市，樓市供應(yīng)過大的城市可能會出現(xiàn)問題?！?/br>

　　地方財政壓力成主因

　　資金分流、大型房企開拓新利潤增長點、樓市調(diào)控政策微調(diào)等因素都使得二三線樓市增長勢頭不減，而業(yè)界認為支撐其快速回暖的最關(guān)鍵原因仍是地方財政壓力過大，導(dǎo)致地方財政對房地產(chǎn)的依賴程度減少有限，而這也成為樓市政策在二三線城市不斷嘗試松綁的根源。

　　近期多個地方政府調(diào)整了本地公積金購房政策，成為地方松綁樓市政策的又一熱點。根據(jù)中原地產(chǎn)提供給中國商報的數(shù)據(jù)顯示，參與此次調(diào)整的地方政府多達30家。此輪公積金調(diào)整一是提高了公積金的貸款額度，二是對于公積金異地使用困難現(xiàn)狀進行了不同程度的松綁。

　　業(yè)界認為，非常明顯，這次調(diào)整對于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場會起到平穩(wěn)促進的作用。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，此次調(diào)整的城市中，湖北武漢、江蘇鎮(zhèn)江、廣東江門等新近進行公積金政策調(diào)整的城市均對貸款額度進行了大幅上調(diào)。大連、深圳、廈門、蕪湖、合肥等城市也在早前對公積金政策進行了調(diào)整，均不同程度地涉及貸款額度的提高。

　　對于此輪公積金政策密集調(diào)整帶給地方城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，多地專家觀點認為對于剛性需求的釋放會起到利好作用。在房價高企的背景下，公積金貸款以其優(yōu)惠性，成為大多數(shù)剛性購房者的置業(yè)首選。業(yè)界認為，在大量二三線城市的房價水平上漲的情況下，二三線城市的房價已經(jīng)遠遠超出了城市職工的能力，購房負擔相較于工資水平較高一線城市職工而言，負擔會更重。

　　一位地方經(jīng)濟分析師分析認為，與之對應(yīng)，此輪公積金政策調(diào)整的城市幾乎全部都是二三線城市?！按溯喒e金政策的集體調(diào)整對于剛性需求的釋放會起到關(guān)鍵作用?！?/br>

　　對此，張絮在接受中國商報記者采訪時表示，“雖然國民經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度有所減輕，但房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)到上下游多個產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)還難以擺脫這種依賴性。尤其是對于二三線城市來說，房地產(chǎn)的支柱地位更為明顯。成交量的好轉(zhuǎn)不僅能使稅收增長，也會帶動房企拿地意愿的回升，土地收入也會有所增長。這對于地方財政的促進作用會更大。”

　　而中央財政最新數(shù)據(jù)顯示，10月營業(yè)稅1539億元，同比增加263億元，增長20.6%。其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅同比增加110億元，增長51.5%，主要是受前幾個月房地產(chǎn)市場交易量的增加，以及去年10月份起收入明顯下滑、基數(shù)較低（同比下降５．２％）的影響。

　　張絮分析，隨著今年以來樓市的回暖，成交量增加也帶動了房地產(chǎn)相關(guān)的稅費出現(xiàn)增收，不但同比大幅上漲，環(huán)比9月也上漲了13.4%。尤其在當前的經(jīng)濟形勢下，樓市逐漸走出低谷，能夠在一定程度上緩解中央的財政壓力。

　　10月份，全國財政收入10444億元其中地方本級收入5325億元，同比增長18.7%?！暗胤奖炯壺斦杖朐龇哂谥醒氡炯壷饕乔皫讉€月房地產(chǎn)市場交易量擴大帶動相關(guān)地方稅收增加。”張絮表示。

　　“整體上看地方財政壓力仍然較大?！睆埿醣硎?，雖然成交量出現(xiàn)回升，很多二三線城市需求水平較低，在經(jīng)過階段性釋放后，回落的趨勢也比較明顯。另一方面今年土地市場的回暖程度有限，上半年土地出讓金普遍不高?！霸谶@種情況下，二三線樓市降價空間會進一步壓縮，但在政策調(diào)控下，也難言大漲，至明年年初，樓市仍處于博弈階段?！保ū緢笥浾邉⒕┝幔?/br>

來源：中國商報

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